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警惕房地產投資邏輯生變

警惕房地產投資邏輯生變

反覆無常是近期A股行情的明顯特徵。上周四美聯儲加息的「靴子」落地,大盤放量跳空向上,創出前期反彈新高3264點,上周五上午最高沖至3274點,下午卻風雲突變,大盤連續放量跳水,不僅回補了周四的向上跳空缺口,還破了5天、20天線,收出反包大陰,幾乎出現一陰吃三陽的「烏雲蓋頂」形態。

筆者認為出現這種走勢,一方面表明指數再次逼近3286-3300點區間的技術和心理壓力依然較大;另一方面與國內房地產調控新政不無關係。

首先,今年兩會房地產被熱議,預示新一輪樓市調控潮或來襲。今年政府工作報告提出,堅持住房的居住屬性,落實地方政府主體責任,加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,加強房地產市場分類調控。此前,去年12月中央經濟工作會議提出「房子是用來住的,不是用來炒的」。

3月18日是兩會以後房地產調控新政實施第一天,北京兩開發商一房地產中介違規被罰。近半個月里,國內一批市、縣、區出台了新一輪樓市調控的加碼政策。從去年9月30日至今,全國已經有30多個城市出台了超過100次有關房地產的約束性調控政策。如此密集的調控,其對股市的影響不得不引起投資者重視。

緊接著,3月19日在北京舉行的「發展高層論壇2017年會」。開幕式上,中共中央政治局常委、國務院副總理張高麗發表主旨演講時表示,要引導資金流向實體經濟,嚴防房地產泡沫。這是全國兩會后首個國家級的大型國際經濟論壇,高層表態無疑發出政策信號。

其次,投資邏輯的基本面發生變化。2017年以來,經濟開局表現持續超預期,其中房地產投資的強勁在很大程度上緩解了市場對二季度經濟下滑的擔憂。可是,央行再度上調回購和MLF利率,金融去槓桿仍在持續,多地加強限購限貸政策,房貸發放趨嚴,3月三四線地產出現明顯降溫,這也意味著年初的地產回升和經濟反彈不可持續。

從行業個股來來看,惡炒沒有業績的房地產股,已經引起投資者警惕。近日,廊坊發展股份有限公司發布第二次提示性公告,稱2015年度歸屬於上市公司股東的凈利潤為負值,預計公司2016年度歸屬於上市公司股東的凈利潤仍將為負值。根據規定,若連續兩個會計年度凈利潤為負,會被實施退市風險警示。公開資料顯示,廊坊發展2015年虧損6415.13萬元。2016年前三季度凈利潤已虧損1500多萬元。廊坊發展股價已經從去年11月3日的最高38.84元一路下跌到上周五收盤的20.93元。

與此同時,投資者應關注房地產與相關行業的聯動效應。實證研究表明,樓市的調整,最先對鋼鐵、鐵礦石、水泥、玻璃等房地產相關行業的股價有影響,這些行業的股價往往領先於房產投資增速12個月。由於這些房地產相關行業的業績與房地產投資增速拐點保持同步,隨著房地產投資增速的放緩,鋼鐵、鐵礦石、水泥、玻璃等行業的業績同樣將面臨調整壓力。因為房屋需求減少會影響該行業上下游多個關聯行業上市公司的業績下降。(湯亞平)

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