它去年房價漲幅全球第一，開發商如今付出慘痛代價！

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隨著房價的不斷升高，房企拚命三郎一般借錢拿地擴張房產投資，導致債台高築。然而，監管部門也在拚命調控，房企拿錢的渠道越來越少！現在買房等於替別人還債？

一、去年房價漲幅全球第一，這座城市最牛的開發商如今付出慘痛代價！

今年1月，由胡潤研究院與萬國置地聯合發布的全球房價指數顯示，合肥房價由於漲幅超過40%，位居2016年全球房價漲幅第一。

但去年下半年以來，合肥樓市開始從嚴調控，政策不斷加碼，該市房地產市場因此又陷入沉寂。

彼時被捲入這股火熱洪流的那些一擲千金拿下高價地的房企們，比如安徽本土唯一上市房企合肥城建，目前就面臨著較為嚴峻的高價地困局。不久前，該公司對外發布的一季報除了披露當期業績下滑之外，一處不易被外界覺察的表述更是讓人吃驚：公司預計上半年凈利下滑50%至100%！

面對即將到來的半年報，合肥城建表述說，其凈利潤預計同比去年的7010.4萬元下滑50%~100%，這意味著該房企如果遭遇盈利能力最壞情況的話，可能會觸及盈虧臨界點。

合肥城建對外解釋說，與上年同期相比，營業收入規模變化不大，由於銀行借款增加較多，財務費用上升，導致2017年1~6月利潤下降較多。

這就是樓市泡沫啊。

從去年開始，這將近一年的時間，決策層是達成了高度共識，那就是收縮泡沫，而且具體的應對措施是密集出台。無論是銀監會對銀行理財產品的整頓，比如期限錯配、委外、凈值型產品的推出、打破剛兌的預期等等，還是樓市的凍結、資本流動的管制、保險業的整頓等等。決策層是在極力抑制資產泡沫繼續膨脹，甚至希望能夠在不保證崩盤的前提下去收縮泡沫。

信貸的收縮，意味著流動性的緊張，說白了就是市場「錢荒」或者叫「錢緊」，現在國內貨幣市場利率中樞穩健上行的現象，已經說明了這一點。

「控制」已經在去年開始成為當下的主題，預計未來一樣如此，在這一輪經濟調整的周期里，都會這樣做。

然而樓市泡沫卻是咱們大多數人最關心的問題。隨著房價的不斷升高，房企拚命三郎一般借錢拿地擴張房產投資，導致債台高築。

二、房企債台高築

上市房企普遍採用高槓桿、高資金成本驅動的以債養債模式，致使部分房企資產負債率風險攀上新高。

據Wind資訊統計，2016年，A股136家上市房企負債合計超過4.92萬億元，同比增長25.93%；總資產總計為6.37萬億元，同比增長幅度達24.76%。這136家上市房企的平均資產負債率為77.26%，去年為76.55%。

從數據上看，房企債務規模與銷售規模呈現正相關，企業規模越大，其總有息負債也相對越高。2016年總有息負債超千億的企業有7家，分別是恆大（有息負債5350.7億元）、中海地產（1547億元）、碧桂園（1362億元）、萬科地產（1289億元）、富力地產（1209億元）、融創（1128億元）、保利地產（1122億元）。

2016年有息負債增長最快的是融創，同比增長了169.97%；其次是融信，有息負債394.17億元，同比增長140.75；恆大、萬科地產的同比增幅也較大，分別增長80.22%、62.11%。

克而瑞分析師房玲認為，2016年房企總體負債增長，主要源於上半年公司債的大規模發行，雖然自6月下旬開始，證監會也逐步開始收緊公司債監管，但大多數房企已然通過發行公司債募集了充足的資金。而快速發展中的房企，為了進一步推動銷售增長，投資開發力度加大，需要更多的資金供給，往往融資力度比較大，總有息負債增長也比較顯著。

從資產負債率上看，24家知名房企的資產負債率均超過80%，凈負債率則更高。負債率最高的前十名房企分別是綠地控股、雲南城投、嘉凱城、京投發展、融創、碧桂園、恆大、中房地產、信達地產、泛海控股。萬科地產的資產負債率也超過了80%。

