地產股逆市開掛！還買不起房的，別錯過這波行情！

在地產調控連續加碼的背景下，A股房地產板塊卻意外爆發了，股價簡直像「開掛」周四(9月14日)地產股迎普漲行情，當日收盤中房地產漲停，陽光城、哈高科漲逾9%，龍頭股萬科A漲近7%，股價盤中一度創出歷史新高，此外，包括金地集團、保利地產、新城控股等均錄得可觀漲幅。

雖然樓市成交持續降溫，但去庫存力度卻效果顯著，這也意味著坐擁大量存量樓盤的龍頭房企銷售呈現強者恆強的局面。中原地產首席分析師張大偉表示，過去兩年多樓市火爆，讓2017年房企迎來歷史上銷售業績與利潤上漲最迅速的一年。

張大偉指出，「從上半年的財報數據看，大部分主要業務是房地產的企業收穫頗豐。雖然樓市面臨嚴控，但市場影響在兩季度末才出現，因此影響較小。另外，再疊加2016年末的結轉，大部分企業收穫了歷史最豐盛2017年半年盛宴。」

國家統計局14日公布最新數據顯示，8月末，商品房待售面積62352萬平方米，比7月末減少1144萬平方米。張大偉表示，相比2月份的7億平方米庫存，目前庫存數據跌到近3年的最低值。按照8月份單月成交面積1.2億平方米計算，當下庫存去化周期已經只有5.1個月。

張大偉認為，從去庫存政策看，樓市去庫存第一階段基本完成。除了東北、西北等少數城市，全國大部分城市庫存已經進入良性周期。從2014年四季度以來，全國性連續3年的去庫存政策見到了明顯的效果。

國務院發展研究中心研究員張立群也指出，目前去庫存成效顯著，房地產庫存下降。房企到位資金形勢比較好，資金規模比較大，拿地積極，未來房地產投資平穩增長的前景可期。

利好一：銷售同比大增 強者愈強

而規模靠前的品牌龍頭房企9月最新公布的銷售簡報看，第一梯隊的三家公司碧桂園、恆大、萬科，前8個月的銷售金額均已經超過3000億元，全年銷售均有望超過5000億元。

9月11日，碧桂園發布公告稱，截至2017年8月31日，集團及其附屬公司，連同合營公司和聯營公司累計銷售金額約為3806.7億元，同比增長112.16%，銷售建築面積約4212萬平方米。其中，碧桂園權益所有人的應占合同銷售額及銷售建築面積分別為2744.3億元、3174萬平方米。僅8月份，碧桂園便實現合同銷售金額467.7億元，銷售面積517萬平方米。

萬科方面的數據顯示，8月份公司實現銷售金額370.4億元，同比上升85.11%；銷售面積273.9萬平方米，同比增加68.97%。今年前8個月，萬科累計完成銷售金額3497.8億元，同比上升47.26%，距離2016年全年3647.7億元的銷售規模僅一步之遙。

此外，去年的銷售冠軍恆大，8月份實現合約銷售金額334.3億元，合約銷售面積332.1萬平方米。前8個月恆大合計完成銷售金額3216.8億元，同比增長38%；累計銷售面積3246.7萬平方米，同比增長10.4%。其中權益銷售金額達2291.6億元。

民生證券認為，在監管不斷趨嚴的大背景下，龍頭房企在融資能力、拿地機會、開發銷售能力上的優勢日益凸顯，行業集中度加速提升。建議投資者持續關注龍頭房企行業集中度提升的投資機會，建議關注招商蛇口、萬科A、金地集團

張大偉表示，「整體看，雖然一、二線城市遭遇調控，但全國房地產銷售面積與金額再次刷新同期紀錄，全年數據則有望再創新高。」

而地產三強僅萬科在A股上市，海通證券預計公司全年有望衝擊5000億以上銷售規模，給予公司2017年15XPE估值，對應股價35.85元，維持「買入」評級。也就是說以9月14日收盤價27.56元/股計算，萬科還有30%的上漲空間。

中信證券9月11日發布的最新研報認為，萬科進入二次創業期。萬科在過去很長一段時間拿地偏少，槓桿偏低，業績增速潛力不足。但最近一段時間，公司拿地十分積極，並大量拓展新領域，潛在規模增速有望提升。而且，公司的這種擴張，是注重資產盈利質量的擴張，無論在土地市場還是非房地產開發業務領域，公司投入的潛在回報率都十分值得期待。另外，土地市場，融資環境和房地產市場的三重變化有利公司二次創業。

