縱論全球地產投資趨勢：地產私募國際巨頭的運營邏輯

在本土房地產市場，充斥著大量「名股實債」形式運營的地產基金。許多號稱資產管理規模幾百億的地產基金，實則為金融機構和地產企業間的通道和中介，並未真正意義上在做地產股權投資。

今年2月，基金業協會發布《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規範第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》(以下簡稱「4號文」)，要求對私募資產管理計劃投資熱點城市普通住宅地產項目、向房地產開發企業提供融資用於支付土地出讓價款或補充流動資金等行為進行規範。

對地產基金來說，最為紅火的住宅地產投資領域要被迫放棄，無疑給其生存帶來挑戰。地產基金該如何謀求轉型，地產股權投資的機會還有哪些？

在6月7日舉行的一場公開論壇上，鐵獅門、安祖高頓等全球頂級地產基金管理公司的區業務負責人，就地產基金的運營經驗、全球及房地產投資趨勢等進行了討論。

地產私募國際巨頭的經驗

一位全球排名靠前地產私募股權投資機構的高管表示，該機構做地產投資時，最基本的一項原則就是不輸錢。「如何保證不輸錢，這和我們的運作流程、全球化視野相關。」他說。

該人士說，「雖然我們是全球化的公司，資產管理規模越來越大，但我們仍然保持只有一個投委會，對所有項目沿用統一的投資標準和投資原則。另一方面，哪怕我們在審計一項、美國或者德國的項目，也會聽取全球各地區同事從全球經濟發展的不同角度，為該項目提出的意見。」

在這樣的原則堅持下，該公司目前只有約1%的項目是虧損的，而賺錢的項目已經給投資者帶來非常大的價值。

歷史可以追溯到19世紀末的鐵獅門以房地產開發業務起家，目前已發展成為全球知名的地產開發、運營及基金管理公司。鐵獅門區首席投資官、董事總經理陳志超表示，在鐵獅門一百多年的發展歷程中曾出現過多次的經濟危機，鐵獅門能夠在這些危機中仍然穩健發展主要有三點原因。

一是，公司以人為導向，不論是在美國、歐洲還是在，都對人才很重視。「我們不僅重視功勛卓越的大將，也永遠在吸納新鮮血液。因為在投資的不同階段，產品各方面都有變化產生，人才是我們取得成績的重要因素。」他說。

二是，鐵獅門十分重視與投資者相互信任的關係，這種信任也貫徹鐵獅門做投資決策的整個過程。

三是，鐵獅門倡導本土化的策略，在印度、巴西、歐洲等地基本上都是當地人在管理當地的部門。鐵獅門在的管理團隊中，也很少見外國面孔。「房地產是非常本土化的業務，只有對城市十分熟悉，了解當地房地產的發展趨勢，才能對市場有敏銳的直覺，最終發現投資機會。」陳志超說。

國際基金管理公司安祖高頓同樣重視與「地頭蛇」的合作。「因為他們更了解市場、政策和客戶需求。」安祖高頓董事總經理、房地產業務主管伍傑能說。

他表示，公司堅持的第一項原則就是專註，三十年來一直專註在債券和不良資產領域。後來公司發現不良債券的大部分抵押品都是房地產，因此就很自然地轉向做地產業務。

「部門間的協同合作，是我們的競爭優勢之一。」伍傑能說，當公司想買不良債券信貸產品時，地產團隊的同事會在地段、發展趨勢等方面給出專業意見，保證債券的安全性。當地產團隊想投項目時，債券團隊的同事也會根據所收購不良債券的具體情況，對項目企業給出相應判斷。

此外，安祖高頓對使用槓桿始終抱有謹慎態度。「我們做地產投資不是要通過做財務槓桿賺錢，而是要找到機會資產進行翻新改造，改變房屋的管理模式，使物業發揮最大的用途，實現資產的增值。」他說。

全球地產投資的機會

不論是2016年的英國脫歐、川普當選美國總統，還是2017年的馬克龍當選法國總統，全球政治形勢的變化給經濟帶來重要影響，同時也影響著房地產市場的發展。針對全球房地產投資的趨勢，地產基金大咖也做出判斷。

宜信財富新加坡公司董事總經理、全球房地產投資母基金管理合伙人張鵬對21世紀經濟報道記者表示，美國從2009年經濟復甦至今已進入第九個年頭。從2010年到2015年，美國房地產漲勢很好，回報超過歷史平均值。但經濟發展要看周期，未來三年左右看不出美國有爆發經濟危機的可能性，但房地產的增長也不會像原來那麼高。而且如今美國局部城市的局部資產已經出現回調，如紐約、洛杉磯的豪宅、酒店等。

張鵬認為，歐洲的經濟復甦周期遲於美國，目前正在強勁的經濟增長過程中，正是投資的好時機。也在這種契機下，宜信地產母基金參與到鐵獅門的歐洲7號基金中。據了解，鐵獅門從1986年左右進入歐洲市場，過去已經募集了7隻歐元基金。陳志超表示，目前歐洲經濟發展比較穩健，正在從谷底慢慢走出。鐵獅門在歐洲做房地產投資，主要集中於六個城市，包括倫敦、巴黎、慕尼黑、柏林、法蘭克福等。

「英國脫歐以後帶來英鎊的貶值，但是在房地產領域資本仍然是活躍的。倫敦的租賃市場沒有出現大面積的退租潮，讓人看到穩健還有增長的態勢。」他說，鐵獅門在倫敦更多的還是看核心型和價值成長型項目的機會。高度的市場透明度和流動性以及良好的法制框架，讓倫敦持續成為歐洲房地產投資的主要區域之一。在德國和巴黎市場，鐵獅門也會加大投資量。

回望市場，上述頂級地產私募機構高管表示，是全球第二大經濟體，公司長期看好的房地產市場。另外，中產階級的迅速增長帶來非常旺盛的消費需求，這種消費升級的需求帶動零售銷售和電商的持續增長。因此商業地產和物流地產存在不錯的投資機會，但是要避免投資在供應量過大的地區。此外，該機構也關注高科技創新區域的投資機會，會去進行辦公物業方面的投資。

談及香港和內地的投資機會，新興本土機構凱龍基金的創始人、行政總裁鄭喜明表示表示，過去一段時間，香港的住宅和辦公樓價格都上漲得很厲害。與其考慮房價是不是到達最高點，不如回歸到最基本的房地產建設投資中。凱龍在香港的投資策略是買一些比較老的辦公樓進行拆遷重建，建高質量的辦公樓並擴大它的容積率。目前在這方面，凱龍已經有了兩個項目的經驗，並鎖定了投資回報。

針對內地市場，凱龍的策略則是：第一，觀察內地市中心有哪些跟香港市場類似的老房子，進行用途的改造。比如與國外相比，酒店的租金其實很低，凱龍基金會嘗試把原有的酒店改成辦公樓出租，進行價值的釋放。第二，凱龍基金也會在一些有潛力的城鄉結合部，關注城鎮化的地產投資機會。