「物業費打7折」判例值得借鑒

審理物業欠費官司既要基於法理也要考慮情理，既要讓業主交納物業費，又要對服務質量確有瑕疵的物業企業予以懲戒，才能維護法律權威

近日，重慶市渝北區法院審理了一起物業起訴業主不交物業費的案件。法院經調查發現，該小區物業服務存在瑕疵，最後判決原告在物業服務期間的物業服務費打「7折」，業主們按此標準給付（8月14日《重慶日報》）。

每家每戶都會與小區物業打交道，產生糾紛和矛盾在所難免。產生糾紛和矛盾之後，業主拒交物業費的做法常發多發。比如在渝北區法院受理的物業服務合同糾紛案件中，超九成案件為物業索要物業費。昆明市一家法院的統計也顯示，物業欠費糾紛佔全部物業官司的九成以上。可見，對於物業欠費官司，法院到底如何判決，公眾的關注度比較高。

在以往的物業欠費官司中，我們經常遺憾地看到，看起來「有理」的業主卻屢屢敗訴，即使物業公司的服務質量確實存在瑕疵，甚至未盡到職責。每當此時，判決大多這樣釋法，按時交納物業服務費用是《物業管理條例》規定的業主的法定義務，物業服務瑕疵並非是拒交物業費的正當理由，業主因物業服務質量或房屋質量等拒交物業服務費是錯誤的做法。

在大多數業主敗訴的情況下，還有這樣的釋法說理：有些業主拖欠物業費，會使物業企業因為經費緊張而降低服務質量，損害其他按時交納物業費的業主的權益；或者導致其他業主因物業服務質量下降，也加入到拒交物業費的隊伍。而且，一些拒交物業費的業主，其實是混淆了責任主體的過度維權——將房地產企業遺留的房屋質量問題、其他業主的侵權行為等問題，均歸責於物業公司，這也是不公平的。

這些釋法，顯然是從法律規定出發，並無不妥之處。但業主之所以拒交物業費，其實也有督促物業公司提高物業服務質量的用意，從諸多物業服務糾紛來看，一些小區也確有通過拒交物業費來倒逼物業企業搞好服務的必要。故判決物業欠費官司既要出於法理，也要考慮情理；既要讓業主交納物業費，又要對服務質量確有瑕疵的物業企業予以懲戒。這樣既能維護法律的權威，又能維護業主利益。

「物業費打7折」的判例，就是既出於法理，也考慮了情理。最高法早就要求，在審判執行工作中努力實現法理情有機結合。渝北區法院判令「物業費打7折」，是符合相關精神的。況且，商品在質量差或滯銷時，可以打折出售，小區物業服務有問題時，業主也能打折給付物業費，這是符合市場規則的。