北京首套房首付比例上調 未來房地產價格或向下

從5月1日起，北京首套房貸款利率折扣取消，二套房貸款利率在基準利率基礎上上浮20%，這是繼去年930調控政策實施以來，銀行機構第三次加碼住房按揭利率。

2017年元旦期間，首套房貸款利率折扣從原來的8.5折調至9折，2017年317房地產調控政策實施后，北京市主要銀行機構再次對首套房利率折扣調整至9.5折。

北京首套房首付比例上調

北京房地產市場再度變熱，二手房成交量不斷增加，原本平穩的房價也出現了再度上漲的態勢。為了抑制北京過熱的房市，3月17日，北京市住建委發布北京市樓市調控新政，將二套房首付比例提高到60%，非普通自住房提高至80%。與此同時，不知不覺之間，北京多家銀行也悄悄提高了首套房利率，原本的首套房利率9折優惠也很可能不保。

北京房貸政策正在收緊，首套房房貸利率9折優惠的現狀將被打破。除此之外，北京的銀行審批房貸速度減慢，有的甚至暫停了房貸業務。 業內人士稱，目前的首套房利率優惠肯定不是9折了，有可能上調至9.5折，甚至恢復基準，具體還在等通知。

北京一位地產中介業務人士稱，合作銀行中有銀行已經取消首套房利率優惠調至基準，這將成為北京房貸的趨勢，預計3月底將有更多銀行上調甚至取消利率優惠。

業內人士對此分析表示，此輪銀行上調房貸利率除了政策調控因素外，也不乏市場因素。隨著央行逆回購、SLF、MLF和銀行間同業存單、理財價格的全面上漲，銀行資金成本提高，房貸利率折扣對銀行來說不再划算。

記者還注意到，北京市場房貸資金明顯趨緊。工行一位個貸經理表示，目前房貸審批流程正常，但放款速度明顯放緩，最長等待時間可達3-4個月。「額度不是最重要的原因，主要是為了控制房貸規模。」

招商銀行某業務經理稱，因近期申請貸款的資金量太大，目前貸款的審批速度也已放緩，大概需要一個月。

浦發銀行某業務經理更是直言，由於額度用盡，目前已暫停房貸業務。某二手房賣家表示：「買家從2016年12月20日到現在，還沒等到放款。」

2017-2022年北京房地產行業發展前景分析及發展策略研究報告表明，從全國房貸情況看，上海近幾個月趨於穩定，深圳仍維持在首套首付3成，利率優惠9折，二套首付5成的水平。「深圳地區大行的首套房貸利率一直是9折，只是在去年部分中小銀行的利率優惠曾到過8.5折。」深圳一位大行零售信貸人士表示。廣州17日出台了樓市新政，但大多數銀行暫無具體細則出台。

值得一提的是，近期石家莊、鄭州、長沙都出台了新政，石家莊地區建行、交行、招商等已經相應上調首付比例。

房貸調控亦波及消費類貸款。由於體量限制，對開發商房貸涉及較少，因此房貸調整對利潤影響不大。華東某上市城商行高管表示，該行個人貸款以信用類消費貸款為主，部分用於購房后裝修、電器採購等。「如果樓市轉冷，可能對提款率有影響。具體有待觀察。

未來房價或向下

在一系列房地產和金融調控政策影響下，業界普遍認為未來房價下跌可能性較大，一位鏈家中介告訴經濟觀察報記者，由於目前成交量較小，對房價無法做出準確判斷，「不過最近業主報價有小幅降低，而且議價空間也大了」。

業內人士也表示了類似看法，在我愛我家掛牌的一套位於安定門附近總價970萬元的小三居房源，「前兩天我以虛擬買家名義和業主溝通，問業主920萬元能不能談，業主說可以商量。」

根據北京市住建委公布信息，在新建商品住宅領域，成交量變化幅度較小，1-3月份平均成交價格普遍在4.2萬元到4.3萬元，4月份平均成交價格為45517元/平方米，環比上漲了2700元左右。

在二手房領域，3月份成交量為23930套，較2月份增加了88.54%，4月份成交量為16902套，環比下降了41.58%;價格方面，3月份成交均價為62768元/平方米，比1月份和2月份分別漲了9751元和8008元，4月份前17天平均成交價為54418元/平方米，較4月份下降了15.34%。

不過在專業人士看來，目前成交量走低，價格下降還不明顯，「未來下跌的概率大，跌多少不好判斷，起碼不漲了，不排除有一些著急用錢的業主會降價賣，但現在還不到時候，起碼得三四個月後會開始顯現」。

業內人士認為，目前熱點城市按揭貸收緊趨勢明顯，除按揭貸成本的提升外，在控制全年新增信貸的背景下，預計未來幾個季度信貸將逐步縮量。「信貸的收縮對於行業成交量價的影響更加直接，在按揭貸款支持收緊的情況下，基本面下行趨勢也將更加明確。」