樓市新政：京滬等13城市農地入市建房出租！ 房租會降嗎？

租住房改革再出重要舉措集體土地建租賃房將如何影響市場？

繼九部門啟動１２個城市租賃改革試點后，國土資源部、住房城鄉建設部再確定北上廣等１３個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。業內人士分析認為，多部門圍繞租住房改革密集出台政策，釋放出重要信號，表示出中央加大房地產改革的決心。

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為什麼選這１３個城市試點？

為什麼選擇北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、瀋陽、成都試點？分析人士認為，本次選擇的１３個試點城市基本囊括本輪房價上漲較快城市，對需求側的把握極為精準。

「此次是要在超大、特大城市和住房城鄉建設部批准的發展住房租賃市場試點城市中，按照地方自願原則，部署開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。」國土資源部土地利用司負責人對記者說，作為人口凈流入的代表性城市，這些城市租賃住房需求較大，村鎮集體經濟組織有建設意願、有資金來源，政府監管和服務能力相對較強。

據住建部統計，目前約有１．６億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的２１％，其中以新就業大學生和外來務工人員為主。在高房價時代，與新市民旺盛的住房租賃需求相比，大中城市租賃市場存在房源總量嚴重不足、租價高、供應結構不合理、租住環境一般等問題。

鏈家研究院院長楊現領認為，對於住房庫存較為短缺、人口凈流入速度較快、房價較高、服務業佔比超過５０％的城市，需要通過發展租賃市場以保證住房供給。

為什麼推出集體土地建租賃住房？

在房價、租金居高不下的大中城市，土地、房源供應長期緊張，導致這一現狀的原因有很多，現行的土地管理制度是重要因素之一。

在土地市場引入招拍掛制度后，土地制度「城鄉二元」結構不斷加劇。一方面，熱點一二線城市宅地供應異常緊缺，土拍競爭愈加激烈，地價飆升，地王頻現；另一方面，農村土地不能直接轉化為城市住房用地，在耕地紅線的高壓線下，大城市國有土地總量已經觸頂，唯有集體建設用地入市，才能在緩解城市供地壓力的同時，盤活農村最大一筆資產。

在復旦大學發展與政策研究中心主任陸銘看來，構建城鄉統一的建設用地市場將拓展集體土地用途，促進集體土地優化配置和節約集約利用，加快城鎮化進程，有利於構建實現房地產市場平穩健康發展的長效機制。

將滿足什麼群體的租房需求？

「集體土地上建設租賃住房，主要是為滿足新市民過渡性的居住需求。國家層面上，這個試點政策主要是面向供給側的，要解決三個一億人的需求。」南京市住房保障和房產管理局局長郭宏定對記者說，從２０１４年到２０２０年，江蘇省將有８００萬農業轉移人口進城落戶，僅在南京江北新區就有５０萬農村人口市民化，這將給住房保障帶來巨大需求。

「近年來，廣州平均每年接收２０多萬名非廣州生源大學生入戶，加上廣州籍生源接近３０萬新畢業留穗大學生，呈逐年遞增趨勢。」廣東省房地產行業協會會長王韶表示。

事實上，為增加保障性租賃住房的供應，２０１２年１月，國土資源部批複北京、上海作為集體建設用地建設公租房首批試點城市。北京陸續啟動海淀區唐家嶺、朝陽區平房鄉、昌平區北七家鎮等５個試點項目。

作為集體建設用地進行租賃住房建設首批試點城市，幾年來北京、上海項目效果良好，增加了住宅用地來源和租賃住房供給，拓寬了集體經濟組織和農民增收渠道。「從試點的有益經驗看，能夠支撐擴大試點工作。」國土資源部土地利用司負責人說。

對平抑高租金影響幾何？

受訪的業內人士認為，１３個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，意味著未來將有一大批低成本土地入市，這對於抑制高房價、高租金或產生一定作用。

「租賃房源不需要建立在成本高昂、基本以招拍掛等方式出讓的國有建設用地上，從而降低了租賃房屋的建設和運營成本，租金水平會大大低於現有市場房源。」楊現領說。

據易居智庫研究總監嚴躍進測算，國有土地購置成本占房價的三分之一至三分之二，加上如由村鎮集體經濟組織參與開發的話，部分建安成本也可省略，綜合算下來，此類租賃房源與現有同類房源相比，租金水平或將降４０％至７０％，對平抑市場價格將產生較大影響。

「房租下降的前提是獲取項目的成本下降，政策從供給端進行改革，擴大租賃房來源，對短期租金的上漲會有所抑制，也有利於降低開發成本，我們會密切關注，積极參与。」旭輝領寓國際副總裁高傑說。

