津物業企業違法違約 小區業主大會可表決解聘

新聞來源：天津北方網

買房入住后，物業服務的好壞會直接影響業主的居住體驗，好的物業服務更是可提升小區整體品質，所以，大部分購房者買房的時候，不僅關心開發商的品牌實力，更會關心小區的物業服務企業。不過，入住后如果發現小區物業服務企業服務不盡責，未按物業服務合同約定提供質價相符的服務，業主該如何維護自身權利？有沒有更換物業服務企業的權利呢？記者就此進行了調查採訪。

業主大會可表決解聘

不合格物業服務企業

「小區樓道里的衛生清理不幹凈，院子里雜草叢生，物業服務企業太不負責任！」，「小區環境髒亂，業主不能享受質價相符的物業服務，該如何維權？」有的小區頻頻有業主申述要更換物業服務企業。針對這些問題，業主到底有沒有權利解聘、又如何解聘物業服務企業呢？

天津市物業事務服務中心相關負責人表示，物業管理是業主和物業服務企業按物業服務合同約定，主要對屬於全體業主共有的房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，並維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序。根據《天津市社區物業管理辦法》規定，物業服務企業應當按照國家和本市有關規定從事社區物業管理服務活動，並做好下列工作：遵守物業服務合同或協議約定，對社區物業及其環境秩序進行管理，提供相應服務，接受街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會及居民的監督；對社區物業管理區域內發生的違法建設、佔用或者破壞園林綠地、拆改房屋結構、侵佔消防通道、違規養犬等行為應當勸阻制止，並及時向有關部門報告；接受街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會對物業管理工作的指導，並協助做好相關工作。

因此，物業服務企業是根據物業服務合同中約定的服務項目和服務標準，為業主提供質價相符的服務。如果物業服務企業未按物業服務合同約定進行相應物業服務，業主委員會代表全體業主利益約談企業負責人責令整改，且不能夠按要求限期完成整改的，或是在年度等級化管理服務考核中被評定為不合格被曝光的，可由業主大會投票決定解聘該物業服務企業。

按照《天津市物業管理條例》規定，合同到期，雙方不再續約的,物業服務企業應當書面告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府,併到物業所在地的區物業管理行政主管部門備案,並繼續按照合同約定做好服務,協助業主大會選聘新的物業服務企業。

提前解除物業服務合同的,如果由業主一方提出，應當在3個月前召開業主大會表決，可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式，但應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主表決通過。業主委員會應當在業主大會作出決定后3日內將提前解除合同的原因和時間書面告知物業服務企業。在接到書面告知后，雙方應當就物業服務企業退出項目時間、具體交接事宜等進行協商。

物業企業解聘程序

合規、退出依法有序

對於商品房小區來說，物業服務至關重要，事關小區居住品質的高低。天津市相關部門對此極為重視，採取了多項措施督促物業服務企業提供質價相符的服務，如實行物業服務等級化考評、物業服務企業信用等級考評等措施，業主可根據這一結果，對考評結果不合格或不誠信的，書面表決解聘物業服務企業。同時，對小區物業服務企業退出工作做好協調。

據介紹，為了督促物業服務企業提供質價相符的服務，市國土房管局制定了住宅物業服務等級化考評標準，即物業服務「雙四級」考核評定標準。即：按照基本服務內容和標準，劃分為一、二、三、四等四個服務等級，每個服務等級區分為優秀、良好、合格和不合格等四個服務標準,不同服務等級實行不同繳費標準，每年的考評結果通過媒體向社會公布。同時，還建立了對物業服務企業的五方誠信評價體系，實現對物業服務企業信用等級考評全覆蓋。物業服務企業信用等級評定實行百分制，由多方主體共同打分、綜合評定。按照企業信用得分由高到低，劃分為優秀、良好、合格、基本合格、不合格五個等級，其中，信用得分在60分以下的評定為不誠信企業，將受到聯合懲戒。這樣一來，業主解聘選聘物業企業就有了相對客觀的依據，行政主管部門公布的物業企業信用等級和住宅小區等級化服務考評結果，可以作為評判物業服務企業的重要參考，做到解聘、選聘物業服務企業有法可依，有據可查。

需要提醒的是，業主和物業服務企業有關物業管理服務的依據就是物業服務合同，如果物業服務企業沒有履行物業服務合同，侵害業主權益，業主可要求物業服務企業限期整改，不能完成整改的也可通過業主大會解聘物業服務企業。而物業服務合同約定以外的事，物業服務企業可以積極向有關方面反映溝通，爭取使問題得到解決，如果未能得到解決，應具體分清問題原由和責任歸屬，並不能將責任歸結到物業服務企業，業主也不能據此就判斷物業服務企業服務不合格，據此就提出解聘物業服務企業的不理性行為。因為要求物業服務企業承擔物業服務合同約定之外的工作，屬於額外增加了物業服務企業的義務和運營成本，強行載入既不合約、也不合理，遇有必要的具體情況雙方可平等協商。

此外，相關部門對規範物業服務企業退出小區行為也是高度重視。天津市物業事務服務中心相關負責人表示，無論是合同到期不再續約，還是一方提出提前終止服務合同，都要建立退出項目提前三個月預警報告制度。市國土房管局研發上線的《天津市物業管理行政監管信息系統》，對每個小區物業服務合同到期時間都能夠做到隨時掌握和監控，在合同屆滿3個月前，小區所在地的區房管局有關部門人員會及時到小區了解情況，掌握物業服務企業和業主委員會續簽合同意向，如果經協調雙方達不成續簽意向，這時就會要求物業服務企業以書面形式向轄區街道和房管局履行預警報告退出程序。而對物業服務合同到期，業主大會仍未選出新物業服務企業的情況，在區政府組織領導下,由街道牽頭負責，按照確定的管理預案做好門崗執勤、清掃保潔、垃圾清運、綠化維護、車輛管理、秩序維護、共用設施設備運行養護等工作。通過一系列監管、協調措施，保證了新老物業服務企業的順利交接，小區物業服務也能得到有序銜接，不至於影響小區居民日常生活。