安邦智庫：繼續熱衷拿地的房企面臨巨大風險

今年兩會過後，國內樓市調控明顯加碼。多個城市比如北京、廣州、廈門、南京、杭州等連續出台多次政策，其中北京10天9次內出台房地產相關政策，全國已經有超過40個城市出台了各種房地產調控政策120餘次。央行也進一步收緊貨幣政策，通過上調政策利率抬升貨幣市場利率，並要求商業銀行控制新增按揭信貸規模及其增速，並作為宏觀審慎考核（MPA）重要指標。雖然商品房銷售市場受到高壓調控，但土地市場熱度未減，開發商尤其是中小開發商抓緊搶地。

3月30日，北京出讓3宗商辦用地，其中，第一宗朝陽區金盞鄉603地塊經過33輪競拍被華潤招商聯合體以22.5億代價摘得；第二宗朝陽區金盞鄉604地塊經過29輪報價被金茂以20.4億代價摘得。同日，南京土地市場8宗地的總出讓面積為96.49萬平方米，經過2個多小時的競價后，限價的地塊全部達到最高限價，共收金72.5億。某房企負責人稱，「競價一開始便呈現激烈的態勢，1分鐘內就已經有30輪報價了，轉眼間到了52輪的時候，居然進入現房銷售待確認，10分鐘的待確認時間結束后，地價達到了20億元，已經是第73輪，達到最高限價。明天下午搖號。」3月29日，廣州位於白雲、海珠和增城區的9宗地塊遭到數十家房產開發商的激烈爭奪，其中，時代地產以55437元/平方米的樓麵價競得海珠區廣紙輕工地塊，總價約20.4億元，溢價率219%。在杭州限購后的首場土地拍賣會（24日）上，蕭山地區成交兩宗總價分別為36.46億元和36.2億元的土地，樓麵價分別達30,816元/平方米、30,387元/平方米，創下錢塘江南岸的地價新高。這兩宗地塊的起始樓麵價都超過1萬，成交樓麵價達到杭州主城區的價格。24日同一天，上海進行了3月份的首場土地拍賣會，兩宗商辦用地的成交溢價率都超過100%，分別為119.8%和134.14%，前者的成交樓麵價為24,178元/平方米。

統計數據顯示，截止到3月30日，2017年拿地最多的20大房企招拍掛拿地總金額超過3030.63億，同比上漲了75%。同期，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5885.8億，同比上漲了59.6%。武漢、合肥、南京、鄭州、杭州、蘇州、天津等熱點二三線城市的土地出讓金均超過200億元，同比增幅高如漳州達3127%，而北京以42.2%的出讓金跌幅成為下滑最大的城市。多家開發商近期還表示，後續要繼續拿出大筆資金拿地。中海地產稱，2017年要用1000億元拿地。龍湖地產表示，今年預計會用400億~500億元的資金拿地，而前三月已經花掉100億元。

在安邦智庫（ANBOUND）研究團隊看來，當前國內新增住房的金融屬性極強，市場上存在大量投機行為。而中央及各級政府出於多種考量，並不希望樓市出現大幅波動。但長期來看，影響房價的最主要因素，是經濟增長以及人口遷徙活動。經濟形勢方面，已步入長期下降通道。至於人口因素，2015年新增外出農民工數量只有60萬，2016年進一步降至50萬，比上一年僅增長0.3%，與2010年新增800萬及增長5.5%相比，出現巨幅下降，這說明時下離開鄉鎮的農民工幾乎都沒有了。同時，2015年的流動人口首次減少近500萬，2016年繼續減少了200多萬。部分地區甚至出現農民工返鄉潮。人口流入放緩，加上生育率不斷走低，意味著未來大部分重點城市的人口增加將主要依靠人口自然增長來實現。因此，從經濟基本面來看，國內樓市不存在長期向上的基礎。

中短期來看，一些開發商的市場預期似乎仍很理想化。但土地價格不斷上升，麵粉和麵包價格已相差無幾。有市場人士認為，對高價拿地的開發商來說，未來商品房價格要漲30%-50%才能夠有合理利潤。但在樓市嚴厲調控下，出現這種情況幾乎不可能。下一階段，一旦出台更嚴調控政策，或房價向下調整，在調控城市拿地多的企業很可能面臨巨大的銷售壓力。面對更嚴酷的市場環境，政策變動帶來的風險如何化解，是房企們必須解決的問題。

部分千億級大房企對拿地的態度已經趨於謹慎。萬科日前表示，他們已經在準備迎接房地產的下跌，並列出一串下跌城市名單，多是熱點二三線城市。融創董事局主席孫宏斌也宣稱，「這輪調控史無前例的嚴格，我對市場非常非常悲觀」，並稱融創從2016年10月1日以後開始已經停止在公開市場拿地，2017年也將以併購為主。孫宏斌還認為，即便政策放鬆，房價也沒有暴漲的可能。「我認為核心城市的房價不會暴漲，因為已經處於高位。而且即使限購政策放鬆，貨幣縮緊、供應增加這些手段跟上，暴漲就不會出現。」 資金實力雄厚的大房企尚且如此，那些通過拿地來博取生機的中小房企的壓力就可想而知了。目前，監管層只允許上市公司、央企國企和民企100強發債，規定理財和信託資金不得流向房地產，銀行委外業務也要監管，這幾乎切斷了資金與開發商尤其是中小開發商的聯繫。再加上樓市限購和限貸，這些舉措對企業現金流造成特別大的影響，既無法從資本市場獲得有效資金支持，也無法通過銷售快速變現。未來，很可能有更多開發商因資金鏈斷裂而被迫賤賣資產、破產或者是被大開發商吞併。就在3月17日，負債178億、旗下多個項目曾被列入河北省重點扶持項目的龍頭房企聯邦偉業，已被法院宣判進入破產重組階段。可以預計，2017年很可能迎來房地產開發商的倒閉潮，市場加速洗牌。

總之，在樓市調控不斷加碼的情況下，房企拿地的熱情依然不減。但未來樓價繼續上揚的難度很大，高成本拿地的開發商尤其是中小開發商，面臨巨大的銷售壓力和資金鏈斷裂風險。未來房地產市場或許將迎來新一輪倒閉潮，市場加速洗牌。