一般而言，資產負債率衡量的是企業長期的償債壓力。而從短期償債壓力指標流動比率、速動比率來看，企業短期償債壓力亦不小。流動比率，表明企業每一元流動負債有多少流動資產作為償還保證。國際上通常認為，流動比率等於2時較為適當。速動比率相對流動比率而言，扣除了一些流動性非常差的資產，非常苛刻地反映了一個單位能夠立即還債的能力和水平。速動比率等於1時較為適當；小於1，表明企業面臨很大的償債風險。

若以國際通常標準衡量，24家資產負債率超過80%的知名房企，大部分都存在償債風險。如綠地控股，負債率達89.43%，速動比率僅0.4%；萬科地產的速動比率僅0.44%。雖然這幾家企業資本結構的安全性高，但顯著低於安全線的速動比率水平使得企業的流動性大打折扣，資金隱患不能忽視。

然而，監管部門也在拚命調控，房企拿錢的渠道越來越少！

三、房企融資渠道在不斷收緊

據中房智庫研究員統計，至少有25家標杆房企經營性現金流和投資性現金流為負，完全是靠籌資性現金流支撐。籌資能力最強（籌資現金流最高）的是恆大，2016年經營現金流為-586.1億元，投資現金流為-1224.26億元，籌資現金流則為2844.67億元，凈現金流為1034.31億元。

籌資能力排在第二的是融信，儘管其2016年經營現金流為-171.61億元，投資現金流為-79.06億元，但籌資現金流為355.43億元，使得其凈現金流保持在了104.76億元的水平。

此外，泛海控股、泰禾集團、綠地控股、陽光城、首開股份、榮盛發展、世茂房地產、招商局置地、當代置業等知名房企，2016年經營性現金流和投資性現金流均為負值。

面對樓市調整的「寒冬」，房企主要靠貸款來應對。不過，這些借來的「糧草」，其實不足以應對房企銷售下降帶來的困窘。

國際評級機構穆迪預測，在政府加強調控抑制房價上漲的情況下，2017年房地產銷售增速將會有所放緩。

同時，房企融資渠道收緊。去年10月份，上交所、深交所先後發文，規範房企發行公司債行為；證監會、銀監會多次強調嚴禁違規資金進入房地產領域。銀行業收緊了對房企的貸款。今年4月以來，銀監會連發10道金牌，銀行業全面落實MPA（宏觀審慎評估體系）考核，直指同業和理財等非標投融資，並打擊藉助資管計劃、基金子公司等繞開監管為地產項目和融資平台違規輸血。

深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉分析表示，在金融「去槓桿」框架下，分別占房企融資額13%和20%的債券、非標將大幅萎縮，一季度上市房企籌資現金流同比已大幅萎縮90%，考慮到2019年以後高價地和「地王」進入開發上市期，償債與銷售回款下滑形成疊加，一部分房企現金流或面臨較大壓力。

同策諮詢研究部總監張宏偉表示，整體來看，房企融資渠道在不斷收緊，融資方式有一些變化。「比如，以前允許信託基金拿地，現在明確不允許，一些通道業務都已暫停。企業加槓桿的手段越來越少。另外，國內發債規模逐漸減少，利率在逐步上升。部分企業也在國外進行更多的嘗試，利用美元債等形式，拓寬自己的融資渠道。一些小企業還在嘗試IPO等直接融資方式。」

四、現在買房等於替別人還債

房企進入了高負債時代，房奴進入了高焦慮時代。用這句話形容現在的樓市，再合適不過。

房奴們的焦慮在於，在不斷限購限貸的今天，老百姓購房的難度實際上並沒有因此大幅降低。是的，樓市如今是被打壓了，但請問現在你買房是變得更容易還是更困難了？

表面上看，全國平均的房價收入比從去年的7.4倍有望回落到7.2倍。貌似房價略有下降，但是與此同時，購房貸款利率的大幅上調。中、農、工、建、交等主要銀行都在近一個月內提高了北上深的房貸利率，一線城市普遍將利率折扣由9折上調至9.5折，二線城市優惠利率9.5折佔比上升，部分銀行已上調至基準利率。

