購買唯一住房如何享受契稅優惠

由於當前房產價值普遍偏高，購房后的契稅支出成為購房人的一項考量因素，個人購買住房是否可以享受契稅優惠政策，成為納稅人尤為關注的問題。

《關於調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）第一條第一項規定，「對個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。」財稅〔2016〕23號文件第一條第二項規定，「對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。」財稅〔2016〕23號文件第三條規定，「北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施本通知第一條第二項契稅優惠政策。」

在實際辦理納稅業務過程中，納稅人是否可以享受財稅〔2016〕23號文件第一條第一項優惠政策，針對不同情況有不同回答。筆者結合北京市地稅局日常為納稅人辦理契稅業務時接觸到的實際案例，具體分析個人購買家庭唯一住房如何享受契稅優惠。

優惠主體、優惠對象與優惠前提

案例一 小張與妻子合夥開了家企業，該企業獲得購買住房資格，小張以企業的名義購買住房一套，該企業只有小張和妻子兩位股東，且兩位名下均無其他住房。該企業購買住房是否可以享受契稅優惠政策？

案例二 小魏購買了一間商住兩用的二手商鋪，開了一家小商店，並且特地在二樓裝修了一番，準備平時也住在自家小店裡，小魏現在單身，名下就這一套商住兩用的房產。小魏可以享受契稅優惠政策嗎？

案例三 小李名下有一套住房，和妻子結婚後，又為妻子購買了一套住房，妻子名下有且僅有這一套住房。他的妻子可以享受契稅優惠政策嗎？

案例四 王先生單身，名下有兩套房產，一套為經營用商鋪，一套為近期購買的居住用普通住房，現開發商通知王先生自行到稅務機關繳納契稅，王先生近期購買的住房能否享受契稅優惠政策？

案例分析：

財稅〔2016〕23號文件表明契稅的優惠主體為「個人」，優惠對象為「住房」，優惠前提為「家庭唯一」。案例一中小張和妻子以企業名義購買住房，不符合優惠主體為「個人」標準；案例二中小魏購買的商住兩用商鋪不屬於住房，不符合優惠對象為「住房」標準；案例三中小李與妻子為一個家庭單位，小李在自己名下有住房的前提下為其妻子購買住房，不符合優惠前提「家庭唯一」標準。以上三種情況均不在契稅優惠政策實施範圍之內，應按法定稅率（北京市契稅稅率為3%）徵收契稅。案例四中王先生目前單身，名下雖然有兩套房產，但其中一套為商鋪，現應稅房產可視為王先生家庭唯一住房，可以根據該住房面積的不同，享受1.5%稅率或1%稅率的契稅優惠政策。

總之，只有同時滿足「個人」購買「住房」，且為「家庭唯一」住房，才可享受以上契稅優惠政策。（北京市通州區地稅局：劉濤 李偉 馬蘭）