投資邏輯變了！只有在這些城市買房才不會賠錢！

指數研究院日前發布《2017年地級以上城市房地產開發投資吸引力研究報告》，對全國297個地級以上城市房地產投資吸引力進行排位。上海、北京、深圳位列前三，第4至10位分別是天津、廣州、杭州、南京、成都、武漢、重慶。

我們可以通過開發商的拿地思路，跟著他們做投資。在以下五大超級城市群投資，至少是比較穩妥的保證。

數據來源：指數研究院測算

研究結果顯示，2017年，上海、北京、深圳投資吸引力仍保持全國前三位，經濟基本面較好的二線及受核心城市輻射的三四線城市排名靠前。從城市層級來看，1線城市排名領先，上海、北京、深圳投資吸引力仍保持全國前三位，廣州排名第5；1.5線城市中天津首次排名進入前4，杭州、南京、成都、武漢、重慶等核心城市經濟基礎強、人口流入多、市場需求旺盛，排名均位列前10；2線城市中，鄭州、廈門、合肥領銜排名，分列12、13、16位，哈爾濱、大連等東北城市則繼續延續上年的態勢，排名靠後；2.5線城市中，東莞、佛山保持全國前20名，中山排名提升明顯，至23名；三四線城市中，珠海、汕頭、鎮江、保定等城市具備承接核心城市產業、人口及置業需求外溢的區位優勢，排名靠前。

從區域分佈來看，東部沿海及長三角、珠三角、京津冀城市群城市投資吸引力保持領先優勢。長三角的經濟水平領先，城市的現有產業基礎、創新實力、對優秀人才的吸引力均較強，整體投資吸引力仍保持領先地位，其中上海、杭州、南京名列前十；珠三角依託毗鄰港澳的沿海區位優勢，開放水平不斷提升，深圳、廣州保持全國領先水平，周邊的東莞、佛山等在核心城市帶動下，開發投資潛力居前；京津冀的北京、天津分別位列第2、4位，廊坊、保定在京津冀一體化和雄安新區的規劃利好推動下，城市房地產開發投資吸引力也顯著上升。

「十三五」規劃中指出，未來加快城市群建設發展，打造京津冀、長三角、珠三角世界級城市群，並將在全國範圍內共打造19個城市群。可以預見，在國家規劃層面，城市群的發展也將進入加速期。

近兩年政府工作報告中均明確指出要「著眼開拓發展空間，促進區域協調發展和新型城鎮化」。「重點推進「一帶一路」建設、京津冀協同發展、長江經濟帶發展三大戰略」。「以區域發展總體戰略為基礎，以「三大戰略」為引領，形成沿海沿江沿線經濟帶為主的縱向橫向經濟軸帶，培育一批輻射帶動力強的城市群和增長極。」

我們順著三大戰略規劃的指引與城市發展的軌跡來看，未來核心城市群的空間格局也逐漸清晰起來。三大戰略的疊加區域也將是未來發展最具潛力的區域。京津冀本身就是三大戰略之一，發展潛力最為突出，長三角、長江中游以及成渝城市群分佈在長江經濟帶沿線，是東中西部產業轉移的最主要橫向通道，而長三角以及珠三角地區都是21世紀海上絲綢之路的核心區，承擔著海上對外開放以及創新升級的使命。

以上這五大城市群無疑將成為未來最具發展潛力的地區，抓住這五大城市群的發展機會才能把握住城市發展的未來。

圖：「三大戰略」疊加區域指向5大超級城市群

資料來源：指數研究院整理

占國土面積11%的五大城市群經濟總量佔全國55%，是經濟最活躍，潛力最突出的地區。2016年，長三角、京津冀與珠三角三大傳統城市群GDP規模分別為14.7、7.5和6.8萬億，人均GDP分別為9.7、6.8和11.6萬元，無論是經濟總量還是人均效益，三大傳統城市群都處於領先水平，也仍將是未來經濟發展的領頭羊，其中京津冀城市群規劃規格高、政策執行力度大都表明京津冀將呈現追趕之勢，與長、珠三角城市群的差距將縮小。長江中游和成渝城市群GDP規模分別為7.1和4.8萬億，長江中游城市群常住人口達1.2億，成渝城市群也接近1億人，雖然人均效益仍與發達城市群相差較遠，但其依然是國內產業轉移的主要承接地，也是帶動整個中西部崛起的核心，未來增長空間較大。

