輕資產快增長「彎道超車」 「黑馬」融信2017年銷售目標325億元

3月21日，融信控股有限公司（03301.HK，以下簡稱「融信」）發布年度業績公告。公告顯示，報告期內集團收入達114億元，較去年同期上升53.4%，凈利至17億元，較去年同期增長21%。

財報顯示，2016年，融信在長三角一二線城市市場佔有率持續擴大，合約銷售金額及已售總建築面積分別較上年同期上升106.8%及116.3%，完成了去年年中上調過的240億元銷售目標。

融信登陸資本市場一年來，公司實施區域聚焦深耕戰略，圍繞核心一二線城市形成「1+N」優勢布局，其中「1」指核心一二線城市，「N」指環繞核心城市的衛星城。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，從融信的年度業績數據看，無論是從經營收入還是盈利水平抑或是負債情況看，都符合一個穩健且不失進取的企業模式。這也充分說明藉助資本市場，融信實際上正在加快戰略投資的步伐，這對於融信來說成長性非常不錯，後續也更容易受資本市場的青睞。

銷售額翻番 同比增長106.8% 「1+N」優勢布局成果初現

財報顯示，融信全年合同銷售金額246億元，同比增長106.8%，銷售面積140.00萬平方米，同比增長116%。

放在2016年整個房地產市場中看，全國實現商品房銷售面積15.73億平方米，同比增長22.5%；實現商品房銷售金額11.76萬億元，同比增長34.8%，銷售額、銷售面積均創歷史新高，融信的銷量實現超100%的增幅，在上市房企中表現亮眼。

「融信目前手上的豐富土地儲備，約81%貨值位於一二線城市，如上海、杭州和福州等地的較核心區域。」在2016年公司業績會上，融信管理層表示，上海和杭州等華東主要城市於未來仍具有非常良好的發展空間。

同時，2016年，融信在原有海西區域繼續保持領先優勢。據克而瑞研究中心發布的2016年度大福州房地產企業銷售排行榜，融信在福州銷售金額排名第二、在漳州銷售面積、金額、套數等指標排名前列。此外，位於杭州的學院府項目在杭州拱墅區銷售套數排名前列，杭州公館項目為全市單價4.5萬元以上銷售套數排名前列，海上城項目位列廈門全市SOHO銷售金額排名前列。

截至2016年底，融信擁有近1060萬平方米的建築面積儲備，其中80%以上位於上海、杭州、福州、廈門這些熱點城市的核心位置，為未來的規模和利潤增長打下了不錯的基礎。

在房地產觀察人士看來，與一些房企盲目追求全國化布局不同，融信的發展路徑則是深耕熱點城市的核心區位，非常穩健。以杭州為例，作為一個購房者普遍非常注重居住品質的杭州，融信能夠紮根下來並且發展的很好，也很好地展現出公司在深耕發展中對於品質的追求。

上海中原地產市場分析師盧文曦分析指出，融信2016年業績猛增和布局有關，「去年一二線城市表現不俗，尤其是一些強二線城市風頭甚至蓋過一線」。

對於2017年的銷售目標，融信管理層方面躊躇滿志，「我們有信心2017年全年實現325億元的合約銷售，較去年增長30%。」

「從融信黑馬型房企的模式看，精耕細作抓住核心城市做發展很關鍵，尤其是受益於幾個大城市住宅產業的熱度上升，比如說類似廈門和杭州等市場的活躍，融信在現金流回籠方面表現是不錯的。說明城市定位是非常優秀和有策略性的。」嚴躍進表示。

資產負債率 大幅下降至77% 償債能力不斷提升

年報顯示，截至2016年12月31日，融信資產負債率為77%，較2014年的85%大幅減少8個百分點；凈負債率為98%，也比年初大幅下降149個百分點。負息債務總額為394億元，短期借款與長期借款的比例相對合理，分別佔總借款的比例為20%及80%。

對於投資者關注的負債率等問題，公司執行董事、首席財務官及聯席公司秘書曾飛燕表示，融信通過近兩年的努力，資產負債已大幅回落，2016年底凈負債率98%，雖然仍屬行業較高水平，但是有信心通過一兩年時間將負債率降到優於行業水平。

據悉，目前全國132家公司資產負債率超70%，房地產行業平均值直逼80%。相對而言，融信的資產負債率水平低於行業平均水平。

就融資而言，融信在2014年實現的金融與實業跨界合作平台，使得其不會對某一類融資渠道依賴度過高，能均衡風險。據了解，上述平台主要為融信拓展了包括國內公司債、境外美元優先票據及購房尾款資產支持證券等多種融資渠道。