楊現領建議，未來政府應進一步降低開發、交易租賃房產的相關稅費，以保障各項租賃利好政策的落地，從而在住房租賃市場建立低成本的流通體系。（ 新華社記者王立彬、鄭鈞天 參與記者：孔祥鑫、楊紹功）

創造新土地供給 滿足新市民需求——國土資源部有關負責人談集體租賃住房

為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租並舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制，國土資源部會同住房和城鄉建設部，根據地方自願，確定第一批在北京、上海、瀋陽等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。就相關的政策依據、法規約束和社會關注的焦點問題，國土資源部土地利用司負責人30日接受新華社記者專訪。

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房住不炒：農地入市建房出租的政策依據

新華社記者：能否簡要介紹一下此次試點的指導思想、政策依據？

土地利用司負責人：此次試點指導思想明確，就是緊緊圍繞統籌推進「五位一體」總體布局和協調推進「四個全面」戰略布局，樹立創新、協調、綠色、開放、共享發展理念，按照黨中央、國務院決策部署，牢牢把握「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，服務於構建購租並舉的住房體系，構建城鄉統一的建設用地市場，推進集體土地不動產登記，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，健全服務和監管體系，提高存量土地節約集約利用水平，為全面建成小康社會提供用地保障，促進建立房地產平穩健康發展長效機制。

為構建購租並舉的住房體系，穩定房地產市場，今年4月，住房和城鄉建設部、國土資源部印發《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，提出「在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設用地上建設租賃住房試點。」7月，住房和城鄉建設部、國土資源部等九部委聯合印發《關於在人口流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，再次提出「按照國土資源部、住房和城鄉建設部的統一工作部署，超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。」

按照上述文件要求，國土資源部、住房和城鄉建設部選擇13個城市開展試點，對11個省級國土資源、住房和城鄉建設主管部門推進試點相關工作做出具體部署。

在超大、特大城市和住房和城鄉建設部批准的發展住房租賃市場試點城市中，按照地方自願原則，部署開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。限定在上述試點城市範圍的原因在於，這些城市租賃住房需求較大，村鎮集體經濟組織有建設意願、有資金來源，政府監管和服務能力相對較強。

京滬經驗：五年探索、四大成效

新華社記者：從工作基礎看，農地入市建房出租有哪些實踐經驗？

土地利用司負責人：為加強房地產用地市場調控，規範指導相關工作，《國土資源部關於做好2012年房地產用地管理和調控重點工作的通知》提出：「對於商品住房價格較高、建設用地緊缺的直轄市和少數省會城市，確需利用農村集體建設用地進行租賃住房建設試點的，按照『嚴格審批、局部試點、封閉運行、風險可控』的要求，由省級人民政府審核同意試點方案並報我部審核批准后開展試點。」

北京、上海作為首批試點城市，幾年來試點項目運行取得了良好效果：一是增加了住宅用地來源和租賃住房供給。二是擴展了集體經營性建設用地的居住和產業發展功能。三是對盤活低效集體建設用地、解決城市周邊外來務工人員居住問題、改善城郊經濟社會環境等方面，發揮了積極作用。四是拓寬了集體經濟組織和農民增收渠道，農民獲得長遠穩定收益，有獲得感。

京滬試點經驗表明，利用集體建設用地建設租賃住房，可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有助於構建購租並舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制；有助於拓展集體土地用途，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道；有助於豐富農村土地管理實踐，促進集體土地優化配置和節約集約利用，加快城鎮化進程。

我們希望通過改革試點，到2021年底，在相關地區成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，形成一批可複製、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。

依法依規建設出租：與「小產權房」完全不同

新華社記者：試點有哪些剛性約束，何以說與「小產權房」完全不同？

土地利用司負責人：試點方案明確規定了把握正確方向、保證有序可控、堅持自主運作、提高服務效能四項基本原則。其中兩項內容需要著重強調：一是項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，以存量土地為主，不佔用耕地。二是發揮政府主導作用的同時，必須尊重農民集體意願，統籌考慮農民集體經濟實力，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經濟組織自願實施、自主運作。

根據試點方案要求，國土資源部與住房和城鄉建設部共同部署利用集體建設用地建設租賃住房試點。省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門負責試點工作的督促、檢查和指導。城市政府全面負責試點組織領導工作，制定試點工作規則和組織實施方案，建立試點協調決策機構。各地區各有關部門要加強協調配合，穩妥有序推進試點。

我們注意到，目前網上有極個別聲音提到「小產權房」問題。集體租賃住房與「小產權房」有本質區別。一個是依法依規，一個違法違規，不能混為一談。集體租賃住房，用地符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃「三大規劃」，經依法批准建設，依法實施不動產登記，而且只用於租賃。「小產權房」本身就不是一個法律概念，既涉及違法用地，又涉及違法建設和違法銷售，產權不受法律保護。（新華社記者王立彬）

作者:新華社記者