信託趨嚴房企融資再遭鎖喉：融資規模或重回下降通道

近半年來，各路資金通向樓市的路逐一遭到圍堵，這次輪到信託。5月24日，一份名為《2017年信託公司現場檢查要點》的通知在業內流傳，該文件日前由銀監會下發給各銀監局，其中將違規開展房地產信託列為檢查要點之一，被視為是房地產信託監管的升級。雖然銀監會在5月24日傍晚回應稱這屬於例行檢查，但毫無疑問的是，房企融資難度仍在攀升，作為「輸血」渠道之一的信託，受到的監管也日趨嚴厲。

監管不斷收緊

據流傳的《2017年信託公司現場檢查要點》通知顯示，違規開展房地產信託業務被列入2017年信託公司現場檢查要點。具體來看，包括是否通過股債結合、合夥制企業投資、應收賬款收益權等模式變相向房地產開發企業融資規避監管要求，或協助其他機構違規開展房地產信託業務。

對此，5月24日傍晚，銀監會相關人士對媒體回應稱，這是根據銀監會2017年現場檢查計劃，監管部門對部分信託公司進行的例行檢查。為提高檢查的針對性和有效性，銀監會相關部門4月中旬制定印發了《2017年信託公司現場檢查要點》，供具體檢查時參考。印發檢查要點是現場檢查的一種通行做法，僅用於指導具體檢查項目，並非發布監管政策。一位信託公司人士也對北京商報記者透露，一般在每年4月前後，監管層都會進行例行檢查。而且房地產項目屬於一個大類，所以一直都在重點檢查的範圍內。

雖然此次只是例行檢查，但將時間拉長一些來看，房地產信託的監管實際已在趨嚴，尤其是在今年監管層大刀闊斧地整頓金融亂象的時期內，房地產信託已多次被提及。今年3月29日，銀監會發文要求整治信貸資金參與房地產炒作情況，對於違規進入拿地環節、違規發放開發貸、貸后管理不嚴、繞道借道變相融資、違規發放首付貸等行為進行了限制；4月10日發文表示，各級監管機構要重點關注房地產信託業務增量較大、佔比較高的信託公司。

4月下旬，又有消息稱，銀監會近期要求信託公司控制向房地產行業提供融資的行為，監管要求重點針對房地產行業以及其他產能過剩行業。

風險外露已久

收緊的背後，與房地產信託暴露的風險不無關係。在今年4月初召開的信託監管工作會上，銀監會信託監督管理部就指出，房地產信託的信用風險呈上升趨勢。據該監管部門的數據顯示，截至去年末，房地產信託餘額1.64萬億元，同比增長18.29%。且監管層認為，考慮到部分資金繞道投放至房地產領域，房地產信託的實際規模可能更大。

在監管層看來，房地產信託的風險主要為集中度、合規和法律三個方面。其中，在法律風險方面，監管部門重點提及了「明股實債」類業務所面臨的風險上升。

同時，信託公司開展「明股實債」信託業務，意在規避監管或公司內部審查標準，由於降低了風控要求，相關項目面臨的信用風險相對較高。上海易居房地產研究院總監嚴躍進進一步對北京商報記者表示，各類信託名義下的融資做法增加，而且部分也直接參与了招拍掛市場的拿地動作，因此對於此類信託計劃的管制非常有必要，要警惕各類逃避政策監管的做法，否則近期土地市場的地價泡沫又會擴大。

事實上，曾在工商企業、證券市場、金融等五大信託投資領域中位居榜首的房地產類項目，去年融資規模就出現了下滑。來自信託業協會的官方數據顯示，截至2016年底，資金信託投向房地產領域的規模為14295.37億元，佔比8.19%，與2015年同期相比下降0.57個百分點，房地產市場已從之前的榜首位置滑落到墊底位置。

一位信託業人士介紹，在2015年房地產「去庫存」的背景下，不少房地產信託暴露了風險，信託公司出於風控考慮開始收緊這類業務。一些中小房地產公司達不到信託公司的要求，所以信託公司不會給它們貸款。

去年10月，全國樓市調控大幕拉開，不少信託公司對於房地產融資項目更趨於謹慎。據用益信託統計數據顯示，去年10月房地產信託共成立44個，總規模114.84億元，環比降幅達45%。嚴躍進從地產企業融資的角度分析稱，信託融資是過去房企大規模輸血的一種主要渠道，隨著過去兩年公司債發行的流行，信託融資的做法相對減少。

融資規模再「抬頭」

「但樓市調控后，近期房企融資壓力增大，所以又有部分房企開始尋求一些信託融資合作。」嚴躍進說道。

數據也可以佐證。今年以來，房地產信託的融資規模再次出現上揚，佔比也有所走高。據用益信託的統計，今年前4個月房地產信託的融資規模佔比一直在上升，分別為7.07%、10.31%、11.54%和12.55%。其中，3月的融資規模達到236.78億元，超過去年9月的水平，已經恢復到樓市調控前位置，甚至還要更高一些。

進入5月後，這種趨勢更加明顯。5月第二周成立的集合信託產品中，房地產領域融資規模已經重回首位。

而其他房企的融資渠道已經陸續遭到「圍剿」。海通證券的一份研報顯示，除了作為主要融資渠道的銀行貸款和公司債外，去年樓市調控以來，地產企業股權融資、發行ABS、地產基金、資管融資等各類渠道均有所收緊。

與此同時，央行始終維持著市場緊平衡的狀態，並加強對金融機構的考核，讓金融機構也不得不捂緊口袋。

5月24日還有消息稱，某家資產規模2000億元級的城商行某分行副行長稱，總行剛下達了被他們稱之為「史上最嚴」的流動性管控方案。各個經營單位、各個分行都要自保平衡，重擔落到了吃資金大戶的房地產信貸上。銀行們心裡會有一個貸款定價的底價，若是低於這個貸款利率，那麼對方即便是「名單制」裡頭的房企，也不予受理授信審批申請；即便是行里此前已經批複了授信，也不予放款；即便是已經放款了，到期也「假惺惺」表示可以續貸，但收回資金后就不再續做。

上述信託業人士認為，針對房地產信託的監管趨嚴，會令信託公司對房地產融資項目更為謹慎，融資規模預計會重回下降通道。用益金融信託研究院助理研究員黃琬娜也表示，新的監管要求將使信託業通道業務承壓，或將對未來信託業增長形成一定製約。