全國百家銀行首套房利率折扣上調 樓市已見頂回落

全國35個城市的533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣上升，佔比22.89%，這一趨勢仍在強化。樓市資金面已顯大變局，從近三四年來看，樓市已近繁榮頂部，進入漸進回落階段。

每年「五一」過後，立夏就隨之而來，「凡物之壯大者而愛偉之，謂之夏」，簡而言之，就是春生夏長。現在，一線城市樓市再遇金融「夏長」政策。

工商銀行、農業銀行、銀行、建設銀行和交通銀行，以及中信銀行、招商銀行、北京銀行等多家銀行近日發布了上調住房貸款利率的最新通知：5月1日（含）以後網簽的業務，首套房利率最低執行基準利率，二套房執行基準利率上浮20%。

這是北京「3·17」政策后樓市迎來的又一次鎮定劑。此前，北京地區多家銀行已執行首套房貸基準利率，二套房上浮基準10%；上海地區部分銀行將首套房利率由9折上調至9.5折，二套房普遍利率為基準利率上浮10%；廣州地區的部分銀行也將首套房貸利率由基準的8.5折上調到9折。有分析人士指出：「北京這一輪的樓市調控在全國具有標杆性意義。」

在金融安全基調背書下，商業銀行因今年貨幣政策的緊縮導致其資金成本變高，再加上金融去槓桿和樓市降溫的導向，此番上調房貸利率實在預料當中。這一調整下，本就「錢緊」的房地產商不得不更加勒緊腰帶，一部分依靠非標資產進行房屋交易的投機者和投機機構也必受影響。

相反的是，樓市風聲漸緊，部分購房者對上調的房貸利率還沒有表現出極大的壓力，因為他們冀望「房價再降一降，就可以彌補多出來的利率差價」。

深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉分析稱：「樓市資金面已出現明顯變化，流向樓市的資金比以前少，樓市發展從微妙變為明顯緊縮，從近三四年來看，樓市已近繁榮頂部，進入漸進回落階段。」

貨幣緊日子來了

據融360最新報告顯示，4月以來，上海、深圳、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門、南昌、寧波等城市紛紛出現利率上調，在全國35個城市的533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣上升，佔比22.89%。

其中，北京地區今年4月份首套房利率平均折扣為9.27折,平均利率為4.54%。在融360監測的30家銀行中，18家銀行首套房執行基準利率的9.5折，7家執行9折，利率最低的是平安銀行和南京銀行，均為8.5折。對於二套房貸款利率，除暫停受理的兩家銀行以外，28家銀行二套房貸款利率穩定在基準利率上浮10%的水平。

「今年央行要求控制對房貸的投放，周小川行長在全國兩會上就做過表態，房貸會繼續增長，但增幅會降。今年房貸佔新增貸款比重將控制在30%，按此預估，今年房貸投放量大致為4萬億元，放貸額度下降，利率必然會相應調整。」對於銀行上調房貸利率的原因，李宇嘉分析，「另外，金融去槓桿的過程中，銀行通過同業存單來吸收資金、通過發行理財產品來吸收表外資金的行為受到控制，這必然造成融資成本升高；再加上年初貨幣市場利率『鎖短放長』的調整，貨幣收緊對銀行資金來源影響較大，作為房貸來說，資產優質但收益率低，在此考慮下，銀行無疑會提高房貸利率。」

除了銀行貨幣政策收緊，某種意義上來說，房貸利率上調與當前多輪樓市調控的大背景也十分相稱。平安好房首席分析師陸騎麟表示：「房貸利率的上調，主要與當前整體的貨幣政策偏緊有關，銀行放貸的動力不足，此外也可通過利率上調手段來抑制房價快速上漲。」

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則表示：「房貸利率上調有三個因素。首先，房貸市場流動性趨緊，一個有力的信號是近期銀行間同業拆借利率已經開始上升；其次，商業銀行正在加強貸款的風險把控，所以房貸市場被納入到了重點領域；最後，積極配合當前樓市調控，尤其是配合認房又認貸的政策，以達到市場價格的穩定。」

動了誰的乳酪？

房地產報記者從鏈家獲知，目前北京首套房利率多為9.5折，變化不大，但二手房利率上調至基準利率的1.2倍，對購房者的影響較大。鏈家地產某中介銷售人員表示，「回龍觀地區部分二手房已經降價三十多萬元，市場成交量變少，預計還會降價。」

對此，陸騎麟表示：「房貸利率上調實際上對剛需和改善型的需求影響最大，不僅影響其購買力，還增加其還貸的成本，但對高端豪宅購房實際上影響最小，購買高端產品的人群對首付和房貸利率的調整並不敏感。」

中原地產研究中心分析師陳曉晴分析稱：「事實上，二套房購買者受影響最大，首付貸款比例提高，銀行利息提高，使得置業成本增加。尤其是外地有房貸北京無房的購房者，由剛性需求變為二套需求，置業成本大幅增加。」

確實，北京的房貸利率上調劍指二手房，儘管首套房折扣也面臨收緊，但對於首套房的剛需者影響並不大。王斌（化名）正準備購買首套房，雖然房貸利率上調，但他認為重要的是首付款問題，房價下降會讓首付款少一些，對自己這樣的剛需購房者來說，房貸利率上調一點自己仍然可以承受。同樣，準備購買首套房的劉穎（化名）表示：「再觀望一段時間，房價降一降，就可以把房貸利率上調的差價補回來了。」

不過，房企恐怕會過上一段勒緊腰帶的日子，投機者也不得不伺機撤離。李宇嘉坦言：「房貸利率上調對房企影響明顯。近年銀行非標準化資產基本投向房地產，開發商近兩年貸款相對緊縮，一方面依靠債券融資，另一方面通過接收非標資產。比如房企高價拿地除了自有資金以外，多是引入戰略投資方，而所謂的戰略投資方多是發行非標資產的機構，對於投資機構影響也較大，因為其大宗商品購置多是通過槓桿化資金買房子，來源同樣是銀行非標資產。」

「對房企來說，有一定的利空效應，這導致購房者入市節奏放緩，繼而影響成交。」嚴躍進則表示，對於樓市來說，適當壓縮此類市場交易，有助於更多的房貸資源導入到剛需購房群體中去。」