房產投資的回報率竟然是百分之百！

導讀：你買一個理財產品，承諾給你3%～4.5%的近乎無風險回報。你發現一個非常有潛力的商機，去投資了，獲取20%～30%的回報。房產投資的回報有多高？100%。

為什麼？你不信嗎？我們來看一個表格（表2-8）。

表2-8

這是一個非常保守的例子，10年僅僅翻了400%。假設你第一年買入100萬元的房子，首付三成，貸款70萬元。房價按照100萬、130萬、160萬、190萬、220萬元的速度遞增。最初兩年或許顯得高，但是「非筍勿入」。買入時就七八折，所以也說得通。房地產投資這一行，是非常容易做到「單利100%」的。當別人還在費盡心機尋找20%～30%的回報項目時，房地產投資這一行，基本是閉著眼睛「單利100%」。

可是，我們接著再來看錶2-9。

表2-9

表2-9的數據，就沒這麼好看。「單利100%」，聽起來很嚇人，可是你真的拿一個計算器算算複利，回報就沒那麼高了。從30萬元到60萬元，你是100%的增長。從60萬元到90萬元，增長率就只有50%了。從330萬元到360萬元，年化增長率只有9%。那麼，問題出在哪兒呢？問題在於，你正在迅速地「失去槓桿」。當你的財富以5倍、10倍的迅猛速度增加時，你的負債並不能以同樣速度增加。

許多房地產投資者，包括樓市新人，普遍有過這樣的經歷：小夫妻結婚，父母給錢，湊伙按揭買一套樓。幾年之後，樓市大漲，小夫妻就有了五六百萬元的身家。樓市大漲，財富暴增，這個說法是對的。可是他們忽略了一件事，幾年之後你去問他：「你們的負債還剩多少？」答曰：「和剛結婚的時候一樣。」別以為你能從A6.5升到A7.5，以後的日子也能同樣幸福、容易晉階，從A7.5升至A8.5。一個最關鍵的指標是「負債/資產」，這個值是無可挽回的。

對於房地產市場，如表2-10所示。

表2-10

假設25%的年回報，是一個比較可以接受的下限，則一套房產持有到第五年，因為「負債/資產」之值，槓桿率越來越低，回報越來越慢。正確的做法就應該是，「拋掉」。再重新拿300萬元，按揭買1000萬元的房子。你要盡量把「單利100%」，變成「複利100%」，這樣才是賺得最多，利潤最大化的做法。

那麼，為什麼你沒去做呢？答案還是「宏觀調控」。宏觀調控至少造成了以下幾個麻煩：①交易成本，假如100萬元的房子，賣了扣稅只剩下80萬元。②限貸，最理想的做法，始終是「拋掉一套，買進三套」。可在實際操作中，由於「限購」「限貸」「第二套首付」等種種麻煩，使得「鏈式反應」放大，很難操作。③收入證明，隨著資產額的逐漸做大，「工薪收入」逐漸難以支撐月供。如果300萬元的房子賣掉，當首付買入1000萬元的房產，則月供也是一般人難以承受的「瓶頸」。綜上原因，在「單利」「複利」和持有周期之間，有一個權衡。這並不僅僅是兩年、五年稅費等問題，就資產「角質化」本身，就存在重新配置的需求。

什麼叫「角質化」？你的指甲就是角質化，老繭也是。在樓市一科，我們喜歡用「角質化」形容整個「鈍化」的過程。當一套房子你剛買入時，「30%首付，70%按揭」，那真的是銳不可當。因為樓市隨M2增長而上漲，只要輕微上揚，100萬元的房子漲10%，相對於30萬首付，分分鐘巨額回報。可是隨著你的房價越漲越貴，100萬元的房子漲到了200萬元、300萬元、400萬元，而你的貸款，還是只有70萬元，則你的刀會「鈍」掉，手心長了老繭，而不再柔嫩，不再敏銳。「角質化」的資產，增值回報率會越來越慢。所以，房地產投資這一行，新人「大躍進」回報高，而老派多軍就相對值而言，是被不斷拉近的，直到某一天可以「去角質」。

所謂賺錢，其實是一種「模式」的競爭。你在菜場划鱔絲，終身是A6，幾十萬元的收入。你讀大學做白領，是A7，數萬年薪，數百萬終身積蓄。你做企業IPO，是A10套路的玩法。對於房地產投資這一行，其實是一種「A8」的心法。房地產投資這一行，賺「第一個1000萬元」很容易，首房首貸，所有的資源都是現成的。賺到A9是可以的，你順著這條路往前走，加上一點耐心和毅力，「1億身家」終究是可以實現的。當然，能賺到1億元本身已經是成功學奇迹。賺A10難，很難，非常難。因為10億元相當於「1000萬」乘以100次。如果模式不變的話，你要把「賺1000萬元」的事重複100遍。純以數量堆積，這個在有生之年是可見的，但也基本到頭了。

房地產投資是一種「起於A8，興於A9，止於A10」的遊戲。之所以不能把「單利」變成「複利」，這裡面和角質化、限制鏈式反應等有很大的關係。但是，你回過頭來想想，人生有幾條能讓你達到A9的大道！這個世界，充滿了艱苦和奮鬥。在沒有接觸房地產投資之前，哪怕是1000萬元，都是遙不可及的理想，都是繁花盛開的幸福彼岸。順著這條路走下去，不需要冒險，不需要概率、運氣，只需要堅毅和耐心，幾乎每一個誠實的人最終都能攢滿1億元。僅此一點，已經堪稱奇迹。

（本文節選自《中產階級如何保護自己的財富》）

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