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成都中介擾亂市場 住建部披露房企和中介三宗罪

成都市房管部門對多起房產經紀公司的違規行為進行了通報,這些公司涉嫌擾亂房地產交易市場秩序,造成房產經紀行業的不良競爭。

成都市房管局表示,希望各房地產開發企業、經紀機構引以為鑒,加強自身行為規範管理,嚴格執行房地產調控政策,「我局將進一步加強房地產市場專項執法檢查,一經發現違規行為將從嚴查處。」

金牛區:三家中介公司被責令整改

金牛區房管局通報稱,近日在交易中發現,磅礴地產、聚鑫誠房產經紀部及嘉富地產有違規行為,磅礴地產經紀有限公司涉嫌為其他經紀機構代擬網簽合同行為;嘉富地產、聚鑫誠房產經紀部未到當地房管局部門進行備案就從事經紀行為;未受買賣人委託為其代理此業務等違規行為。擾亂房地產交易市場秩序,造成房產經紀行業的不良競爭。

經研究,對磅礴地產、聚鑫誠房產、嘉富地產下達責令整改通知書,決定對四川磅礴地產和該公司從業人員何曉玲以通報批評;對聚鑫誠房產、嘉富房產給予通報批評,並將以上三個公司在金牛區成都直管區範圍內相關業務納入該局重點監管範圍;同時責令磅礴地產、嘉富房地產經紀有限公司加強內部管理、規範經營行為,督促下屬公司嚴肅認真整改,5個工作日內將整改結果報金牛區房管局。

武侯區:暫停一中介公司網簽許可權

武侯區房管局通報稱,4月1日,該局接到信訪人投訴,成都月光房地產經紀有限公司涉嫌在房屋交易過程中故意隱瞞真實的房屋信息,採用低價收進高價賣出房屋的方式賺取差價。

該局立即通知成都月光房地產經紀有限公司到我局接受調查處理,但該公司相關工作人員,拒不理會。經查,投訴人反映的情況屬實,該局已將相關情況通報區綜合執法局,下一步將積極配合區綜合執法局對成都月光房地產經紀有限公司進行進一步處理。

鑒於成都月光房地產經紀有限公司擾亂房地產交易市場秩序的行為,該局決定暫停成都月光房地產經紀有限公司網簽許可權,同時將該公司的違規情況在全區經紀機構範圍內給予通報,把該公司納入該局重點監管範圍。

住建部披露房企和中介「三宗罪」

3月29日,住建部舉行整頓規範房地產開發銷售中介行為電視電話會議,要求各地持續整頓房地產市場秩序,重點整治房地產開發企業和中介機構壟斷房源,操縱市場價格等三類違法違規行為,並通報北京、上海、杭州等多地的30家違法違規房企名單。

住建部要求各地持續整頓房地產市場秩序,重點整治房地產開發企業和中介機構的三類違法違規行為:一是壟斷房源,操縱市場價格;二是造謠生事,誤導市場預期;三是提供虛假證明,擾亂市場秩序。同時,要求各地配合金融主管部門繼續嚴肅查處「首付貸」和其他資金違規進入房地產市場的行為。

此外,住建部在會上通報了近期各地查處的30家違法違規房地產中介機構和開發企業。據悉,這是繼去年住建部連續3次通報96家違規房企之後,再次集中公開曝光違規房企名單。

二手房中介市場十大陷阱

一、虛假宣傳,吸引客戶

當房屋買賣雙方處於買賣觀望狀態時,房產中介經紀人通常會採用虛假宣傳的方式,吸引客戶與其簽訂房屋買賣居間協議。房產中介慣用的虛假宣傳方式包括:

1. 虛構房源、虛標價格,吸引客戶。

2. 以低稅費、低傭金為誘餌,誘騙客戶。

3. 誇大房屋價值、哄抬房價,催促客戶儘快決定。

二、虛假承諾,鎖定交易

交易初期,房產中介經紀人往往會向客戶做出虛假承諾,進而鎖定交易,但這些虛假承諾通常難以實現,而客戶往往又因為缺乏書面證據而難以維權。房產中介向買賣雙方所作出的虛假承諾包括:

