重磅 | 2016年1-10月中國典型房企銷售業績排行榜TOP200【第28期】

備註：

1、時間：為2016年度，截止到10月31日；

2、企業：為主營業務在大陸的房地產開發企業；

3、物業屬性：以住宅為主的可售型物業；

4、數據來源：億翰智庫、各企業公報等；

5、本榜單為億翰智庫根據各方公開數據專業估算所得；

6、綠城數據更新說明：從本月起，綠城的數據發布口徑以綠城為主體，這個主體包括綠城房產集團、綠城管理集團、綠城資產集團、綠城小鎮集團四個子集團。

政策調控后，市場走弱，但企業單月業績走強

本輪調控令房企始料未及，國慶黃金周期間， 22個城市密集出台房地產調控政策，政策調控力度大、執行嚴。緊跟著，住建部出台「九不準」政策，各地成立樓市稽查組，加強對房地產經營行為監管。房企人心惶惶，對未來市場行情、企業銷售業績充滿擔憂。但是，從企業單月銷售業績來看，企業銷售業績受政策影響明顯。

金九銀十，房企十月銷售業績表現迥異，原因何在？

萬科、碧桂園均是全國化布局，布局城市不局限於出台調控政策的22城，在市場還沒有完全冷卻的時候，加推非調控城市的樓盤，依然可以取得不亞於「金九」的銷售業績。碧桂園10月單月銷售金額470億元，同比上升2%，創歷史新高，其中十一黃金周期間業績貢獻超50%。萬科8、9月份單月銷售金額不足300億元，一反萬科常態，10月單月銷售金額450億元，環比增加77%，如此亮眼表現才是真正的萬科。恆大10月單月銷售360億元，環比下降24%，受政策影響明顯。

從典型企業的銷售業績表現以及市場行情來看，未來房企的發展必將呈現五大類型之爭。

1、50強之爭——2016年TOP50門檻值將達300億元

TOP50門檻值達246億元，同比增加76%，是2014年TOP50門檻的2.5倍。從目前房企2016年1-10月的銷售業績表現來看，2016年TOP50的門檻將達到300億。未來前50強房企將是房地產行業最活躍的50家企業。

值得注意的是在50名上下的房企，究竟誰能在2016年末挺進50強，而誰又被踢出呢？我們預計土地儲備充足的房企將繼續留在或挺進50強房企，像路勁、升龍、金輝等企業，截止2016年6月30日，路勁土地儲備近550萬平米，土地儲備存續比約為4年。金輝2016年以來，在土地市場上表現積極，土地儲備大增，貨量充足。而一些貨量不足的企業可能會因此掉隊。

2、榜首之爭——萬科，恆大，碧桂園，榜首是誰？

榜首之爭看點十足，2016年1-9月恆大累計銷售金額2805.8億元，超萬科近200億元，成功問鼎。萬科不甘落後，10月份發力，單月銷售金額450億元，同比增長90%，環比增長77%，有反超恆大之勢。恆大10月銷售金額360億元，已經是連續4個月單月銷售金額在400億元上下。碧桂園蓄勢待發，9月、10月的單月銷售金額均超過450億元，2016年全年累計銷售金額必將突破3000億元大關。

2017年，三個3000億元級的房企萬科、恆大和碧桂園將繼續榜首之爭，從各企業土地儲備量來看，恆大、碧桂園的土地儲備量巨大，競爭力較強；萬科土地儲備量較少，處於相對劣勢。

3、標籤之爭——搶佔業務張力及發展勢能

除了做大規模外，房企的另一條發展道路就是做精做專，為自己的地產主業發展貼上個性標籤。典型企業如：

魯能地產——「地產+體育」模式，鑄就企業快速成長

與傳統體育地產最大的核心差異點，就在於魯能摒棄了以往「住宅+體育設施」的模式,提出獨一無二的「魯能體育+產品線」模式，著力打造七號院產品系列，並邀貝克漢姆傾情代言，推出七號院別墅等，核心目標在於形成「體育+地產」產品線，最終實現自身品牌溢價。

融信集團——「地產+文化」模式，打造產品溢價能力

2016年，融信宣布成立「融信國學堂」，並迅速落地。國學堂結合二十四節氣開設了經、史、琴、棋、書、畫等各類課程，並盛大舉辦國學盛典，助力融信實現品牌差異化、美譽度提升，塑造新閩商形象，傳遞正能量，為下一代價值觀教育盡一份力量。

卓越集團——「地產+綜合運營商」模式，走特色發展道路

卓越集團以「貨如輪轉，商住並舉」為發展戰略，藉CBD商務標杆和城市人居引領者定位，在一線及高GDP高增長城市不斷推出商務和住宅系列產品。同時，卓越集團還為旗下所有物業提供優質的卓越物業服務，綜合運營商品牌形象已經確立。

協信地產——「地產+產業」模式，助力企業規模擴張

協信集團與啟迪控股共同成立啟迪協信，將「科技城投資開發」與「產業運營服務」作為兩大業務線，通過產業、創業、商業、社區四位一體發展，為科技企業提供園區空間和產業服務。

