」養老產業+旅遊「運行模式及發展建議諮詢報告

據市場調查網【www.cnscdc.com】了解，養老地產和旅遊地產跨界融合形成「養老旅遊地產」這個概念，至今還是個實實在在的新生事物——非但找不到一個成熟的標杆項目，甚至就連概念本身都沒有一個公認的說法。

養老旅遊地產不是單純的概念組合

如果單純從字面解釋，從旅遊地產的角度看，養老旅遊僅僅是一種針對老年人的旅遊形式;而從養老地產的角度看，養老旅遊則是異地養老的形式之一。不管從哪個維度衡量，養老旅遊這個概念的實質都是「養老」。

「養老」二字才是最主要的標籤，然而在，旅遊地產相比養老地產有著更成熟的操作手法和盈利模式，也有著更多的成功範例可以借鑒。因此，已經在做的「養老旅遊地產」更多的是打著養老旗號的旅遊地產，有些甚至只是純粹的住宅開發。

養老旅遊的概念可謂遍地開花。但講到成功案例卻乏善可陳，究其原因，很多項目儘管有優質自然資源做背書，卻連最基本的交通、醫療等基礎配套都無法保證，更不用提養老旅遊所要提供的生活場景營造。結果就是空有養老旅遊之名，卻行郊區大盤之實，根本就無法滿足養老居住的基本需求。單純的養老地產、旅遊地產概念上的「一加一」組合，只會放大項目的開發難度。

養老旅遊地產的開發模式

目前的養老旅遊地產尚處於起步階段。嚴格地說，養老地產本身尚未找到成熟的開發和運營模式，仍在探討和摸索中前行，更遑論較之更進一步的養老旅遊地產了。如果對市場中養老旅遊地產簡單分類的話，大致有以下三種：

離城不離鄉——自留地模式

自留地模式可類比城市南邊的短途旅遊。大城市帶來的完善配套能夠彌補養老旅遊地產最大的短板。這種開發模式一般選址在距離城市一小時車程左右的郊區，有著與城市截然不同的資源環境，或山或水或森林，不一而足。此類養老旅遊地產具備養老地產的典型特徵，又適當結合了旅遊資源，一般以農家社區形式出現，也包括一些大城市周邊的大盤。

之所以稱作離城不離鄉，是因為此類項目是介於本地養老和異地養老之間的半異地模式，是旅遊養老的需求對於政策不完備或家庭生活未完全獨立的一種妥協。

離鄉不離家——療養地模式

度假療養型地產開發則是針對身體狀況不佳、對養生的需求高於觀光的老年人們。其主要特點是建設大型養老基地，利用宜人的自然氣候和生態環境給老年人以舒適的享受。最常見的包括冬季到海南、夏季到大連的候鳥式養老。這種模式以保健療養為主，旅遊觀光為輔。

療養地模式的養老旅遊地產開發一般以出售帶有產權的房屋為主，老年人買此房作為第二甚至第三居所。由於老年人會在居所里停留較長時間，因此此類房屋應按長期居所看待，建設大量生活配套，包括各類娛樂設施等。鑒於此類老年客群程度不樂觀，在醫療配套上也應有針對性配置。

離家不離群——集散地模式

相對第一種模式，后兩類同屬於完全離家模式，更為貼近旅遊養老的本質，所不同之處在於療養地模式更偏重「養」，而集散地模式更偏重「旅」。這種模式針對的是剛剛離開工作崗位、步入老年群體、身體健康、熱愛旅遊的老年人。與呆在同一個舒適環境相比，他們更願意拓寬眼界，豐富生活，體驗更多的文化。

集散地模式的養老旅遊地產開發往往以公寓為主，此類項目與療養地模式的開發思路完全不同，選擇產權式公寓作為主力產品會更有市場。此外，對於集散地模式來講，由於在居所停留時間偏短，相比療養地模式對於娛樂、教育等配套的要求相對較低，但應針對性地輔以旅遊相關線路的引導，包括與旅遊景點合作，為客戶提供更便利的服務。

養老旅遊地產的打造要點

從以上分析可以看出，養老旅遊地產與單純的養老地產和旅遊地產都有著明顯區別。那麼，形成養老旅遊地產的核心要素是什麼?或者說在打造養老旅遊地產的時候，需要把握哪些要求?

