天津樓市「租售並舉」發力 政策組合拳效果待考

■中房報記者 梁笑梅 北京報道

天津將進入「租售並舉」時代。

6月底，天津市人民政府辦公廳發布了關於培育和發展天津市住房租賃市場的意見。其中，天津市政府支持房企從單一的開發銷售向租售並舉模式轉變，同時鼓勵住房租賃消費，加大住房租賃政策支持力度，並給予稅收優惠政策和金融支持。

隨著城鎮化、工業化的深入發展，住房供應不能滿足需求、房價上漲壓力較大，中低收入家庭住房支付能力下降。從租賃市場入手，擴大租賃住房供給，租售並舉似乎成為一種可能。

發力租售並舉

事實上，住建部從2015年起就開始建議房企從單一的開發銷售向租售並舉模式轉變。

2015年1月15日，住房和城鄉建設部出台《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》（以下簡稱「意見」），為加快培育和發展住房租賃市場，將積極推進住房租賃信息政府服務平台建設，推動房地產開發企業轉型升級，支持房企從單一的開發銷售向租售並舉模式轉變，用三年時間基本形成渠道多元、制度健全的住房租賃市場。

根據住建部文件精神，鼓勵有條件的房地產開發企業，在新建商品房項目中長期持有部分房源，用於向市場租賃；也可以與經營住房租賃的企業合作，建立開發與租賃一體化、專業化的運作模式。支持房地產開發企業將其持有的存量房源投放到租賃市場，也可以轉成租賃型的養老地產、旅遊地產等。

2015年12月，中央經濟工作會議再次提出要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房。此後，各地響應住建部文件精神。

甘肅是第一個出台相應文件的地區。從2015年6月份起,甘肅將鼓勵房地產開發企業將存量房源投放到租賃市場。

在上海，今年7月5日，上海規土局網站發布了2幅位於浦東新區張江和嘉定新城的擬出讓地塊公告，地塊的土地用途都標註為「租賃住房」。多為業內人士認為，租售並舉成一種趨勢。

就在今年5月19日，住建部發布《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》，主要是在規範住房租賃市場，鼓勵長期的租賃關係，保護承租人的利益，從而形成穩定而長期的租賃市場。

庫存高企

租售並舉政策的出台一定程度上是源於高企的房地產庫存。

國家統計局數據顯示，2016年全國商品房銷售面積15.73億平方米,較上年增長22.5%。2016年末，商品房待售面積69539萬/平方米，比11月末增加444萬平方米。

庫存高企和不斷上揚的房價同樣也是天津房地產市場標籤。上海易居房地產研究院數據顯示，截至今年5月底，天津住宅庫存環比增長1%，存銷比同比增長20%，環比增長10%，環比增加值為1.2。據克爾瑞的一則數據，2016年1~12月，成交均價為8796元/平方米，價格同比增長52.55%。最新一則數據顯示，天津6月新房房價為18565元/平方米，二手房房價為27775元/平方米。

一位熟悉天津房地產市場的業內人士告訴房地產報記者，從市場本身來說，天津房價上漲相對快，住房問題也需要積極解決，租賃市場也是緩解房價上漲壓力、解決居住問題的一個重要保障。

對於天津發展租賃市場來說，無論是從市場的角度還是當前的政策角度來說，都有必要推進租賃物業的發展。上述業內人士強調，從政策的角度來說，對於天津市場而言，積極和北京市場進行政策靠攏很有必要。北京對於租賃市場的發展有較好的探索，天津也需要積極出台政策，進而在租賃市場方面有較好的發力。

從具體政策來看，對於租售並舉以及各類政策支持，有助於後續推動天津市場獲得更好的租賃發展機會，對於相關企業來說也會受此類引導而積極做投資。

模式待考

上述業內人士認為，對於天津市房地產市場來說，類似區域的租賃市場發展有較好的市場前景，所以後續推出自持型物業方面是一種趨勢。

一直以來，房地產市場供給側結構存在失衡，之前僅靠刺激消費來解決去庫存問題,結果淪為「治標不治本」。

值得注意的是，發力「租售並舉」仍然存在一定阻礙。

從天津當地房企的投資心態看，對於租售並舉可能會有不情願。因為住宅銷售市場正處於起步階段，此階段推進自持型物業方面或有抵觸。

事實上，租售並舉並不適合所有城市。有專家認為，不同於三四線城市，一二線城市土地供應緊張，供求缺口較大，如果要真正實現抑制房價上漲的目標，還需要從土地供應層面有創新和突破。

綠地集團董事長兼總裁張玉良在接受媒體採訪時表示，要將住宅類產品轉成租賃型的養老地產、旅遊地產,需要相關部門出台配套政策,甚至需要在法律層面進行修訂,才能最大程度地落實《意見》的內容。