觀點指數 | 北京一季度TOP10：泰禾再登榜首 調控下樓市回歸理性

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1-2月北京樓市延續低迷，受調控措施層層加碼影響，3月小陽春也未能繼續保持。泰禾、首開和首創分別以116.2億、80.9億以及77億元的銷售金額成功進入銷售前三甲。

與市場預期不同，一季度北京未能迎來較大突破。

受2016年10月以來的政策收緊與春節因素疊加，1、2月北京樓市延續低迷。在3月迎來短暫小陽春后，為落實中央「房子是用來住的，不是用來炒的」總體要求，短短半個月內，北京樓市調控措施層層加碼。

受這一波密集調控政策影響，北京3月後半段新增買房客戶需求登記量，新增合同簽訂量迅速減少。據偉業我愛我家集團市場研究院數據統計，317新政出台後的14個交易日（3月18日-3月31日），北京區域的新增買賣合同簽訂量比新政出台前下跌66%。同時一季度，北京全市新建商品住宅(不含保障房)僅網簽8884套，市場降溫明顯。

銷售榜單方面，泰禾以116.2億領跑季度銷售榜TOP10，在意料之外又在情理之中，充足的土地儲備以及豐富的產品線，讓泰禾成為銷售榜單中唯一過百億的房企。

另外，首開和首創分別以80.9億元以及77億元的銷售金額緊隨泰禾之後，成功進入銷售前三。不過意外的是，萬科此次跌出銷售三甲，以68.2億元的銷售額居於第四位。

土地市場方面，今年以來北京加快土地供應節奏。一季度，全市已供應經營性用地約230公頃。其中，商品住宅供地161公頃，是去年全年商品住宅實際供地量的1.5倍。

泰禾獨佔鰲頭，萬科跌出前三

泰禾以唯一的百億成交額領跑季度銷售榜TOP10，百億銷售企業形單影隻不僅說明了一季度北京市場的暗淡，同時也表明TOP10榜單分化明顯。

1-3月，泰禾北科建泰禾麗春湖院子、泰禾長安中心、泰禾中央廣場多點開花，在各自的細分市場都有亮眼表現。

商住業務方面，泰禾中央廣場為泰禾季度銷售錄得大頭，75.83億成交金額不僅貢獻了季度銷售的大半，也領跑北京商住市場。同時，泰禾也在別墅市場持續發力，北科建泰禾麗春湖院子季度銷售41580平方米，以24.85億元的銷售金額位居別墅市場銷售榜首，並拉開位居第二的首開龍湖天琅12.47億。另外，商業地產項目泰禾長安中心也錄得5.3億的成交金額。

2017年二季度，泰禾還將在北京市場推出泰禾東四環項目、泰禾昌平拾景園等全新項目。同時，北京以及北京周邊區域的多個項目也正在準備中。

據觀點地產新媒體過往報道，泰禾還與北京創業公社投資發展有限公司簽訂了合作協議，擬在創新創業服務、特色小鎮建設、城市綜合體項目等領域開展合作。

一直被業內人士認為與北京「同根同源」的首開，則以80.9億元的金額奪得銷售亞軍，進一步證明自己的優勢。觀點地產新媒體獲悉，一季度首開於北京有6個項目，其中別墅項目有兩個，共錄得14.94億元；豪宅項目首開華潤城、首開國風尚樾、首開璞瑅共銷售15065平方米。

據了解，2016年首開在北京地區的銷售額突破300億，從最近的動作來看，首開似乎更加重視大本營的「深耕細作」。年報顯示，一季度首開聯合中海、保利、龍湖等企業以103.83億元的總價新增北京三宗土地，建築面積52.51萬平方米。

與泰禾類似，1-3月首創於北京的4個房產項目收金77億，坐實季度銷售第三的位置。其中主打「科技大宅」的普宅項目首創天閱西山，以77917元/平方米的均價為首創貢獻了15.07億元的銷售業績。

從首創公布的3月營運數據獲悉，3月成功獲取了北京密雲區檀營鄉項目，該項目位於密雲核心區域，緊鄰京承高速、京沈高鐵綫和密雲汽車站，規劃地上建築面積14.5萬平方米。未來，北京區域應該會成為首創繼續深耕的「寶地」。

不過TOP10榜單中萬科的身影可能會令市場稍顯意外。一季度萬科意外跌出前三甲，68.2億的表現顯得有點平淡。

萬科發布的一季度業績公告顯示，2017年1-3月份銷售金額為1502.7億元。其中3月單月銷售破600億元，但是這份「衝勁」似乎在北京市場稍顯乏力。

從銷售榜單獲悉，1-3月萬科於北京擁有11個銷售項目，這也是所有房企中項目最多的。但總體來看，吸金能力相對較弱。其中為萬科貢獻最大業績的商住項目萬科天地為其錄得14.67億元，但是卻落後商住排行一位的泰禾足有60億。在樓市調控持續加碼的背景下，萬科一季度突破1500億的亮眼業績似乎未能在北京市場得以延續。

調控立竿見影，市場漸回理性

縱觀北京第一季度樓市，在1-2月成交萎縮下，3月樓市終於迎來回暖。就在大家以為樓市「金三月」終於不用暗淡收官時，北京突然祭出317新政，並在隨後的近半個月時間裡連續出台多項從嚴限購、限貸的執行細則和標準，「金三月」平淡收場坐實。

據偉業我愛我家集團市場研究院數據統計，2017年一季度，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網簽8884套。具體來看，受2016年10月以來的政策收緊與春節因素疊加，1月份北京樓市遭遇降溫。2017年1月，北京市新建商品住宅（不含保障房）共網簽2999套，與去年1月相比下降32.8%。成交均價為38006元/平米，環比下降6.6%。。

接下來的2月延續低迷，新建商品住宅（不含保障房）共網簽2803套，環比2017年1月下降6.4%；成交總面積為36.06萬平米，環比下降17.2%；成交金額為145.82億元，環比下降11.9%。

經過了1月、2月的冷清后，3月北京樓市終於迎來短暫小陽春。據偉業我愛我家集團市場研究院數據統計，2017年3月，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網簽3082套，比今年2月新宅網簽量增加了10.3%。除此之外，數據顯示3月份北京以4.9%的房價漲幅位居全國第一。

3月之後，調控政策逐漸密集出台。自3月17日以來，先是進一步收緊商品住房銷售和信貸政策，實行「認房又認貸」、提高二套房貸最低首付款比例、降低住房貸款期限至25年；隨後的3月18日北京又明確表示，過道、車庫、廊道等異形房，將執行「三不政策」；緊接著，對非京籍納稅從5年改成連續60個月、離婚1年內再買按二套執行等。

一連串的調控組合，都旨在封堵投機性炒房。受新一輪調控政策影響，北京3月後半段新增買房客戶需求登記量，新增合同簽訂量迅速減少，市場明顯降溫。據數據統計，317新政出台後的14個交易日（3月18日-3月31日）我愛我家在北京區域的新增買賣合同簽訂量，比新政出台前下跌66%。

依目前的調控節奏來看，政策貫穿北京2017年樓市應該是大概率事件，與年初普遍欣然調高年度銷售目標相比，大部分開發商恐難再對業績展現樂觀，如何應對顯得更為重要。

土地供應方面，北京市規劃國土委的數據顯示，今年一季度，北京市土地交易市場已供應經營性用地約230公頃，其中，商服用地69公頃，商品住宅用地161公頃，是去年同期的6.2倍，是去年全年商品住宅實際供地量的1.5倍。