房價表面上略有下降，而一旦加上貸款利率提高的因素，便會明顯的加重按揭人的負擔，讓沒錢的人更買不起房。而且購房成本越到後面會越高，今天不買，以後怕是更買不起。但如果現在買了，假如將來房價回落，自己就很可能會變成負資產。房奴的選擇困難由此產生。

購房者在猶豫，房產市場的交易活躍度也在轉冷。根據CREIS數據顯示，2017年4月主要城市房地產成交面積同比下降21.75%，隨著利率和限購政策不斷收緊，成交量的下跌還將持續。相應的，不少城市的房屋庫存出現上升，例如蚌埠庫存增加了14.8%，寧波庫存環比上升11.4%。

樓市交易活躍度的普遍下降，說明強大的限購政策已經讓習慣了投資房產的老百姓不敢買房，也買不起房了。這是購房者焦慮的根源。但就在成交量下跌的同時，房企的焦慮感也越來越強，甚至超過了購房者的焦慮程度。

據媒體統計，城市的房價已經在2017年全面陷入了停滯，預計全年的房價將出現一位數下跌，規模較大的開發商銷售額下降將在10%左右。這不是一個好的信號。對房企來說，賣房的價格減低，賣房的速度減慢，在商業上都會產生致命的後果。

實際上，如果無法按照既定價格在短期內賣掉足夠數量的房屋，就意味著房企手裡沒有足夠的現金流。房企手中現金不足，後果很嚴重，因為這些現金都是要還給銀行的。如果房企們普遍都在某一時間內還不起欠債，那就標誌著系統性金融危機的到來。

那麼，的房企究竟負了多少債，給購房者挖了多大的坑呢？一言以蔽之，負債挖的坑又深又大，難以填滿。

的房企多年以來都是這個套路：看面子都是土豪，看裡子全是負債。負債比率如能控制在合理範圍內，倒也不會出現大問題，但是近兩年，房企這種「表裡不一」的趨勢愈發加劇，增高的負債也逐漸引發了擔憂。據媒體的披露，內地142家地產企業負債總量接近3.4萬億。

具體來說，例如恆大在去年的借款就達到5350億，凈負債率119%，又比如綠地在去年的凈債權益比一度接近300%。而目前全國上市房企的平均負債率，也已經高達96%。對比一下2010年的數據，當年房企平均的負債率只有74.5%。可以說，這些年的房企向銀行借錢是越來越多，產生的風險越來越大。

借這麼多錢的原因，是因為要搞擴張。像是恆大這類龍頭房企，目前依然在拚命的搞新項目開發，儘管去年他們已經手握2.29億平方米的優質土地儲備，但今年恆大依然在南昌、無錫、杭州等二三線城市補充項目。其他的大房企如綠城、碧桂園、中海、華潤等等也都在補庫存。例如中海在今年1到4月的土地儲備金額就同比增加了710%。眾所周知，補倉越多，欠債就越多。

樓市政策在去庫存，房企卻在補庫存，一邊挖坑，一邊填土。最後被玩死的，是廣大的購房者以及整個地產行業。

欠債多了，總有還不上的一天。實際上，房企的債務出現違約以及各種相關問題，在近幾年已見諸新聞。前幾年，河北邯鄲房產業就發生過債務危機，H股上市的佳兆集團也出現過貸款違約。當然，比起過去，我們更關心現在。今天發生債務違約事件的幾率有多大呢？根據今年初香港投資研究集團對媒體的說法「負債較為嚴重的開發商正處在刀鋒邊緣」。

處在「刀鋒邊緣」的房企，對於購房者來說將意味著什麼？

我們知道，在房地產開發的貸款環節，主要是以土地和在建工程作為抵押擔保的貸款。這些貸款的還款來源，很重要的一部分就是來自於開發項目未來產生的現金流，另外也包括土地和在建工程本身的價值。

換句話說，當開發商貸款開發完土地之後，在還款期限內儘快盡多的高價賣出房子，是獲得現金來源的重要手段，這一筆資金，無論對於房企自身還是房企的債權人銀行而言，都非常的重要。

