挑戰與機遇並存 | 南京溧水區房地產行業發展分析

溧水區位於南京市南部，區域面積1,067平方公里，2016年年末全區戶籍人口43.37 萬人。溧水地形以低矮丘陵為主，產業以農林為主，產業方式落後，交通不便，發展較為落後，長期以來都被認為是南京的「鄉下」而備受冷落。

2017年6月，我有幸參與了南京市溧水區高鐵新城棚戶區改造工程中的拆遷評估工作，呆得久了，突然發現，今日的溧水新城早已不是曾經老南京人記憶中的溧水縣城，溧水已經發生了翻天覆地的變化：現在的溧水不僅是國家重要影視基地和農業科技基地，華東地區重要交通樞紐和物流中心，長三角地區製造業基地和現代化產業集聚區，同時也是南京四大副城之一。

2016年，全區上下主動適應經濟發展新常態，按照「四個全面」戰略布局，堅持以人為本、生態優先、創新驅動、高效集約「四個導向」，以「五大工程」為主抓手，堅定不移推進新型產業化和新型城鎮化，加快供給側結構性改革，國民經濟運行穩中有進，轉型升級和提質增效取得新成效。城市綜合競爭力位居2016年中小城市綜合實力百強區第69位。

一、溧水區國民經濟綜述

全年實現地區生產總值624.96億元，比上年增長9.3%。其中，第一產業增加值40.05億元，增長2.7%；第二產業增加值328.53億元，增長9.4%；第三產業增加值256.38億元，增長10.0%。三次產業比重為6.4:52.6:41.0。人均地區生產總值145,865元，比上年增加10,328元。 第二產業中工業增加值279.61億元，增長10.3%；建築業增加值48.93億元，增長5.0%。第三產業中交通運輸倉儲業增加值21.47億元，增長7.1%，占第三產業比重為8.4%；批發和零售業增加值73.02億元，增長10.1%，占第三產業比重為28.5%；金融業增加值45.92億元，增長13.0%，占第三產業比重為17.9%。

二、固定資產投資和房地產業

1、投資結構。全年完成固定資產投資（不含農戶）552.33億元，同比增長9.2%。其中，第一產業投資18.17億元，同比增長8.0%；第二產業投資306.93億元，同比增長0.3%；第三產業投資227.22億元，同比增長24.1%。

2、房地產業。全年房地產開發投資完成47.49億元，同比增長23.1%。房屋施工面積360.31萬平方米，同比增長7.0%。房屋竣工面積49.32萬平方米，同比下降36.5%。商品房銷售面積131.54萬平方米，同比增長122.9%。商品房銷售額98.74億元，同比增長147.5%。

根據國家統計局的最新數據，2016年的城市化率達到了57.35%。根據南京市統計局公布的數據，早在2013年南京市城鎮化率就已經達到80.5%。2016年底，南京市常住人口為825.23萬人，龐大的人口極大地限制了南京市的發展，南京的土地資源、住宅資源、娛樂休閑資源等等已無法滿足市民的需求，開發南京市的周邊區域勢在必行。江北、六合、高淳等地區相繼崛起，溧水作為南京的「鄉下」，憑藉其優越的地理位置，良好的自然環境、廉價的土地和人力成本，也迎來了前所未有的機遇。

一、2013年行政區劃優化調整帶來的機遇

隨著溧水區撤縣設區，先是行政區劃調整，接著就是城鎮規劃調整，再到拆遷改造，伴隨著高鐵及城際捷運等交通的不斷推進，最終實現各大知名開發商的進駐，帶來城市的全新發展。

和往年相比，2013年的溧水樓市火得有點不像話。一邊是房價一年間每平米瘋漲千元，一邊是成交量的翻倍增長。不可否認「撤縣立區」以及不限購政策對於溧水樓市的助推效果，但這也顯示了市場對於板塊發展潛力的預期。2013年4月到10月，半年時間，溧水版塊3581套住宅，成交4,073套，認購量和成交量分別是2012年同期的2.19倍和2.82倍，實現飛躍性的漲幅。而這樣的漲幅也同樣體現在板塊成交價格上。當時城北的均價在5,600元~5,800元/ 左右，城南的均價則在7,000元~8,000元/ 左右。

