【關於房子的那些事】你適合提前還房貸嗎？還有這3個注意事項你必須知道！

最近銀行房貸呈現收緊趨勢，北京首套房貸款利率取消優惠折扣，變成基準利率，二套房執行1.2倍政策。上海、廣州也有銀行減少利率折扣或者直接取消利率優惠，猶如變相的「加息」。結合近來已進入加息周期判斷，一些銀行貸款購房者有了提前還貸的想法。那麼，提前還房貸有什麼需要注意的呢？

一、不善於理財的人

如果手頭閑錢較多，卻只存在銀行吃利息，還不如先還房貸。據銀行國際金融研究所統計，國內主要17家銀行平均5年期存款利率為2.94%。這比4.47%的平均房貸利率要低不少。同樣道理，提前還貸也適合於購買保本銀行理財、餘額寶等收益低於房貸利息的投資者。

二、身處貸款前期購房者

無論是等額本息還是等額本金，都是越早還款越划算。因為前期多還，意味著借銀行本金額度將減少，可以為後期節省大量利息。兩相比較，等額本金對提前還貸的時間節點要求更靠前，最好在還款期1/3前，因為到這一節點將近一半的利息已經還完，後期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。而等額本息提前還貸則可在還款中期前。

三、月公積金繳納金額較高者

由於公積金是專款專用，如果不用於還房貸，放在賬戶里也是取不出來的，所以還不如用於提前還貸。如果選擇的是商貸和公積金構成的組合貸款，提前還房貸一定要先還利率較高的商貸部分。

通常，房貸提前還款主要有兩種方式，一是提前全部還清，二是提前部分還清。在一些城市房價較高，貸款額度較大，很少有人能一次全部還清，因此多數人都會選擇部分提前還貸。

部分提前還貸又分為兩種方式：一是縮短貸款年限，月還款額不變，二是減少月還款額，貸款年限不變。但是在實際操作中，有幾個重要問題需要提醒各位：

第一

選擇縮短貸款年限，月還款額不變比減少月還款額、貸款年限不變更能節省利息，不過有的銀行規定是，默認第二種方式，也就是利息高的那種。當然並不是所有銀行都是這個規定，房貸政策具體到每個銀行的話會有差異，另外，有的銀行對提前還貸有時間要求，比如必須符合還款滿一年或半年條件，可能需要繳納違約金！快去看看你簽的合同，這些項是怎麼約定的！

第二

選擇縮短貸款年限，提前還貸剩餘部分需要重新簽訂貸款合同。舉個例子，貸款100萬，已經還了30萬，還剩70萬沒還，想申請提前還貸20萬，選擇縮短貸款年限的話，在還款20萬后，剩餘50萬貸款部分要與銀行重新簽訂貸款合同，按照最新的房貸利率執行剩餘貸款，今年信貸政策收緊，不少熱點城市利率優惠幅度驟減，以前利率是8.5折，現在變成9.5折甚至是基準利率。另外，銀行還會重新評估借款人的個人資質，有的貸款人在還款期間出現過徵信問題，這樣會影響之後的還貸，沒準還會提高貸款利率呢！

第三

提前還款未必划算

如果當時貸款的時候享受了9折以下的利率優惠，現在與其提前還款，不如拿去做理財實在。雖說無債一身輕，但是沒有債也會讓財富原始積累的過程變得漫長，好債是槓桿，可以撬起更大的財富。

當然，想減輕每月的還款負擔，有自己的計劃和打算的就另當別論了。在決定提前還貸時最好提前諮詢貸款銀行，已經買了房子的問清楚現在的政策要求，準備買房子，以後有提前還款打算的，問清楚政策的同時也要將違約條款、違約金等重要內容落實到貸款合同中，畢竟政策變化是影響貸款買房提前還款的風險之一，事先考慮的越周全越能將風險降到最低。

總而言之，在利率上行預期下，提前還貸有利於我們減少利息負擔。具體怎麼規劃，還要結合自己的現金流和銀行的相關規定來綜合考慮。