這意味著，當你拿著現金到售樓處買下房產時，其實你在幫房企還債，同時也在幫助銀行收回貸款，減小了系統性風險爆發的可能。這也就可以解釋為什麼現在開發商在三四線的新樓盤要人為製造很多促銷噱頭。像是對外宣傳說什麼房屋供不應求、搖號購房、捂盤漲價等等戲碼。他們不希望看到房價出現下跌，或是銷售量低迷，這都可能使得房企無法及時償還貸款，造成銀行方面極大的債務風險。

因此，千萬別著了他們的道。你必需清楚的意識到：在購房以前，你並不欠任何人的錢；而房企在賣出房子以前，一屁股都是欠債。賣房的其實遠比買房的心慌啊，你急什麼呢。

心慌的地產商於是進入了三四線城市搞開發。以今年4月某機構的調查數據為例，據統計，一線城市的商品房銷售面積同比減少41.3%，二線城市減少37.8%，而在調查取樣的三四線城市，商品房銷售面積不但沒下降，反而是同比上升21.8%。

瘋狂的三四線地產開發，背後其實也是和房企的債務有關。

目前，房地產開發貸款的抵押率一般在70%以下，也就是說，只要地價和在建工程價格下跌不超過30%，即便是在開發商暫時無法用現金還款的情況下，銀行也能通過處置抵押物來收回資金。所以，房企必須要保證房價和地價不跌，而且土地還得持續賣，持續開發。用新開發的項目作為抵押品，來擔保之前的欠債。在這種玩法之下，房企就必然是無度開發，瘋狂拿地，以債養債，以地養債。

此一趨勢目前還無法主動停止下來。畢竟，現在地方政府債務也很嚴重，要靠出讓土地來還錢，因此並不會停止與地產商的合作。

據指數研究院的數據，今年4月大陸三百個城市的土地出讓金同比增加35%，環比增加8%，其中重點50個城市出讓土地金額達到7600億元，上漲53%……地方政府依然在賣地，房企在圈地。這和我們過去熟悉的地產經濟沒有本質的不同，而且勢頭還更猛了。

現在知道國際信用評級機構為啥下調的評級了嗎？目前的企業債、地方政府債連成一片，體量巨大，而還債的一部分任務，就肩負在了樓市的購房者和股市的散戶身上。這個債務的償還基礎，顯然並不是那麼牢靠。你說，這揪心的情況能不引發國際投資者的擔憂嗎。

實際上，在穆迪下調信用評級之前。另一個評級機構惠譽（Fitch）早先已警告過：企業債的風險已經非常高，某些企業對海外發行的債券最後根本不可能兌現。在這些垃圾級的公司中，有相當一部分是房地產開發商。看來，國際投資者早已摸清房企的底細了，只是內地的不少購房者，還在盲目的相信房企的宣傳。

按照某外媒的說法，目前的經濟，出現了一種「借債上癮」的癥狀，這在房地產領域表現得尤其突出。瘋狂借債的背後，是持續的土地開發。土地財政、地產經濟的套路還延續。基本套路不變的情況下，房子仍然不是用來住的，而是用來還債的。你付錢，他還債，這樣的活雷鋒房奴們難道還想繼續當嗎？

的樓市，從頭至尾就是一場龐氏騙局。房企交出了第一棒，然後棒子不斷的往下專遞……之所以到現在這場騙局還沒有破滅，那是因為接盤的人實在太多，從企業到個人，房價的接力棒一直在不停的傳啊傳，根本停不下來。最後大家都被繞了進去，成為這場騙局的利益共同體。

我們常聽到，「老鄉別走」的呼聲在股市迴響，現如今這聲音又來到樓市。不過，老鄉經過這麼多年折騰下來，已經沒錢或者不想玩了。等老鄉們都摸清套路的那天，樓市就只剩投機者自己和自己玩，這場樓市的泡沫遊戲，便到了無以為繼的時候。

結語：「股神」巴菲特有一句經典的話：「只有在退潮之際才能知道誰在裸泳」，如今再次品讀，引人深思。

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