場景的切換感

旅遊最重要的是場景的切換感。而養老旅遊的核心也正是切換，這是它區別於在宅養老、社區養老和機構養老的關鍵所在。老年人之所以選擇旅遊養老而非在宅養老，關鍵是要感受和家中不一樣的生活方式。以自然的代替城市的，以安靜的代替喧囂的，也正因為如此，養老旅遊地產的選址尤為重要。

美國太陽城養老社區(Sun City)位於亞利桑那州的沙漠地帶，城市密布棕櫚樹和各種熱帶沙漠植物，全年有300天以上的日照時間，這對老年人的慢性病治療十分有利。它從選址上既遠離城市，又有特色的環境，營造了一種完全不同的生活。從來到這裡的第一天開始，老人們的人生就被分成截然不同的兩個階段。這種完全不同的體驗吸引了眾多老年人趨之若鶩，太陽城社區也由此成為全美及至全世界著名的養老社區典範。

配套的高比重

光是場景切換還不夠，養老旅遊地產還必須對老年人這一特殊受眾給予特殊關照。對於養老旅遊地產來說，對配套的要求會更上一個台階。除了常規的適老性設計，對於老年人還需要特別設置有針對性的功能，比如醫療和救護機構，尤其是針對老年常見病症的急救設備等。換句話說，對於配套的要求，養老旅遊地產高於單一的養老地產和旅遊地產。

除了硬體以外，養老旅遊地產項目在服務性配套上的要求也更高，一般側重於養生、保健、培訓、體育、娛樂等軟性服務，並配備多項相應設施。這些軟性服務是營造一種不同生活方式所必須的條件，是形成養老旅遊物業的核心吸引力。

資源的互補性

游地產和養老地產從單打獨鬥到並肩作戰，能否形成雙劍合璧，就要看能否形成有效的配合。何謂有效的配合?答案是資源共享，短板互補。比如優美的自然資源，既是做旅遊地產的必要條件，又是打造養老地產的良好基礎，一項條件同時滿足二者之需，這就是資源共享帶來的優勢。而短板互補，則是充分利用自身的長處來解決對方的短處。比如利用旅遊地產的名目來取得土地，以規避養老地產拿地的尷尬等。

此外，從運營的長期性來看，旅遊業本身具有季節性，在一年內不同時間的接待人數會有周期性的變化。而老年人有充足的可支配時間，基本不受公共假期影響，而且在旅遊目的地停留時間較長，是旅遊地產的最佳補充客群。如果動作得當，老年人可以使項目的設施設備和人力的利用率在時間軸上更為均質化。

