房貸利率上調 房地產稅一定可以降房價

房貸利率上調空間有多大

近日，有傳各大銀行都計劃調升房貸利率。截至目前廣州僅郵政儲蓄銀行等個別銀行調整了首套房貸折扣，建設銀行跟進，首套房貸利率上調至9折，房貸利率會否「全國」、「普遍」調整？引發市場高度關注。

目前的貨幣政策並無轉向的跡象。雖然前幾天就有銀行「加息」誤導群眾，但經濟才剛剛有企穩的跡象，一方面保增長任務仍是首要大前提，另一方面經濟去地產之後能否保持增持也有待觀察，在此基礎上貨幣政策就此轉向可能性並不大。儘管有人民幣有貶值壓力，也有通脹可能，但在兩方博弈之下，央行更多地會採取穩健偏緊的貨幣政策，短期內不太會真正採取加息進行應對。也正因為貨幣政策不變，房貸也就絕無大幅上調的可能了，頂多是微調。

相比不少中小企業貸款，房貸仍然是銀行的低風險業務，大行是絕不會輕易放手的，一旦放手就會損失市場規模。以四大行為例，要是哪家先提高利率，在如此透明的市場中，客戶就會毫不猶豫地轉投其他銀行。所以儘管房貸利潤並不高，但需要保有市場規模的大銀行一般都不願率先提價。

相反的是，部分小銀行本來就不太依賴房貸業務，所以提價就等於放棄通過市場競爭獲得這塊業務。也正由於其市場佔有率本就不高，所以不會對市場產生什麼大的影響。2017年在全國範圍內，房貸利率不會發生大的改變，出現調整的也只會是個別大城市、個別小銀行，或者進行幅度有限的微調整。

那什麼情況下，房貸利率才可能調升呢？我覺得有幾種可能：1、信貸收緊或銀行業務重點發生改變，但類似報道目前均僅為猜測，並無詳細內容；2、銀行希望提高房貸業務的利潤，這可能會發生在需求極其旺盛的城市，但目前樓市降溫，再加上市場競爭，想提價也較難；3、經濟回暖超預期，或通脹失控導致貨幣政策轉向。

房地產稅一定可以降房價

繼中央經濟工作會議提出堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」之後，國務院發布《關於創新政府配置資源方式的指導意見》明確，支持各地區在房地產稅等方面探索創新，再度讓房地產稅成為輿論焦點。

然而，房地產稅一出台能否降房價嗎？圍繞這一問題，形成兩大陣營，有人堅信房地產稅是降房價的利器，也有人表示「沒那麼樂觀」。

新供給經濟學研究院首任院長、首席經濟學家賈康近日在接受媒體採訪時表示，不能說房地產稅這一因素決定了房價。房地產稅必須和土地制度、住房制度、投融資制度一起綜合考慮。

有分析指出，從已試點數年的重慶、上海來看，無論是對高端存量徵收，還是對增量徵收，由於涉及人群有限，對房價的影響幾乎可以忽略不計。

「價格肯定是管用的，價格不管用往往是沒到足夠高。的炒房團跑到美國，說美國次貸危機房子便宜，轉了一圈最後一問每年還得交4%的稅，結果全都不買了。」央行貨幣政策委員、北京國民經濟研究所所長樊綱則對「房產稅對降房價沒用」的說法進行了反駁。

必須「勒住」炒房的脖子

近日，央行公布了第四季度貨幣政策執行報告，在這份報告里央行一改之前猶抱琵琶半遮面的脾氣，一反常態直至各種風險和泡沫，其中對於樓市更是點名為泡沫，說將嚴格限制信貸流向投資投機性購房。中、農、工、建四大國有商業銀行對房地產融資全面趨緊，禁止「配資拿地」等地產夾層融資；新增開發貸趨緊；拒絕給「五證不全」開發商提供貸款；暫緩存量信貸置換房貸等交叉融資手段。這樣的表述可謂是前所未有，態度之堅決、強硬更是從來沒有見過。

去年我們就提出了宏觀上管住貨幣的指示，而之後M2增速一直回落，目前只有11.3%，未來不排除繼續回落的可能，而M1和M2的剪刀差也快速收斂，這就讓宏觀上成為一種緊縮的態勢，不排除幾個月後M1下穿M2，進入一種事實上的緊縮狀態。社會上的可用資金將大幅減少。另外，光宏觀控制顯然還不夠，央行跟房子較上了勁，此次貨幣政策報告明確提出，微觀層面支持合理自住購房，而嚴格限制信貸流向投機性購房。具體的表現就是在個人住房貸款環節，審批速度降低，如果買二套房更是要審批幾個月下不來，我有朋友在銀行工作，現在的雖然嘴上沒說二套房不批貸，但會被壓後幾個月，而且額度非常緊張，往往是讓你知難而退。甚至不排除過幾個月乾脆停貸的可能。

另外，連房地產開發也要掐住脖子不放鬆，像配資拿地融資開發貸這種事，現在是能不批就不批。目的就是給開發貸降槓桿，減少土地市場的瘋狂。其實這種景象2015年之前出現過，那會很多開發商已經沒錢了，很多項目都爛尾在了工地，只不過那會還有信託，還有理財，甚至還有P2P可以給他們融資輸血，而今年形勢大不相同，央行主動切斷了輸血途徑，理財信託甚至民間金融全部都被擋在了融資名單之外，甚至前兩天基金業協會明確發文，對北上廣深，合肥，廈門、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等等16個城市的用於房地產投資的私募管理計劃不予備案，很顯然這16個城市都是房價上漲的明星城市。

其實說了這麼多，做了這麼多，是為了打擊房價嗎？顯然不是！恰恰相反，這是一種鳴金收兵前的安排，也就是說我們撤退也要擺好姿勢，不能讓空頭兜著屁股打。即使看空房地產，但其實我一直說，房地產這麼強的十幾年的預期，不可能一夜之間扭轉。怎麼也還有3-5年的蹦頭，而這最後的階段，正是頂部尋找接盤俠，降低金融槓桿，化解宏觀風險的階段。我們之所以不批地了，限制開發貸，不是說要減少供給，故意再炒高房價，而是不能再加槓桿了，不能再讓銀行往裡面沖了，而是相反，現在要把銀行一點一點的撈出來，讓房地產穩住，才能去拆除他身上的炸彈也就是槓桿。換句話說，踩到了地雷，地雷肯定也會炸，那麼怎麼辦呢，是不是要先穩定你的情緒，讓你千萬別動，再疏散人群，找拆彈專家，如果拆不了，就趕緊鋪設防爆措施，避免更大範圍的傷害？

現在之所以，讓你站著別動，然後拚命的降低槓桿，說白了就是在疏散人群了，後面稅制改革就是拆彈專家，拆一下試試，不行的話就上防火牆，讓他引爆算了。所以房價不可能馬上跌，任何速勝論都是錯誤和急功近利的。這是一場持久戰，在我們沒有準備好防護措施之前，千萬不能跌，不能爆炸。