真相！房貸的真正還款期只有10年

貸款買房的利息多不多？非常多！商業貸款100萬貸30年本額等息，利息就要91萬；本額等金計算，利息也要73萬多。那麼，為什麼明明知道利息那麼高，我們還是要選擇貸款買房呢？

在，雖然貸款買房的按揭時間不盡相同，可能是20年、25年或者30年，但真正有壓力的供樓期只有前10年。

原因很簡單，貨幣在貶值，你的收入也在上升。

按照目前M2增速（發鈔速度）比GDP增速（創造財富速度）每年快7個百分點計算，人民幣購買力平均每年貶值7%，100元人民幣，在10年、20年、30年之後，將分別貶值為：48元、23.4元、11元。

以此推算，如果你買了一套房子，做了30年的按揭，每月還款1萬元，那麼10年之後你每月實際還款金額，只相當於按揭時候的二分之一，也就是每月4800元了。再往後看，經過20年按揭之後你的實際負擔只有最初的四分之一了。到了30年按揭期的最後一年，你的負擔只有最初的九分之一了。

這僅僅是貨幣超發對購買力的影響，如果計算上你的收入增速，每年的房貸壓力只會越變越小。

根據國家統計局數據顯示，2015年全國居民人均可支配收入21966元，比上年名義增長8.9%，扣除物價波動的因素，實際增長7.4%。工資增長率明顯高於CPI。

由此可見，對於絕大多數正常家庭來說，買房子真正有壓力的按揭期只有最初的10年，以後的歲月將非常輕鬆。

銀行的錢究竟值不值得貸？對比分析一下你就知道：

• 信用卡延期還款，真實利率一般在18%左右；

• 到P2P平台借錢，年利率一般是25%~40%甚至更高；

• 如果是民間融資，則年利率就更高了；

• 公積金貸款買房的話，年利率為3.25%；

• 商業貸款買房的話，基本是基準利率的8.5折，貸款5年以上年利率是4.9%*0.85=4.16%；

這樣一對比就完全清楚了，3.25%~4.16%的房貸年利率與其他融資渠道相比實在是太低了。

既然清楚了向銀行貸款買房是值得的行為，那麼手頭有足夠存款還要不要全款買房這個問題就有了答案：盡量不要。

假設買一套143萬的房子，貸款7成也就是100萬左右，選擇等額本息30年按揭，3.25%和4.16%的利率，每月需要分別還4352.06元和4866.85元。

換句話說，如果你不一次性全款買房，把這100萬拿去投資，只要投資收益實現5.2%~5.8%（多用點心、提高自己的理財能力，這並不是什麼問題），那每個月的收益就足夠供房了。也就是30年後，你不但還完了貸款，還保留了這100萬本金。相比一次性全款買房，相當於白白賺了100萬！

更何況，通過貸款讓自己有多餘的資金應付突如其來的風險，急用錢的時候不至於去高代價借錢，可以說是一舉兩得。

買房子，無論是用公積金貸款還是用商業貸款，還款的方式是選擇等額本金還是選擇等額本息，根本不存在什麼房貸「提前還款最佳時間點」，這完全是一個偽命題。

先弄明白銀行的貸款利息是怎麼算的：假設以公積金購房貸款100萬，還款方式是等額本金，房貸分30年還，現在公積金貸款的年利率是3.25%，我們看看每個月的利息是怎麼變化的。

通過上面這些數據，可以直觀了解到每個月還款的本息情況，而且這個還房貸的過程，都是按照固定的房貸年化利率算出的，誰也占不了誰的便宜。

而無論你是已經還貸5年、10年、20年，在不同的時間點提前還款，也就是一次性把剩餘的本金還完，你從銀行貸款多少錢到時你總共就得還多少錢。利息方面，則是你貸款的時間越長，要還的利息總額就肯定是越多的，這一點是毫無疑問的。你要是不願意背負太多利息，那就提前還完房貸。但絕對不會說你在第7年還完所有房貸就會比第8年還完所有房貸吃虧或者更划算。

關於提前還貸的事情，關鍵取決於你自己想什麼時候提前還完或者要不要提前還完。這方面每個人都是不一樣的，因為大家對利息的承受能力以及對現金流的需求情況是不一樣的，也就沒有適用所有人的所謂「提前還貸最佳時間點」。如果要提前還款，你只需要考慮一點，就是過早還款銀行可能會有罰息，需要衡量一下利弊，不同銀行不同地區有不同的規定。

有些朋友認為，作為自住的房子，即使價值五百萬，好像和自己也沒什麼關係；反正房子又不能賣，房子再值錢也沒有意義。實際上房子作為不動產，即使是自住，房產的價值也要計算到個人的資產當中。

貸款買房最大的好處就是可以花很少的錢，買到自己的房子。可能你曾聽剛買房的人抱怨，他們幾乎掏盡家底才湊齊首付，正在為長達數十年的房貸發愁；但十年前買房的過來人會告訴你，房貸的壓力都是自己想象出來的。別把房貸壓力看成攔路虎，面對如此低廉的貸款，要特別珍惜！

-END-

今日樂居早報

點擊閱讀原文