而企業處理債務能力的高低與企業的融資能力、現金流情況、債務結構等密不可分。

年報數據顯示，融信2016年的平均融資成本已由年初的10.5%下降至年末的6.8%，其中ABS年利率最低僅為4.8%。期間融信成功發行了98億元公司債券、在香港成功發行4億美元優先票據。由此可見，在2016年債券、基金等融資渠道進一步嚴控的情況下，融信受到本輪調控的衝擊相對較弱，融資能力優勢凸顯。

流動性方面，截止到2016年年底，融信擁有現金及現金等價物約167億元，比2015年同期的38億元大幅增長336%；流動比率為2.11倍，較2015年上升56.4%；一年內到期的短期債務從94億元顯著減少至77億元，僅占債務總額的10%，同比下降了22個百分點；長短負債比也由2015年的0.73:1優化為4:1，大大減輕了公司短期內的還款壓力。

融信的表現也得到了國際信用評級機構的認可。2016年，惠譽給予融信B+評級，標準普爾和穆迪的評級分別為B及B2，三大評級機構同時給予展望穩定。

展望2017年，融信集團董事局主席歐宗洪表示，集團將充分發揮在港上市所帶來的融資渠道多元化、經營規範和品牌提升等優勢，通過輕資產戰略及業態聚焦戰略，繼續深耕原有及新的潛力地域，持續吸納優質土地儲備，擴大現有市場業務，致力打造標杆產品，打造符合當地客戶需求的物業，提升市場競爭力及盈利能力。

重倉長三角 未來會加大併購 及舊改比例

一直以來，閩系房企往往會被戴上「快周轉」「激進」等標籤。實際上，在規模房企之戰中，融信依靠的不是高槓桿的突進，而是善用資源的輕資產運作，之前，融信在多個場合提到公司在項目拓展上堅持「輕資產」的合作開發策略，從去年摘牌的大宗土地基本都是和一線開發商合作共同取得就可以看出。

為規避風險實現優勢互補，基於「融信+」的強強聯合運營體系，融信分別與綠地、保利、萬科、融創等一線房企攜手合作。據了解，去年融信新增總建築面積為527萬平方米，公司按權益所佔261萬平方米，權益部分土地款約246億元，占各權益合計的總土地款的51%。藉助在各方土地市場上的議價能力，資金和品牌優勢，合作開發將為融信提供充足彈藥，打開更大的發展空間。

2016年全年，融信在不同城市共拿地21幅，新增總建築面積為527萬平方米，公司按權益所佔261萬平方米，權益部分土地款約246億元。

實際上，相較土地款的絕對值而言，更值得注意的是這批土地的溢價能力。

2015年融信土地的增值率約56.2%，而當年的布局重點仍在福州。2016年融信開始圍繞核心一二線城市形成「1+N」優勢布局，相較而言杭州、上海、南京等長三角城市的土地增值率更高。

值得一提的是，融信雖然大手筆進入長三角，但平均拿地成本並未過高。截至去年年底，融信的平均土地儲備成本僅為8650元/平方米。以融信重倉布局的杭州為例，公司競得的土地平均溢價率僅在27%，其中不少土地是公司方面在杭州G20舉辦之前拿到的，足以證明公司對於市場機會把握的敏銳度。

「相對優質及較低成本的土地儲備為未來較高的利潤率提供了有效支持，公司目前擁有的土地儲備足夠支撐未來2至3年的開發。」融信執行董事兼副總裁林峻岭表示。

隨著一二線熱門城市土拍競爭白熱化，越來越多的房企為了規避風險選擇舊改或者項目併購，緊緊把握行業脈搏的融信也不例外。

歐宗洪在業績發布會上表示，2017年融信會加大併購及舊改比例，以相對合理的價格獲取優質土地。同時對土地的篩選機制也將更嚴格，原則上招拍掛項目的凈利潤率需要不低於8%，達到10%左右，併購項目需達到10%以上。

在嚴躍進看來，和其他企業有區別的一點是，融信注重對研究型的管理團隊的建設，管理團隊對於宏觀面的把握非常透徹。在房地產市場，要卓爾不群，宏觀方面的判斷能力顯得非常關鍵，尤其是政策頻頻調整的時候。