1、向賣方承諾可以在較短時間內出售房屋,誘使賣方與房產中介公司簽訂房屋獨家包銷協議,但在承諾未能兌現的情況下,以扣留產權證和鑰匙威脅賣方繼續委託交易。 2、向賣方承諾房屋交易款為凈到手價、無需支付任何傭金、稅費,但承諾內容不寫入格式合同,交易完成後反而再依據格式合同佣金條款起訴賣方追討傭金。3、向賣方承諾傭金和稅費全部由買方承擔,但簽訂空白格式合同后,私自填寫合同、約定由買賣雙方各自承擔一定比例的傭金,待交易完成後再向賣方起訴追討。4、向買方承諾可以做低交易價格、減輕稅費,但在過戶時卻被房地產交易中心審稅人員發現並按照核定房價計稅,導致買方多支付購房款傭金、稅費。5、向買方承諾可以儘快放貸、有渠道可以高額放貸,誘騙買賣雙方簽訂房屋買賣居間協議,但之後買方卻因無法辦理貸款而無奈中止交易。

三、隱瞞事實,促成交易

在房屋買賣居間服務過程中,房產中介經紀人往往會採用「背靠背」的談判交易方式,將買賣雙方隔開談判,並由其居間傳遞信息。通過這種方式,房產中介公司一方面可以避免買賣雙方自行交易,另一方面可以在第一時間獲取雙方交易信息,藉助於這一優勢地位,房產中介經紀人為了儘快促成買賣雙方訂立房屋買賣協議,賺取傭金,往往會通過隱瞞雙方各需條件的重要事實惡意促成買賣。這一居間服務過程中,房產中介經紀人往往隱瞞的事實通常包括:

隱瞞房屋產權信息、抵押登記信息、貸款信息、司法查封信息、他項權信息、房屋被他人承租信息、以及雙方要求的交房時間、付款方式、過戶時間、稅費承擔等信息。交易雙方基於房產中介方隱瞞該重要事實而訂立的《房屋買賣協議》,不僅可能造成協議簽訂后無法履行或進入訴訟糾紛,還可能造成買賣雙方長時間內無法再次進行新的買賣交易。

四、乘人之危,強迫交易

簽訂房屋買賣居間協議后,房產中介公司通常會暫扣賣方的房產證,並要求買方支付一定數額的定金。如果買賣雙方試圖終止居間服務協議,房產中介公司則會以扣留產權證、收取定金不退還等事由強迫買賣雙方繼續交易。如果買賣雙方堅持終止居間服務協議,房產中介公司還會以此為由強迫買賣雙方簽訂《居間服務終止申請書》,並要求買賣雙方自認違約。但買賣雙方在自認違約后,中介不僅不會退還房產證和定金,反而還會以買賣雙方違約為由提起訴訟索要居間服務傭金。

五、誘騙賣方簽訂獨家委託協議,

剝奪交易自主權

有的房產中介公司向賣方承諾可以在較短時間內、一定的價格範圍內完成交易,誘騙賣方與之簽訂房屋獨家委託協議。但協議簽訂后,房產中介公司卻遲遲無法完成交易,而這段時間內房價出現了大幅上漲,賣方希望房產中介公司以實時價格儘快完成交易時,房產中介公司卻以賣方簽訂房屋獨家委託協議為由,拒絕賣方的要求或拒絕終止居間服務,並要求賣方不得另行委託其他房產中介公司出售房屋,不但剝奪了賣方的自主交易權,還侵害了賣方本可以享有的經濟利益。

