揭秘！學區房天價！沒有人知道的10大秘密(買房必讀)

1：為什麼每年兩會必然學區房出幺蛾子？

其實這和北京的入學時間有關係，北京一般義務教育報名登記時間一般都在從5月1日開始，所以也就是說，如果要上學，最後的時間點會是在4月過戶完，上了戶口。有人問了，那麼從邏輯上，不是應該6月國小畢業后，很多人才會賣嗎？的確，那時候賣的房子會多點。

但2-3月是很多最後上車的機會，而放眼房源數量並不是很多，所以會出現很多畸形的報價。另外兩會期間也存在媒體放大的效應，事實上，很多所謂的天價，並不存在，只是報價。

2：為什麼從2015年開始，都拚命買天價學區房？

其實很簡單，這個和大大的反腐有關係，在2015年前，學區房指標沒有那麼嚴格，批條子很管用的，根據條子，一流一類20-30萬，一流二類10萬8萬，反正有的是辦法上。特別是體系內的孩子，基本都不用買房就能上了。

但從2015年開始，全面收緊，導致必須房子第一，戶籍第二。這就使得需要買學區房的人爆發。

全北京、全其實都是學區房，因為都是按照學區劃片的。但其實嚴格意義上，只有一流一類、一流二類、二流一類才能稱為學區房。當然現在有些9年直升的國中不錯的，也可以說是學區房。

這麼一來，其實就明確了，遍布全國的比如固安的北京八中，那其實就是你懂的。

最典型的是，

通州的史家國小：

學校幹部、教師隊伍年齡結構合理，專業能力強，骨幹教師力量雄厚。平均年齡34歲。其中大學大學部以上學歷23人，佔69%；大專學歷10人，佔31%；中學高級教師1人，國小高級教師19人，占專任教師總數的70%；新、老市區級骨幹教師15人，占專任教師總數的55%。

而真正的史家國小：

史家國小始建於1939年，經過70餘年的發展，躋身北京市乃至全國名校行列。學校現有97個教學班，4000餘名學生，300餘名教職工，擁有過9名特級教師，現有100多名市區骨幹。

所以一對比就知道，為什麼史家國小學區房能10萬+了

4：為什麼西城海淀學區房最貴

海淀、西城現在已經是六年出一個名額，除非符合計劃生育。

從學區看，有很多專門寫學區房的人寫過，西城是高原，海淀是丘陵。而原因其實很簡單，西城是政府部門聚集地，不論是從人員素質還是資源調度能力，都是北京第一。海淀主要集中在中關村萬柳區域，也很簡單，因為清華北大中科院。

5：學區房不只是因為學校好

學區房的價格其實只是門檻，代表了這家長的投入，現在99%的孩子智商相差不大，同樣，現在的老師其實認真程度也有限，學區房的高升學率，其實主要是家長的努力，一群有同樣目標的價值，用學區房聚集在一起。屏蔽了社會上很多誘惑信息，這樣的孩子當然不是100%成才，但成才的概率就會高一些。

6：全北京學區房上漲最猛的是哪兒？

其實不是西海東，而是朝陽，特別是朝陽外國語、陳經綸、人大附朝陽的幾個學區，單價已經基本都10萬+，從學校角度看，這些學校基本都屬於二流一類，肯定不如西海東，為什麼這麼貴。

為什麼呢？很簡單，因為朝陽區的戶籍制度不嚴格，老北京人比例低，所以有房基本就能上。相當於全北京無戶籍的人都搶朝陽這幾個學校的學區房。而老北京人，則基本從朝陽區換到了西海東。

所以除了西海東朝，其他區，最好的學校也就是二流二類。

7：學區平房是不限購的

所以平房的單價特別高，因為面積小，不限購，所以作為投資產品升值非常快。

8：為什麼西城超過了海淀

其實很簡單，就是西城部分牛國中參與派位，而海淀的六小強不參與。但從趨勢看，事實上，西城的牛國中能派位上的概率並不高，所以西城的價格的確有泡沫成分。

比如西城牛小，實驗二小的對口中學

北京市第一五九中學北師大附屬實驗中學分校北京師範大學實驗二龍路中學北京市魯迅中學北京市第八中學

9：為什麼有些地方地下室那麼貴？

很多人被忽悠，說西城地下室也買10萬20萬的，其實這算是誤讀，因為這是部分90年代的房子，當時建房基本都是單位，為了多蓋房，多給職工解決點，所以弄了7層。但建委又嚴格要求超過6層的必須有電梯，所以當時一般都是社區內浮土提高，把1層弄出半地下的感覺。所以這種房子其實事實上是一層。當然很多是需要從社區內下半層台階才能入戶。

10：很多學區房可以多貸款

北京有個特殊的普通住宅杠杠，也就是如果你超過五環內468萬，那麼就是非普通住宅，稅費都會很高。但有一類不用怕，那就是已購公房，恰恰是學區房，只要以前沒有交易過的，都是公房，這類房屋沒有普通住宅的價格限制，而且面積不大，基本都可以按照市場價格過戶，而且只有契稅，還可以高貸款。

最後：買房的順序建議是：1：北京學區房，2：北京捷運住宅，3：北京捷運商住，4：北京五環外捷運商住，5：環京住宅。6：北京無捷運商住。