二、2016年南京主城限購帶來的機遇

2016年南京實施樓市「雙限」，非限購區的房地產市場成為房企新的目標，在溧水，10月25日的土拍，碧桂園一舉拿下溧水石湫鎮的6幅地塊，總面積達25.5萬平方米。而在10月20日的土拍中，溧水城南新區的4幅地塊被萬達地產收入囊中，這也是南京的第5座萬達項目。南京溧水區2016年1月至10月以來的新建住房成交套數為1,1073套，而2015年全年的銷量僅為4,365套，漲幅高達154%，而當地的新房庫存量只剩2,026套，差不多相當於2016年兩個月左右的銷量。以往每平方米六七千元的溧水樓價在2016年也突飛猛進，有的已經達到萬元以上。

據了解，中南錦城年初時的均價為6,900元/㎡，其上一批加推房價達8,500元/㎡；萬科城從2016年初時的均價8,200元/㎡，9月加推售價高達10,000元/㎡；亞東同城逸境年初報價6,000元/㎡，下一批房源「放風價」已達10,000元/㎡。有房企表示，買家中仍以當地客戶為主，周邊投資客和來自南京主城的客戶也不少，且有增多的趨勢。

三、修建S1、S7帶來的機遇

「要想富，先修路」，是亘古不變的硬道理，自2013年7月寧杭高鐵通車，結束了溧水「無高鐵」的時代，同年10月，寧溧城際獲批，目前溧水境內兩條捷運已開工建設，有望2018年開通運行。一條是從南京空港到溧水的S7線(寧溧城際)，在溧水境內8個站點；另一條，南京到高淳的S1線(寧高城際)二期南延線，途經溧水兩個站點。

溧水區近年來最明顯的變化一方面是不斷新建的商品房，還有一方面就是不斷拆除的自然村。溧水區的拆遷工作全面鋪開，多個項目同時開始拆遷工程，我們南京公司這次就參與了溧水東部東屏鎮徐溪村十個自然村的部分拆遷評估工作，此次拆遷圍繞高鐵新城棚戶區改造，總的拆遷投資才1億，但是未來整理過的土地價值十幾個億，未來的房地產市場發展前景不可估量。

目前，就房地產二級市場來說，溧水區住宅類房地產的最低報價在6,500元/m2左右，最高如南京溧水萬達廣場已經報價11,500元/m2；三級市場，溧水區住宅樓房地產的均價在9,000-13,000元/ m2，未來的溧水朝著南京副城的目標發展，必然更好。

四、「十三五」發展規劃的機遇

在目標追求上：打造全國最大、全球有影響力的新能源汽車產業基地、寧杭軸上南京新副城、南京南部樞紐中心和對外開放高地，到2020年，地區生產總值和公共財政預算收入等主要經濟指標比2010年翻兩番，力爭五年翻一番；戰略性新興產業的支柱地位初步形成，高新技術產業在規模工業中佔主導地位，服務業增加值佔比每年提高1個百分點，城鎮化率達75%左右。在發展定位上：按照市政府批複「南京都市區副城、寧杭發展軸上的重要節點城市」的總體定位，將溧水具體定位為樞紐新城、產業新城、康居新城、都市田園。樞紐新城：將樞紐設施形態轉換為樞紐功能聚合，重點發展樞紐經濟，把溧水建設成南京南部樞紐中心；產業新城：重點推動新能源汽車、臨空產業、節能環保、生物農業等新興產業集群發展，打造高端裝備製造、電子信息兩個千億級產業基地，使溧水成為南京都市圈的主要產業增長極、長三角城市群中具有顯著影響力的產業新城；康居新城：高標準建設溧水新城、空港新城，大力發展健康養老、休閑度假、科技研發、商務商貿等產業，更好地服務中心城市的人口疏散，促進高素質人口向溧水集聚；都市田園：打造全域美麗鄉村，把美麗的農村片區建設成為都市田園、詩畫鄉村，「無想山南」在長三角形成影響力，做足「都市田園+」文章，大力發展鄉村民宿、健康養老、農村電商、都市型現代農業等產業，強化溧水在南京都市圈和長三角城市群中的服務功能。

2016年溧水區發展規劃圖

五、良好的生態環境為特色產業提供發展空間

優良的山水生態環境是溧水得天獨厚的資源，在生態文明建設加速推進的背景下，將進一步突出溧水的生態環境優勢，為康居養老、休閑旅遊等產業的發展帶來契機。

綜上所述，溧水因其特殊的地理位置，缺少平地、人口稀少，長期發展緩慢，又因其附屬於南京，壞境優美，而得到巨大機遇。「禍兮福之所倚，福兮禍之所伏。」未來的溧水必將煥然一新。（ShiLianAppraisal），看清樓市真相）

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