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報告描述

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報告目錄

第一章 養老產業發展背景綜述

1.1 養老產業概念與分類

1.1.1 養老產業概念

1.1.2 養老產業分類

1.2 養老產業市場環境

1.2.1 政策環境分析

（1）養老產業政策規劃解析

（2）2015年兩會養老產業規劃解讀

（3）養老產業政策發展趨勢

1.2.2 經濟環境分析

1.2.3 社會環境分析

（1）城市化進程

（2）人口老齡化進程

1.2.4 環境影響總結

1.3 養老金「雙軌制」改革

1.3.1 「雙軌制」具體內容

1.3.2 「雙軌制」改革意義

1.3.3 「雙軌制」影響分析

第二章 國際養老產業發展經驗借鑒

2.1 國際養老產業發展現狀與特點

2.2 典型國家養老產業發展經驗

2.2.1 美國養老產業發展經驗

（1）發展歷程

（2）老齡化現狀

（3）政策制度

（4）市場規模

（5）細分領域

（6）典型模式

（7）經驗借鑒

2.2.2 日本養老產業發展經驗

（1）發展歷程

（2）老齡化現狀

（3）政策制度

（4）市場規模

（5）細分領域

（6）典型模式

（7）經驗借鑒

2.2.3 瑞典養老產業發展經驗

（1）發展歷程

（2）老齡化現狀

（3）政策制度

（4）市場規模

（5）細分領域

（6）典型模式

（7）經驗借鑒

2.2.4 新加坡養老產業發展經驗

（1）發展歷程

（2）老齡化現狀

（3）政策制度

（4）市場規模

（5）細分領域

（6）典型模式

（7）經驗借鑒

2.3 國際養老產業發展趨勢分析

2.3.1 「居家養老」開始增長

2.3.2 「異地養老」規模擴大

2.3.3 「老年社區」成新亮點

2.3.4 老年服務市場發展迅速

2.3.5 老齡商品市場推陳出新

第三章 養老產業發展現狀分析

3.1 養老產業發展現狀

3.1.1 養老產業發展歷程

3.1.2 養老產業所處階段

3.1.3 養老產業需求分析

3.1.4 養老產業供給分析

3.2 養老產業投資效益

3.2.1 養老產業營收規模

3.2.2 養老產業成本規模

3.2.3 養老產業利潤規模

3.2.4 養老產業投資效益

3.3 養老產業發展瓶頸

3.3.1 養老產業供需瓶頸分析

3.3.2 養老產業政策瓶頸分析

3.3.3 養老產業觀念瓶頸分析

3.3.4 養老產業配套設施瓶頸

3.4 養老產業發展趨勢

3.4.1 養老產業發展升級趨勢

（1）宏觀機制升級

（2）養老模式多元化

（3）養老服務信息化

3.4.2 養老產業市場規模預測

第四章 養老產業市場競爭狀況分析

4.1 養老產業市場競爭格局分析

4.2 養老產業投資兼并與重組分析

4.2.1 養老產業投資兼并與重組整合特徵

4.2.2 國際養老產業投資兼并與重組分析

4.2.3 國內養老產業投資兼并與重組分析

4.3 典型企業投資兼并與重組路徑

4.3.1 國際典型企業投資兼并與重組路徑

（1）高利澤集團

（2）AVEO企業

（3）歐葆庭集團

（4）DomusVi集團

4.3.2 國內典型企業投資兼并與重組路徑

（1）金陵飯店進軍養老企業

（2）金鵬集團進軍養老企業

（3）復墾集團進軍養老企業

第五章 養老產業細分市場分析

5.1 養老服務市場分析

5.1.1 養老服務業發展歷程

5.1.2 養老服務業發展現狀

5.1.3 養老服務業市場容量

（1）市場需求狀況

（2）市場供給狀況

1）養老服務機構數量規模

2）養老服務機構床位數量

5.1.4 養老服務業市場化發展

（1）市場化方式發展養老服務業的新思路

（2）市場化方式發展養老服務業的新途徑

（3）市場化方式發展養老服務業的新模式

5.1.5 養老服務業發展潛力

5.1.6 養老服務業投資效益

5.2 養老地產市場分析

5.2.1 養老地產業發展歷程

5.2.2 養老地產業發展現狀

5.2.3 養老地產業市場容量

（1）市場需求狀況

（2）市場供給狀況

5.2.4 養老地產業存在問題

5.2.5 養老地產業開發模式

5.2.6 養老地產業發展潛力

5.2.7 養老地產業投資效益

5.3 養老日用品市場分析

5.3.1 養老日用品市場發展歷程

5.3.2 養老日用品市場發展現狀

5.3.3 養老日用品市場容量分析

（1）市場需求狀況

（2）市場供給狀況

5.3.4 養老日用品市場存在問題

5.3.5 養老日用品市場發展潛力

5.3.6 養老日用品市場投資效益

5.4 養老文化娛樂市場分析

5.4.1 養老文化娛樂業發展歷程

5.4.2 養老文化娛樂業發展現狀

5.4.3 養老文化娛樂業市場容量

（1）市場需求狀況

（2）市場供給狀況

5.4.4 養老文化娛樂業存在問題

5.4.5 養老文化娛樂業發展潛力

5.4.6 養老文化娛樂業投資效益