圖：五大城市群經濟規模梯度

數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com

珠三角城市發展最為均衡，長三角、長江中游城市群內部差距較小，京津冀城市間梯度差異較大，成渝仍處於中心城市獨大階段。從城市群GDP經驗數據來看，第一大城市GDP/第K大城市GDP=K是普遍的發展規律，珠三角城市基本符合這一規律，城市群內部城市梯度均衡；長三角與長江中游作為跨區域城市群，內部形成多個都市圈，多中心的結構使資源相對分散，其中，長三角城市群內多個中心城市實力均突出，城市群內競爭激烈；而京津冀這一規律在第5大城市滄州開始被打破，達到7，城市間的巨大差距也意味著后發城市具備較大增長空間；成渝城市群在第3大城市綿陽這一比例已接近10，表明成渝仍以重慶和成都兩大核心城市為主，城市群框架尚未形成。

圖：2010-2015年五大城市群常住人口增量及增幅

（單位：萬人）

從人口增量來看，京津冀城市群受益於北京、天津兩大城市人口的快速增長，五年常住人口增加近700萬，人口凝聚力居首；珠三角城市雖然面臨製造業向內陸轉移的壓力，但2015年人口規模相對2010年仍增長4.6%，人口吸引力突出。

圖：2010-2015年各城市群內人口增長主要城市佔比

京津冀、珠三角、成渝都是雙核驅動的城市群，城市群內兩大核心城市人口增量佔比均超過整個城市群的六成。

京津冀已經逐漸脫離了北京一城獨大的局面。從統計數據看，2010-2015年天津人口增量已經超過北京，成為城市群內人口增長最多的城市，一方面源於北京開始進入外溢效應主導的階段，疊加政府對人口增長嚴格管控下，北京人口增長放緩，而天津尚處城市擴張期，核心地位不斷強化，人口仍在不斷流入。深圳和廣州仍是珠三角人口流入最多的兩個城市。成渝城市群的人口增量也幾乎被重慶和成都瓜分，兩市人口增量幾乎佔到整個城市群的八成，表明無論是沿海地區的人口迴流，還是對周邊人口的吸引，重慶和成都無疑成為西南區域首選，這也是城市群發展不可避免的強核階段。

長三角和長江中游城市群屬於跨區域城市群，多核心發展是其重要的特徵。

長三角是發展最成熟的城市群，除上海外，杭州、南京等也發展成為區域核心，各個城市人口增量佔比相對均衡，值得一提的是，合肥的人口增量佔比位列城市群內第二，對人口的吸引力開始明顯提升。長江中游城市群跨越湖北、湖南、江西三省，省會城市武漢、長沙、南昌中心城市的地位十分突出，人口增長在城市群內排位前三，但顯然武漢的人口吸引力要遠高於長沙、南昌。未來一段時間內長江中游預計還將持續強核模式發展，中心城市的地位將進一步加強。

城市群發展

漸次推進

國內目前僅長三角及珠三角城市群形成大面積高亮度區域，城市群形態形成。

雖然我們認為長三角、珠三角、京津冀、長江中游以及成渝這五大城市群是未來最具發展潛力的地區，但不可否認的是，城市群的發展是漸次推進的，顯然這五大城市群也處於不同的發展階段之中，判斷城市群所屬的發展階段有助於我們發現城市規律、把握城市機會。核心城市產生輻射和外溢是城市群形成過程中的重要特徵，只有核心城市經濟體量達到一定程度，才能出現外溢效應，目前國內僅北上廣深4個一線城市GDP達到2萬億規模，開始輻射周邊。

數據來源：NOAA

由早期的點點星光到現在的綿綿之帶，印證了城市發展路徑和城市群的形成過程。由NOAA發布的1998-2013年夜間燈光變化顯示，2000年以前城市亮燈率低，大片地區未點亮，可觀測到的亮點僅包含北京、上海等少數城市。2003年前後，可以觀測到亮燈區域明顯擴大，長三角地區、珠三角地區亮燈城市密集，星光閃耀。之後，沿海城市、內陸省會城市、中小城市依次點亮，亮燈率明顯高於前幾年，亮燈區域的擴展與城市發展路徑相吻合。至此，以胡煥庸線為分界，形成了明顯的亮燈區和非亮燈區，燈光格局也印證了城市群正在悄然形成。

從NOAA最新的夜燈圖中，我們可以看到目前僅長三角、珠三角城市群形成大面積亮度較高區域，表明長、珠三角城市群相對成熟，形成了城市群應有的城市層次與結構；京津冀城市群中北京、天津亮度顯著高於河北，更多地區僅核心城市亮度較高，如長江中游城市群的武漢；成渝城市群的成都、重慶；中原城市群的鄭州；海西城市群的福州、廈門；關中城市群的西安等。這也表明，這些區域尚處在發展初期，核心城市虹吸效應遠大於外溢效應，尚未形成區域間的聯動發展。

