又傳捷報！一線城市千套公租房緊臨豪宅，地產股哭了！

進入2017年，房地產市場迎來一場劇烈的變革。熱點城市相繼步入以限購、限貸、限價、限售、限商為核心的「五限」時代，房價過快上漲勢頭得到遏制。與此同時，隨著多地發文壯大租賃市場，「租購同權」以及「共有產權房」等政策相繼出台，供給端和需求端同時發力，令高房價有了「退燒」跡象。

最新7月數據：房價漲幅持續回落

國家統計局8月18日發布了2017年7月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。數據顯示，7月份全國 70個大中城市中，一二線城市房價同比漲幅持續回落。

據測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續10個月回落，7月份比6月份分別回落1.7和2.0個百分點。二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續8個月回落，7月份比6月份回落0.8個百分點；二手住宅價格同比漲幅連續6個月回落，7月份比6月份回落0.5個百分點。

中原地產首席分析師張大偉表示，從國家統計局公布的7月份數據來看，大部分城市房價漲幅放緩，特別是一二線城市漲幅放緩明顯。「7月70大城市平均新建商品房住宅環比上漲0.49%，這是最近5個月的最低值，同比數值也更是最近10個月最低。整體來看，漲幅放緩趨勢已經明確。」

房價增速得以回落，除了「五限」措施外，與近期出台的「租購同權」、「共有產權房」措施密不可分。7月，住建部等九部委下發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市，首批開展住房租賃試點。

在此背景下，樓市從熱轉穩，調控政策也從限制需求側轉向增加供給。北京方面，增加19宗住宅70年產權出租房用地的供應，將提供近2萬套房源。上海方面，推出2宗低價「只租不售」地塊，要求受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業並持續出租運營。

深圳發布的《關於加快推進棚戶區改造工作的若干措施（徵求意見稿）》顯示，深圳將加快推廣「政府主導＋國企實施＋公共住房的棚戶區改造項目實施模式」，支持人才住房和保障性住房建設。

上海千套公租房緊臨豪宅

而上海方面，公租房市場又傳來好消息，繼浦東張江、嘉定新城以底價拍出兩幅只租不售的租賃住宅地塊后，近日，上海又將靜安區市北高新板塊的兩幅商業用地調整為四類住宅用地（R4），也就是租賃住宅用地，擬為園區就業人口供應近千套租賃住房。

上海市靜安區規土局官網顯示，此次涉及調整的兩幅地塊02-16-A（02地塊）和15-02（15地塊）原先規劃為商業用地，用途為酒店。而為落實上海市政府關於大力推進社會租賃住宅建設的相關要求，靜安區規土局擬將該兩幅地塊調整為四類住宅用地，規劃為社會租賃住宅，將向市北園區內逐步增加的就業人口提供配套服務。

其中，02地塊建築高度由原先的80米提高到100米；15地塊還將配建一所幼稚園，建築面積不小於3000平方米。值得注意的是，根據規劃，兩幅地塊地理位置優越，配套成熟。其中，02地塊距市北重點打造的大數據中心和千萬豪宅靜安府僅500米。

而15地塊配套更加完備，距未來待拍的市北地王彭浦機器廠地塊僅有500米，南面即是協信星光廣場，不僅地塊內將配建一所幼稚園，地塊東側還另規劃有一所九年制學校。

有市場人士分析認為，從此前張江和嘉定的租賃宅地成交情況看，區政府下屬的國有房地產開發平台公司將是目前具體操盤租賃用地項目的首選。再加上區政府在規劃中明確表示，建成后的租賃住房將為市北高新區就業人口提供配套服務，按這個思路，這兩幅租賃宅地很可能將由市北高新負責具體操盤。

張大偉預計，「土地供應模式已出現轉變。」未來一二線城市土地供應將越來越走向「限價化＋居住化」，在這種情況下，從土地供應開始，推動住房全面回歸居住屬性。

地產股：中報行情或是出貨良機

而房價漲幅放緩，對於A股上市的地產公司，感受到了絲絲寒意。彭博綜合機構觀點看，對投資者而言，中報行情也許即是出貨良機。地產股股價本月有望達到全年高點，而下半年隨著銷售放緩，曾受益於三四線樓市火爆的地產股將面臨回調。

比如瑞銀在8月1日的報告中指出，在恆大、融創和碧桂園等股票帶領下，追蹤22支地產股的彭博行業開發商同業指數年迄今上漲57%，創2009年以來最佳同期表現。對於銷售業績超乎市場預期的公司來說，目前股價也已反映利好；鑒於未來12個月銷售增長動能減弱，已將部分公司評級下調至中性，因估值過高。

中金公司在8日報告中表示，房企強勁的中期業績有望為板塊提供利好，建議積極把握中報行情。但中報后，建議轉向謹慎。

大華繼顯分析師Wendy Liu表示。「業績期后，主要關注政策調控的不確定性，包括是否會有更多三四線樓市面臨政策收緊、首付等貸款政策是否進一步收緊等，這使得三四線樓市銷售動能面臨很大不確定性。」

綜合摩根大通、駿利亨德森、中金等多家機構看，此前漲幅落後的地產大盤股或有補漲機會。多家分析師看好的大盤股包括海外發展、華潤置地。今年以來，海外發展上漲21%，華潤置地漲28%，均落後於彭博行業開發商同業指數。

摩根大通分析師Ryan Li等人在8月3日的報告中表示，市場今年以來一直對中小型地產商的銷售增速感到興奮，但是，中報業績的披露可能會讓投資者注意到盈利能力持續性的重要性，吸引資金迴流藍籌股。摩根大通的首選股是海外發展，其次為萬科、華潤置地。

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