5.5 養老金融保險市場分析

5.5.1 養老金融保險業發展歷程

5.5.2 養老金融保險業發展現狀

5.5.3 養老金融保險業市場容量

5.5.4 養老金融保險業存在問題

5.5.5 養老金融保險業發展潛力

5.5.6 養老金融保險業投資效益

5.6 其他養老產業細分市場分析

第六章 典型養老模式比較分析

6.1 主要養老模式

6.2 居家養老模式分析

6.2.1 居家養老模式主要內容

6.2.2 居家養老群體數量規模

6.2.3 居家養老服務市場規模

6.2.4 居家養老服務模式困境

6.2.5 居家養老服務模式前景

6.3 社區養老模式分析

6.3.1 社區養老模式主要內容

6.3.2 社區養老群體數量規模

6.3.3 社區養老服務市場規模

6.3.4 社區養老服務模式困境

6.3.5 社區養老服務模式前景

6.4 機構養老模式分析

6.4.1 機構養老模式主要內容

6.4.2 機構養老群體數量規模

6.4.3 機構養老服務市場規模

6.4.4 機構養老服務模式困境

6.4.5 機構養老服務模式前景

6.5 各類養老模式比較

第七章 互聯網背景下養老產業的市場機會分析

7.1 互聯網行業發展現狀分析

7.1.1 互聯網普及應用增長迅猛

（1）網民規模及普及程度

（2）網民上網設備情況

（3）網民各類網路應用情況

7.1.2 移動互聯網呈爆髮式增長

（1）移動網民規模

（2）移動網購市場

7.2 互聯網給養老產業帶來的機會

7.2.1 傳統思維下養老產業存在的問題

7.2.2 互聯網給養老產業帶來的新機會

7.3 互聯網思維下養老產業新模式

7.3.1 養老產業植入互聯網思維的必要性

7.3.2 互聯網思維下養老產業新模式分析

（1）用戶定位

（2）組織形式

（3）平台使命

（4）平台戰略

（5）平台商業模式

7.4 養老產業O2O平台建設典型案例

7.4.1 南北巢集團

（1）集團發展概況

（2）集團用戶定位

（3）集團組織形式

（4）集團平台建設

（5）集團商業模式

7.4.2 金太陽老年綜合服務中心

（1）中心發展概況

（2）中心用戶定位

（3）中心組織形式

（4）中心平台建設

（5）中心商業模式

7.4.3 克拉瑪依市家政服務中心

（1）中心發展概況

（2）中心用戶定位

（3）中心組織形式

（4）中心平台建設

（5）中心商業模式

第八章 養老產業發展趨勢與投資策略

8.1 養老產業市場投資障礙分析

8.1.1 政府政策障礙

8.1.2 資金規模障礙

8.1.3 差異化服務障礙

8.2 養老產業市場投資機會分析

8.2.1 細分市場投資機會

8.2.2 區域市場投資機會

8.2.3 典型模式投資機會

8.3 養老產業市場投資風險分析

8.3.1 政策風險

8.3.2 行業風險

8.3.3 盈利風險

8.3.4 競爭風險

8.4 養老產業市場投資策略建議

第九章 重點區域養老產業發展潛力分析

9.1 北京市養老產業發展潛力分析

9.1.1 養老產業發展現狀

9.1.2 養老產業市場規模

9.1.3 養老產業經營效益

9.1.4 養老產業需求潛力

9.1.5 養老產業優惠政策

9.1.6 養老產業典型案例

9.1.7 養老產業發展潛力

9.2 上海市養老產業發展潛力分析

9.2.1 養老產業發展現狀

9.2.2 養老產業市場規模

9.2.3 養老產業經營效益

9.2.4 養老產業需求潛力

9.2.5 養老產業優惠政策

9.2.6 養老產業典型案例

9.2.7 養老產業發展潛力

9.3 廣東省養老產業發展潛力分析

9.3.1 養老產業發展現狀

9.3.2 養老產業市場規模

9.3.3 養老產業經營效益

9.3.4 養老產業需求潛力

9.3.5 養老產業優惠政策

9.3.6 養老產業典型案例

9.3.7 養老產業發展潛力

9.4 江蘇省養老產業發展潛力分析

9.4.1 養老產業發展現狀

9.4.2 養老產業市場規模

9.4.3 養老產業經營效益

9.4.4 養老產業需求潛力

9.4.5 養老產業優惠政策

9.4.6 養老產業典型案例

9.4.7 養老產業發展潛力

9.5 浙江省養老產業發展潛力分析

9.5.1 養老產業發展現狀

9.5.2 養老產業市場規模

9.5.3 養老產業經營效益

9.5.4 養老產業需求潛力

9.5.5 養老產業優惠政策

9.5.6 養老產業典型案例

9.5.7 養老產業發展潛力

9.6 河南省養老產業發展潛力分析

9.6.1 養老產業發展現狀

9.6.2 養老產業市場規模

9.6.3 養老產業經營效益

9.6.4 養老產業需求潛力

9.6.5 養老產業優惠政策

9.6.6 養老產業典型案例

9.6.7 養老產業發展潛力

9.7 四川省養老產業發展潛力分析

9.7.1 養老產業發展現狀

9.7.2 養老產業市場規模

9.7.3 養老產業經營效益

9.7.4 養老產業需求潛力

9.7.5 養老產業優惠政策