[1]長江中游城市群和成渝城市群均出現規劃中只含某城市部分縣、區的情況，為方便計算，本次研究中城市群面積、GDP和人口等指標均按地級市全體計算。

成為世界第六大城市群，長三角還差什麼？

長三角作為最強城市群，經濟發展迅速，產業結構不斷優化，人口聚集能力強，與「一帶一路」、長江經濟帶交匯，是參與國際競爭的重要平台、經濟社會發展的重要引擎。2016年眾名企轟轟烈烈布局長三角，「深耕長三角」也已經成為各房企主要戰略。目前，長三角已進入產業轉型升級階段，長三角諸城如何突圍成關鍵課題。

圖：長三角城市群面積、GDP、人口佔全國比重

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數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com

圖：1998-2013年間長三角城市群夜間燈光變化

數據來源：NOAA

由NOAA發布的1998-2013年夜景燈光亮度圖可以看出，1998年長三角地區夜間燈光以點狀分佈為主，上海周邊燈光比較集中，南京、杭州等省會城市形成較亮的光點，周邊中小城市依稀點綴其中。可見當時城市群還未落成，但城市群發展脈絡已初見端倪，隨著時間的推移，合肥-南京-蘇州-上海-杭州-寧波構建的『Z字形』輪廓越發清晰，最近的燈光圖可以看到，長三角地區除新規劃進入的合肥城市圈，其他城市圈已由點串聯成面，城市群形成規模。

（點開查看高清圖）

資料來源：指數研究院根據《長江三角洲城市群發展規劃》繪製

長三角地區是一核多中心的城市群樣板，區域內上海的強心臟地位不斷強化，未來也將繼續發揮龍頭帶動與輻射作用，此種作用將沿主要交通軸線釋放。未來長三角城市發展的最重要特色在於5大都市圈的同城化發展，這些城市本身已積攢足夠能量，開始向外輸出，帶動所在片區發展；5大都市圈將成為長三角主要動力來源，他們已經形成「Z字形」空間格局。未來，位於這條發展帶的城市仍然是重點，但隨著一帶一路、長江經濟帶的推動，長三角發展腹地更為廣闊，發展軸線也更為多元，沿海發展帶、沿江發展帶、沿杭金髮展帶，都將成為新的發展線路，更多城市將參與長三角的成長。

圖：2016年長三角各市GDP、GDP同比增速、常住人口及國小在校生人數

長三角已經處在工業化後期階段，城市群區域綜合實力全國領先、工業化水平高、經濟發展速度快、人均效益突出，城鄉居民生活水平富裕，並不斷吸引外來人口流入。未來十年之內，將繼續成為區域經濟發展的重要增長極。2016年，長三角26個城市GDP14.7萬億，GDP增速平均值超過8.4%，高於全國平均水平1.7個百分點。其中，上海、蘇州、杭州和南京經濟規模破萬億。能夠容納足夠的外來人口，是城市活力的體現。2016年長三角地區常住人口超1.5億，佔全國人口11%，常住人口與戶籍人口差值約2000萬，是全國人口流入最多的區域之一，人口支撐力強。

圖：全國主要城市之間人口往來度最高的10條線路

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圖：2017年上海、南京、杭州和合肥春運期間人口流出地TOP10

數據來源：電信

利用電信非春運期間各個城市之間往來人口規模數據去推測城市之間的經濟聯繫度，我們發現，除深莞、廣佛之外，上海與蘇州之間也呈現高頻次人員、經濟流動，蘇州與無錫、無錫與常州之間人口流動量也較為頻繁。長三角多個城市之間出現的高頻次人口往來，折射出區域內一體化程度高。

另外，利用電信各城市春運期間的人口遷徙數據製作出上海、南京、杭州、合肥人口遷移圖，可以看出以上城市的人口主要來自長三角中小城市，南京、杭州、合肥作為省會城市，外來人口以本省其他城市為主。上海輻射範圍最為廣泛，值得一提的是，上海人口也大量流入周邊核心城市，城市間聯動合作頻繁。

長三角地區作為國內產業發展高地，產業門類齊全，集群優勢明顯，生產力強。未來智能製造和現代服務業成為產業發展方向。城市間產業同構色彩較濃，聯動發展能力需補強。競爭背景之下，各個城市產業實力大多不俗，形成具備各自特色的產業體系，未來城市間的產業競爭進入差異化對決。

