學區房租售同權，香港如何做到？

文/新浪財經香港站站長 彭琳

學區房租售同權，但依然保持各區各校學額均勻分配，學區的租房價格也並不會暴漲，可以做到嗎？

在各地一片「清華學歷不如清華學區房」的哀嘆聲中，廣州近日領風氣之先，突然向全國宣布廣州將打破高價學區房對學位的壟斷，實施「租售同權」——只要人在廣州，不管是房子的業主，還是房子的租客，都可以享受「就近入學」的同等權利。不過政策剛剛宣布，就有許多人跳出來嘲笑大家「太天真」，認為新政策只會導致業主漲價、租金飆漲，以及教育資源的更加難以配套。

學區房「租售同權」在內地將運作得如何，目前還不易設想，我們不妨看看學位競爭同樣高度緊張的香港，長期以來「租售同權」是如何運作的。

香港的國小可大致劃分為公立及非公立兩個類別，其中非公立的包括直接資助學校、私立及國際學校等。非公立學校並不直接由政府教育經費「養活」，情況與內地大城市正在興起的「民辦」名校相似，這類學校在香港約有100家，每年國小一年級提供數千至一萬左右的學額，全港學生都可申請，不受學區限制，因此也不在本文探討範圍內。

「學區房」與國小非一一對應

公立教育系統的國小在香港約有460家，數量看似很多，但由於普遍實施小班教育，每家學校一年級一般僅招收100個學生左右，2017-2018年度可提供國小一年級學額約4.6萬個。依照統計，高達88%的適齡兒童最終進入公立教育系統，這4.6萬個學額被劃分為36個學區，每區對應的學校在10-20家左右。

每年的國小派位時節，香港媒體幾乎總有關於某某父母為了孩子上名校，「斥資數千萬買入九龍塘學區房」等報道。但與內地普遍將國小對應學區細分到街道不同，香港每個學區對應的是划屬該區的全部國小，適齡兒童最終入讀哪一家區內國小，仍需要經過兩輪「抽籤」來決定。換言之，到「好學區」買房或租房並不能確保孩子進入名校。

例如，被認為是香港最佳學區的九龍塘41校網，共有19家國小，其中喇沙國小、拔萃國小、瑪利諾修院學校、嘉諾撒聖家學校等是香港傳統頂尖的「名校」，但其他十餘家則為普通國小。「斥資數千萬」並不能確保孩子就能抽中這四家名校，不管是住宅九龍塘低密度豪宅，還是附近舊樓公寓的孩子，在41校網進入這幾家名校的幾率，都不超過1/4。

「假地址」可坐牢14年

如上所述，依靠買或租「學區房」來擠入名校的香港家長，絕不是多數人。近年來隨著內地來港讀書孩子的增加，租學區房的家庭稍有增多，但仍未對房租造成很大影響。九龍塘幾處傳統豪宅月租可高達5-10萬港元，但也不乏月租1-2萬港元的小公寓選擇，租金平均水平並沒有超過學區排名並不突出的港島中西區。以買房的價格而言，被視作較佳學區的九龍塘、灣仔、沙田區域的住房均價當然不低，但與其相鄰區域也並沒有出現太明顯的落差。與中心區域的距離、交通便利程度等，依然是香港住宅價格走勢的決定因素。

廣州某些地區對於同一地址限制有多個兒童入學，限制延伸到另一名兒童在讀國小5年級以內，香港由於一家普遍有多個孩子，則並沒有這一限制。理論上，屬於某學區地址的家庭，每年都可以在該學區報名多個兒童上學，為了學區而提前一年租房完全是可行的。不過教育局在每年1月根據申請人的居住地點，將作出派位校網的決定，因此希望在某一學區報國小的家庭，最遲需要在國小入學前一年的12月底搬入「學區」，並且專門到教育局更改其登記的家庭住址。

儘管「好學區」並不等於「上名校」，但是在國小派位的「大抽獎」中有機會博一把頂尖名校，對於大多數家長當然還是深具吸引力。 參與公立國小的派位，只需要提供煤氣費單、電費、水費單等作為住址證明，因此每年都不免有精明的父母央求親戚朋友修改煤氣、電費、水費單上的姓名，為孩子上國小「借地址」的情況出現。

為了杜絕「假地址」報名校，教育局會不時派員到報名地址抽查。這批人員的職銜為「行動主任」，不少是退休的執法人員兼職。他們會對某些可疑地址在不同時段暗中觀察，也會上門調查，以確認報名的兒童的確在該處居住。如果發現「假地址」報名，輕則取消學位，重則可能以「文書造假」的罪名起訴，該罪名屬於刑事罪行，最高可判監14年。

「世襲生」和「叩門」

作為一個年滿5歲8個月的適齡兒童，在入學前一年的9月，將首先參加第一輪抽籤「自行分配學位」——每個適齡兒童可以將申請遞交到一家心儀的國小，該國小將拿出一半小一學額，以抽籤形式先錄取一部分學生。值得玩味的是，「自行分配學位」並非完全依照學區劃分，而是依照先計分、再抽籤的形式。如果一個兒童有哥哥姐姐在某個國小，或是父母是該學校職員，他將獲得20分——這基本上可以確保他進入該國小就讀，而如果他的父母曾是該校學生，也會獲得10分，這也被香港人形象地稱為「世襲生」制度。具體計分方式如下：

1、父/母全職在與該國小同一校址的幼稚園或中學部工作 （20分）

2、兄/姐在與該國小同一校址的中學部就讀 （20分）

3、父/母為該國小的校董 （20分）

4、父/母或兄/姐為該國小的畢業生 （10分）

5、首名出生子女﹙即為家庭各子女中最年長者﹚（5分）

6、與該校的辦學團體有相同的宗教信仰 （5分）

7、父/母為該國小主辦社團的成員 （5分）

8、適齡的兒童﹙即第二年九月開課時年滿5歲8個月至7歲﹚（10分）

如果放在名校，一半學位給予「世襲生」看似對於學習能力更強的孩子有些不公平。但這事實上同樣是「就近入學」精神的細緻體現，讓兄弟姐妹在同一家學校就讀可便利家庭生活安排，依照父母的工作、生活、信仰活動等給加分也是出於相似的考慮。

在第一輪「自行分配學位」后，全港約半數的兒童已經獲得了國小錄取，其餘的一半人，則將參加俗稱「大抽獎」的「小一統一派位」。這部分的報名方式是依照家庭對於國小的心儀程度，填報多個志願並參與電腦派位。在這個階段，理論上全部兒童都會獲分配學位。

如果認為「世襲生」制度對能力較強的孩子有些不公平，那麼在統一派位之後的「叩門」制度則更適合這類孩子。香港的公立學校在統一派位之後，仍會預留約5-10%的學額（一般是每個班2名）作為「叩門位」，供對派位結果不滿的學生報名該校。「叩門」一般設面試或簡單筆試，擇優錄取，一個孩子可以報名多家國小「叩門」，多數在統一派位中運氣不佳的孩子，都可在這一輪中收到較為理想的國小錄取。