特色小鎮標準變化，房地產特色小鎮的出路在哪裡？

第二批全國特色小鎮前幾天公布了，數量比第一批多了一倍（276個），但評審標準卻在悄然發生著變化。主要體現在：

第一，房地產化小鎮被一票否決。這是針對過去特色小鎮建設中存在的過度房地產化、房企打著特色小鎮旗號「圈地」現象而推出的，在申報環節即被拒之門外。

第二，沒有產業支撐的小鎮多半沒戲。各地還大量存在著「找不到產業」的小鎮困惑：沒有系統規劃，沒有產業支撐、沒有特定要素、不能形成價值鏈條。

第三，控制旅遊文化產業類特色小鎮申報數量，更加註重文化建設，環境評估要求更加量化，但基礎設施不再高標準嚴要求，相當於降低了門檻兒。

此前住建部、發改委、財政部發通知稱，2020年培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅遊、商貿物流、現代製造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮。

能夠理解三部委中首當其衝的住建部「大義滅親」般拿房地產開刀的勇氣。但細想下來，自從「特色小鎮」這一時尚概念從地方上的發明創造上升到國家政策層面的大面積推廣之後，房地產就一直沒能脫離干係。

其原因不外乎兩點：第一，主動接招。宏觀調控「十月圍城」不見鬆動，逼迫房地產商急需開闢新的發展和利潤空間；第二，被動接招。地方政府太想搞特色小鎮以拉動經濟GDP了，可拿著放大鏡照遍轄內的一畝三分，還是覺得房地產商能成大事兒——又有錢又能出力，做開路先鋒最適合不過。從這個角度上說，任何一種產業主導的特色小鎮都無法與房地產完全切割。就算是最開始的三通一平或七通一平，不一樣要開發商進場嗎？

接下來，單單抓住三部委通知中那句話的最後一項「美麗宜居」說事兒。

30日，在首屆特色小鎮發展高峰論壇上，談到大城市病，城市和小城鎮改革發展中心的理事長李鐵給出的思路是：在特大城市郊區，發展以房地產為主導的特色小鎮，或能起到疏解「大城市病」的效果。也就是說，特色小鎮能「治療」特大城市的「大城市病」。

這是迄今為止我所能看到的對於特色小鎮與房地產之間關係最正向的表述，不容易。

李鐵說，以前我們反對房地產項目向特色小鎮蔓延，去新的廉價空間。但是在北京、上海這種城市房價嚴重上升，已經成為了城市病的地方，我們是不是要尋找廉價的住房空間呢？北京的非首都功能可以疏解，優質資源疏解是有一定困難的。優質資源集聚在北京，房價就還是會上漲，人還不斷往大城市聚集，這批人如何買房子呢？

在北京周邊提供更充足的廉價住房的空間，或能解決上述問題。

在大城市郊區這種特色小鎮， 30公里是合適的距離。如果以軌道交通為主點的話，兩三公里一個站點，30公里是一個小時到一個半小時的通行距離。在北京這種特大城市，對於以房地產為主導的特色小鎮來說，30公里是最佳空間。

李鐵說的以房地產為主導的特色小鎮，其實並不是新生事物。通俗地說，可以叫睡城，卧城，衛星城，生活區，副中心，組合城市等等。這些並非政府刻意為之、更多是房地產商「無序」發展起來的遠郊大型社區，有意無意地承擔著主城區無法提供的重要功能。

這些小區，或者叫房地產特色小鎮，不需要配置完整的獨特的閉環的產業鏈條，只需承接或分流特大城市主城區因高房價所外溢出來的居住功能。只需要具備多元化的通勤條件，這些小鎮就具備了能夠生存下來的條件。而現在，高鐵，城軌，捷運等等形成的立體交通網路，使得一小時生活圈是完全可能實現的。以居住為核心，同樣可以外溢出與上班族出行動向剛好相反或互不干擾的養老或養生需求。

在城市群和灣區競爭的時代，特大城市不再可能是一個孤零零的存在，必須與周邊的中小城市或城鎮形成互補型發展，但首要前提是必須是人口凈流入的特大城市的周邊。不具備這一條件的三四線城市，不能以房地產為主導，不能把實體經濟搞沒了。

如果這樣，那是否可以理解，三部委的通知中最後一個「美麗宜居」是為李鐵的想法預留一個想象的空間呢？

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