圖：長三角各城市產業分工

目前上海的產業構成中，汽車製造、鋼鐵等加工製造業仍然佔據一定比例；未來上海仍將聚焦總部經濟、金融、科創等功能，向外疏解非核心功能。

依託阿里巴巴、「五水共治」、「三改一拆」，杭州第三產業蓬勃發展，增速超一線；科技、金融、旅遊融合發展，最終帶動城市革新；藉助技術革新實現生活方式創新，年輕人口不斷流入。

利用緊挨上海的先天優勢，深化與上海的對接。蘇州創立了全國聞名的蘇南模式，並善於引進外資，已有90家世界500強企業在蘇投資。製造業基礎雄厚、門類齊全、企業眾多是蘇州經濟的優勢。而當下，蘇州的突圍之路在於藉助創新進行傳統產業改造提升和推動產業價值鏈的上移。

老牌工業基地，其信息技術、智能電網、高端裝備製造業具備優勢；更重要的是其政治地位突出，代表其所享受的政治和經濟資源較好，城市前景看好。另外南京有著豐富的高校資源，科研實力強勁。

工業立市，近年經濟和投資保持高速增長。家用電器和裝備製造是其傳統優勢產業，洗衣機和冰箱產量分別佔全國2成和3成，平板顯示及電子信息從無到有並實現快速增長，已成為合肥支柱產業。合肥進入長三角城市群，與杭州、蘇州同列大城市，在政策層面迎來重大契機。

此外，長三角地區擁有全國最多的上市公司，資本力量活躍。我們對比了各個城市群上市公司數量，發現長三角地區遙遙領先。當前A股上市公司共計3000餘家，而長三角地區已有1000餘家，佔比3成，珠三角和京津冀地區分別約500家。上海作為的金融中心，資本實力雄厚，加之江浙地區民營經濟活躍，企業融資能力與意願強，與資本結合度高，資本驅動使長三角城市群具有更大發展空間。

城市間分工協作帶來城市圈效益最大化是都市圈形成和發展的決定性因素。紐約城市群是城市間分工協作的典範，對長三角城市群有相當的借鑒意義。

圖：長三角城市群與紐約城市群對比

雖然長三角城市群也初現與紐約城市群類似的金字塔層級結構，但經濟發展水平仍較紐約城市群有很大差距。這與城市間產業結構相似度高有密不可分的關係，重複建設、產能過剩、過度競爭造成資源配置效率低下，制約了產品、資源的合理流動。究其根本，缺乏創新能力、創新型人才是長三角產業同構化嚴重的重要原因。

正如我們在上文中提到，與世界五大城市群主導高端製造業、服務業相比，長三角地區主導產業集中在中低端製造業。未來長三角若想實現合理分工並具備自身獨特的競爭力，提高創新能力是其產業轉型升級的取勝之匙。

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數據來源：CREIS中指數據，36氪，各省市統計年鑒

實際上，上海及長三角各節點城市已將創新協同發展作為區域發展重中之重，共同將長三角打造為世界製造業創新中心。至2016年末，在上海落戶的跨國公司地區總部580家，投資性公司330家，外資研發中心411家。杭州民營企業活躍，形成以阿里巴巴為依託的互聯網生態圈，創業氛圍比肩一線。蘇州將依託產業集群優勢，緊跟上海創新步伐，科技成果轉化靈活，連續3年上榜福布斯創新力最強城市，新三板掛牌企業數僅次於北上深。南京名校雲集，大學生儲備豐富，為打贏人才戰，提出碩士以上學歷買房不限購政策，南京若能將人才優勢轉為科技優勢、產業優勢，未來發展潛能巨大。

作為城鎮化水平、經濟發展水平最高的區域之一，長三角城市群居民富足，城市開發水平快速提升，住房需求升級換代，市場量價齊升。「深耕長三角」也已經成為各房企主要策略，市場競爭激烈。同時，長三角地區城市在上行周期中市場總是率先啟動，而在下行周期也最早出現回調，堪稱樓市「晴雨表」。

圖：2016年商品房銷售金額、房地產開發投資額(單位：億元，橫軸)及同比增速(縱軸)

結語

長三角作為國內最成熟的城市群之一，經濟水平領先，製造業發達，藏富於民，經濟活性高，已形成完善的多層次城市體系，城市格局穩定於一核多中心結構，城市競爭中兼具協作。我們認為，未來長三角城市群將形成多個都市圈格局，核心城市引領作用仍然突出。產業發展集中於智能製造與現代服務業，未來各城市發展前景很大程度上由其現有產業基礎、創新實力、對優秀人才的引進決定，長三角地區的多中心整體最優與局部博弈同步上演。

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