正榮集團——「正榮+」模式，開啟綜合性地產之門

2015年5月17日，正榮集團宣布和小米科技在智能家居領域合作，並由此首度推出「正榮＋」品牌計劃；2015年7月6日，「正榮＋教育」暨華師大「全教育」落地幸福城邦；2015年11月7日，正榮物業聯手微信支付，推出全國首個微信定製社區。

4、資源之爭——搶佔業務的排他性

資源主要包括自身資源、體系內資源、社會資源以及國際資源。

自身資源：人才、合作夥伴（建築施工、規劃、金融等等）、在開發業務積累的專業或是品牌優勢等等都是房企自身的資源，如中天城投金控等。

體系內資源：母子型公司如光明地產與光明集團、新希望地產與新希望集團、海亮地產與海亮集團、海爾地產與海爾集團、中新置地與中新集團等等，地產板塊在謀求更大發展時可從母公司獲取更多的資源以求借力。光明地產不僅有開發業務，還獲取了集團的冷鏈物流以及菜管家作為發展的借力；海亮地產可借力集團的教育資源和農業資源；海爾地產可以借力集團的智能家居資源等等。

社會資源：協信集團與清華啟迪在產業地產方面的整合，是非常成功並且經典的「專業+資源」案例，協信剝離自己的產業板塊與啟迪科技產業園合併，僅一年多的時間，已擁有20多個城市布局近3000萬平方米的土儲；路勁地產與河北建投在一級開發方面的合作，前者趁機為自己環北京開發獲取了土地資源機會，後者則彌補自己的專業缺位，同樣也是一個「專業+資源」的案例；融創與河南國控合作，使得融創順利進入鄭州市場，河南國控就是一個資源方。

國際資源：綠地提出「國際資源、國內分享」；北京山水文園與美國六奇的合作；新城對美國VR資源的探索等。

5、城市之爭——搶佔城市話語權和項目定價權

城市深耕后企業才有話語權，未來房企必定是走城市深耕道路的。而做足城市深耕先決條件就是在這個城市擁有大量土地儲備。2016年融信和中南建設、路勁的布局值得行業借鑒，即「重倉」某個二線城市和「控盤」某個三四線城市。如融信：積極布局杭州，已經累計投資12個項目，隨著杭州市場的崛起，融信在杭州將具有較強的話語權，未來三年內該企業的業績將會大幅提升；另外，中南建設在太倉、常熟、泰州等三四線城市連續斬獲多幅地塊，其目的是實現城市的局部「控盤」，有利於企業獲得該城市項目定價權。華夏幸福布局嘉興、路勁布局河北同樣出於此目的。

「五大之爭」后，未來兩類企業將會受益，一類是大而全的企業，這類企業基本是全國化布局，個別城市的調控以及市場波動不會影響大局；另一類是小而美的企業，這類企業非規模導向，企業有明顯個性化標籤，助力地產主業的發展。

企業應對策略:「穩一線、緩二線，跑三四線」

9月30日在中央關於房地產部署會上，李克強總理明確指出「控一線、穩二線、活三四線」，其原因不明而語，一線城市市場已明顯高熱，二線城市仍將扮演拉動三四線的角色，三四線城市則是去庫存戰略的根源所在。而對於企業針對城市的應對策略而言，我們建議企業的策略是：「穩一線、緩二線、跑三四線」。

■ 一線城市：房企利潤所在，以「穩」為主

一線城市下一步市場走勢將是量減價穩態勢，對於企業運營而言，一線城市不存在較大庫存壓力，隨著今年以來價格快速上漲，打造溢價型產品已成為企業在一線城市運營的主導思想。因此，在一線城市投資難度較大的環境下，建議企業的運營以「穩」為主。

針對熱點二線城市，政策往往過於嚴厲。有產業支撐、基本面較好的城市，建議企業應適當延緩入市時間，以慢節奏操盤為主要應對策略；而那些沒有基本面支撐且市場明顯過熱的城市（如合肥），建議企業堅決採取積極的價格策略，確保項目快速去化；

針對非熱點二線城市，由於市場相對穩定，且承擔著拉動周邊三四線城市去庫存的重任，預計政策不同過於嚴厲。因此對於房企而言，應結合企業業績規模的需要，制定相應的應對策略。

■ 三四線城市：房企庫存所在，「跑」為上策

三四線城市在未來一段時間內仍將是去庫存的主要對象，並且由於調整政策的從嚴執行，二線城市對其拉動作用有可能被切斷，對於該類城市的發展，建議企業儘快出貨，降低庫存。

房地產戰略服務領域領導者，專註於為房企提供發展戰略、運營策略顧問服務，已成為60%以上百強房企的顧問夥伴。

在行業多變時代，企業諮詢模式轉型之秋，億翰股份始終堅持以企業研究為抓手，專註於行業發展周期、企業運營模型和城市投資風險的研究探索，以求為房企在快速擴展、價值提升的道路上盡一份綿薄之力。