利好二：土地儲備積極 方式有創新

而積極拿地則是機構看好房企上市公司的另一大原因。數據顯示，前8個月，從拿地權益金額來看，碧桂園以1353億元的土地成交權益金額繼續位居榜首，萬科以917億元上升至第二位，保利以791億元繼續穩居第三位，恆大、中海、龍湖緊隨其後。而TOP10企業前8個月拿地總金額高達6184億元，佔TOP50企業的51%，大型龍頭房企的土地資源優勢愈發凸顯。

比如東北證券的數據顯示，萬科上半年公司獲取新項目79 個，總規劃建築面積 1559.8 萬平方米，權益規劃建築面積 983.8 萬平方米。按建築面積計算，上半年本集團新增項目 77.5%位於一二線城市；按投資金額計算 ，91.9%位於一二線城市，公司繼續聚焦一二線城市。

而在拿地的方式上，房企們也積極創新。與傳統的拍賣拿地相比，股權併購已經越來越多的成為龍頭房企增加土地儲備的一種方式，相比招拍掛，房企以併購方式獲取的土地，成本往往更低。

比如融創此前斥資438億元併購的萬達13個文旅項目(持有91%股權)，摺合的樓面地價不足2000元/平方米，部分地價甚至低於當初萬達拿地的價格，業內人士也普遍認為孫宏斌(融創董事長)撿了一個「大便宜」，並使之具備了衝擊第一集團的實力。

碧桂園首席財務官及副總裁伍碧君則表示，「併購是主流的擴張方式，碧桂園也有項目在洽談，適當時間會進行公告。」

另外聯合拿地開發也已經成為大型房企的主流選擇。以執行「小股操盤」策略的萬科為例，截至8月底，萬科通過招拍掛取得的117塊土地中，合作拿地達到51幅，佔比44%。「不止是小開發商和龍頭開發商的合作，隨著土地價格的節節攀升，大型房企間的合作也越來越多，而這也有助於房企分散風險。」有分析人士稱。

國泰君安分析師劉斐凡認為，這一輪行情其實是業績逐漸釋放的過程，幾家龍頭房企的股價漲幅與利潤的漲幅還是匹配的。比如在股價暴漲的前兩天，萬科A剛剛公布了8月份的銷售業績，僅僅用了8個月時間，萬科就幾乎達到了去年全年的銷售金額。

東莞證券指出，從近期龍頭房企公布的銷售數據來看，前8月累計銷售額增幅也均高於三成，在調控之下大幅跑贏行業，靚麗的銷售及業績也將對投資者起到鼓舞作用。該機構認為，A股地產板塊17年以來整體走勢偏弱，跑輸大盤。當前行業整體估值水平偏低，極具投資價值。

劉斐凡認為，「業績爆發+市場情緒的好轉，資金流入，推動股價上升。這一波龍頭房價的股價上漲的幅度與利潤的漲幅還是匹配的。未來行業的競爭環境將更為複雜，擁有在核心都市圈拿地能力、具有品牌效應的企業，才有機會繼續分這個十萬億市場的蛋糕，得到投資者的關注。但相對而言，與A股相比，內房股的股價上升空間更大，因為基本面更好，估值更低。」

現在炒房還是炒股？

而對於現在到底該買房還是買股，中泰證券首席經濟學家李迅雷9月7日表示，未來出現房地產過剩是必然的：房子越建越多，而人口老齡化早已出現了，購房主力人口數量在不斷減少。那麼，未來哪些地方的房價會繼續漲呢?由於人口不斷集中、大都市化是大趨勢，而核心區域的土地資源具有稀缺性，故這些地方的房地產值得配置。

李迅雷並表示，「如果我們投資房地產，就一定要關注人口流量和貨幣流向，還要注重稀缺性。做資產配置的時候，應考慮在存量經濟主導下，資本市場更多的是結構性機會，而非趨勢性機會。作為大類資產，房地產已佔到居民資產配置的64%左右，明顯偏高了，建議加大金融資產的配置比例，如股票、債券或各類基金，還有就是外匯、黃金等。」

冬粉們臨走前記得點贊鼓勵！原創雖不易，有君伴我行。動動拇指