六、利用格式合同,加重買賣雙方責任

房產中介公司與買賣雙方所簽訂的房屋買賣居間合同基本上都是格式合同、格式條款,這些格式合同和格式條款往往會免除房產中介方的責任,加重房屋買賣雙方的責任,而房產中介方往往又不允許買賣雙方對格式合同進行任何的改動,特別是格式合同中有關傭金、違約金的約定,《房屋買賣居間協議》往往約定:「買賣雙方有一方原因致使本協議無法履行,該方簽署人應向居間方支付房屋總價的3%,作為居間方的勞務費。」如此約定,無論買賣雙方是否履行合同,無論買賣雙方因何原因不履行,無論中介方是否存在過錯,根據合同的約定中介方必然能夠獲得傭金或者與傭金等額的違約金、勞務費。

有的中介公司為了規避提請義務和說明義務,甚至在《房屋買賣居間協議》末尾以黑體字註明:「甲乙雙方已經認真閱讀了全部協議的內容,且居間方已對居間協議的全部條款及內容進行了明確地提示並已按我方的要求進行了詳盡的解釋和說明」,以此來證明其已履行了法定的義務。

七、降低傭金支付標準,惡意促成合同訂立

《房屋買賣居間協議》往往會作如下約定:「買賣雙方應於《房屋買賣協議》簽訂當日向居間方支付傭金」。根據這一約定,只要買賣雙方簽訂《房屋買賣協議》,就視為居間服務已經完成,傭金支付條件已經成就,這顯然不符合市場交易習慣,因為房產中介的居間服務不僅包括合同簽訂過程中的斡旋、協商、談判,還包括督促買賣雙方積極履行合同、協助過戶等義務,而僅僅促成合同的訂立並不能視為居間服務的成功,因為合同是否生效、是否可以履行尚不確定,如果約定「合同訂立即視為傭金支付條件成就」,必然導致中介不擇手段地促成合同訂立,從而忽視買賣雙方的切身利益,不顧合同簽訂后的履行問題,更無法保證交易的質量。

八、模糊傭金支付方式,雙向收費。

《房屋買賣居間協議》通常會作如下約定:以下條款中以「□」選的情形時,務必進行勾選。若沒有勾選,則視為以該款項下第一項約定為準。(支付方式:□由買賣雙方各自支付總房價的1.5%;□由買方全額支付上述款項;□由賣方全額支付上述款項;□以服務費確認書為準。)房產中介方在作出解釋時,往往會模糊告知買賣雙方不作勾選即視為選項作廢,但這明顯是在誤導消費者。《房屋買賣居間協議》已經明確約定,「沒有勾選應以第一項約定為準」,不予勾選並不意味著選項作廢,而意味著應當由「買賣雙方各支付一半」的傭金。

九、違規收費,花樣百出

二手房買賣中介市場通常存在的收費亂象有:

1、巧立名目:看房需交「看房費」,定房需交「意向金」或「誠意金」。2、虛構稅費:審稅需交「審稅手續費」,貸款需交「按揭手續費」、「公關費」或「包裝費」等。3、私自截留:房產中介公司在收到定金或購房款后自行截留,事後以房產中介經紀人涉嫌詐騙或被開除為由讓買賣雙方重複支付。4、斷章取義:收取定金時言明是定金,退還時卻說一半是定金、一半是傭金,對於一半傭金不予退還。5、私下收費:以降低傭金為誘餌私下索要「好處費」、「幫助過戶費」等。

十、違規操作,惡意網簽

房產中介公司往往會要求買賣雙方草簽《房屋買賣協議》,甚至是先簽訂《房屋買賣協議》再協商買賣事宜,以此來證明居間服務的成功。為了防止買賣雙方解除協議、終止服務,房產中介公司還會在未取得買賣雙方同意的情況下或買賣雙方不知情的情況下,私自對擬交易房屋進行網簽備案。

當買賣雙方拒絕與中介繼續合作或房屋買賣無法完成、無法繼續進行時,房產中介公司就會以網簽備案不撤銷為條件,要求買賣雙方簽訂自認違約的書面材料。因為在網簽備案不撤銷的情況下,賣方將無法向他人出售房屋(也即不能一房二賣),買方再購買其它房屋時,也將會陷入購買「二套房」的窘境。



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