9.7.6 養老產業典型案例

9.7.7 養老產業發展潛力

9.8 湖北省養老產業發展潛力分析

9.9.1 養老產業發展現狀

9.9.2 養老產業市場規模

9.9.3 養老產業經營效益

9.9.4 養老產業需求潛力

9.9.5 養老產業優惠政策

9.9.6 養老產業典型案例

9.9.7 養老產業發展潛力

9.9 湖南省養老產業發展潛力分析

9.9.1 養老產業發展現狀

9.9.2 養老產業市場規模

9.9.3 養老產業經營效益

9.9.4 養老產業需求潛力

9.9.5 養老產業優惠政策

9.9.6 養老產業典型案例

9.9.7 養老產業發展潛力

9.10 江西省養老產業發展潛力分析

9.10.1 養老產業發展現狀

9.10.2 養老產業市場規模

9.10.3 養老產業經營效益

9.10.4 養老產業需求潛力

9.10.5 養老產業優惠政策

9.10.6 養老產業典型案例

9.10.7 養老產業發展潛力

圖表目錄

圖表1：養老產業分類表

圖表2：養老產業相關政策規劃匯總

圖表3：2011-2015年GDP增長速度（單位：萬元，%）

圖表4：2011-2015年城鎮化率變化情況（單位：%）

圖表5：2011-2015年老年人口規模增長速度（單位：萬人，%）

圖表6：與全球人口老齡化水平比較（單位：億人，%）

圖表7：2014-2015年老年撫養比變動情況

圖表8：市場環境對養老產業發展的影響總結

圖表9：OECD主要國家老年人入住養老機構比率

圖表10：西方各國養老金替代率對比

圖表11：美國養老產業發展經驗借鑒

圖表12：日本養老產業發展經驗借鑒

圖表13：瑞典養老產業發展經驗借鑒

圖表14：新加坡養老產業發展經驗借鑒

圖表15：2014-2015年養老床位供給情況

圖表16：2011-2015年老年人擁有養老床位比例（單位：%）

圖表17：2015-2020年老年人口預測（單位：億人）

圖表18：2015-2020年養老產業市場規模預測（單位：萬元）

圖表19：國際養老產業企業投資兼并重組事件

圖表20：國內養老產業企業投資兼并重組事件

圖表21：高利澤集團簡介

圖表22：高利澤集團投資兼并與重組步伐

圖表23：AVEO企業簡介

圖表24：AVEO企業投資兼并與重組步伐

圖表25：歐葆庭簡介

圖表26：歐葆庭投資兼并與重組步伐

圖表27：DomusVi集團簡介

圖表28：DomusVi集團投資兼并與重組步伐

圖表29：金陵飯店簡介

圖表30：金鵬集團簡介

圖表31：復墾集團簡介

圖表32：2011-2015年人口老齡化水平（單位：%）

圖表33：2011-2015年養老機構數量增長情況（單位：個）

圖表34：2011-2015年養老床位數增長情況（單位：萬張）

圖表35：2011-2015年養老地產投資效益（單位：%）

圖表36：2011-2015年養老日用品市場投資效益（單位：%）

圖表37：2011-2015年養老文化娛樂市場投資效益（單位：%）

圖表38：2011-2015年參加城鎮基本養老保險人數變化情況（單位：億人，%）

圖表39：2011-2015年城鎮職工基本養老保險基金收入變化情況（單位：億元，%）

圖表40：2011-2015年壽險行業保費收入變化情況（單位：億元，%）

圖表41：2011-2015年養老金融保險市場投資效益（單位：%）

圖表42：養老模式優劣勢分析

圖表43：2011-2015年網民規模及互聯網普及率（單位：萬人，%）

圖表44：2011-2015年網民上網設備使用情況對比（單位：%）

圖表45：2011-2015年網民各類網路應用用戶規模及使用率情況（單位：萬，%）

圖表46：2011-2015年網民各類手機網路應用用戶規模及使用率情況（單位：萬，%）

圖表47：2011-2015年移動網民規模及增長速度（單位：萬人，%）

圖表48：2011-2014年網路購物用戶規模及使用率情況（單位：萬人，%）

圖表49：2012-2014年手機網購用戶規模及使用率情況（單位：萬人，%）

圖表50：2011-2014年網路購物市場規模（單位：億元，%）

圖表51：2011-2014年移動購物市場規模（單位：億元，%）

圖表52：2011-2014年網購PC端與移動端佔比情況（單位：%）

圖表53：南北巢集團基本簡介

圖表54：金太陽老年綜合服務中心基本簡介

圖表55：克拉瑪依市家政服務中心基本簡介

圖表56：2014-2015年北京市養老機構數量及床位數情況（單位：家，萬張，張）

圖表57：2011-2015年北京市老年人擁有養老床位比率（單位：%）

圖表58：2011-2015年北京市城鄉居民養老保險參保情況（單位：萬人，%））

圖表59：2011-2015年北京市壽險收入及佔全國比重變化情況（單位：億元，%）

圖表60：2011-2015年北京市戶籍老年人口變化（單位：萬人，%）

圖表61：2011-2015年北京市城鎮居民收入與全國平均水平的對比（單位：元，%）

圖表62：北京市養老產業政策匯總