給大家講一個悲傷的故事：今天網簽

文/拾遺君

跟房子扯上關係的兩個北京人結婚、離婚，其經濟上的效果好比兩個上市公司合併、分拆。而現在，你要是在北京不全款買房，都不好意思出手了。

昨天開始，北京調控落實「認房又認貸」，二套房首付比例提高到60%/80%，最長貸款期限降至25年。

新政對二手房的影響面殺傷力極大，「認房又認貸」的標準下，市場上大部分交易都是二套房，而且非普通住宅的比重很高，這種情形下按照首付比例80%，再疊加二手房銀行評估價批貸的影響，實際上二套房的首付比例會接近9成。

以前在北京買房，自己掏30%，銀行幫扶70%，現在徹底倒過來了，銀行給個首付，你出大頭，你幫銀行槓桿買套房。

以北京一套800萬的二手房為例，新政前如果先賣再買，首付款416萬，新政后就要672萬，首付款就增加了256萬。

「認房又認貸」中所指的貸款，除了在北京購買住宅時的貸款記錄之外，在北京購買商住兩用房、在其他城市購買住宅和商住房后的貸款記錄，都會被納入到「認房又認貸」的範圍，銀行對之前個人名下全國購房貸款記錄的認定起到了核心作用。

假離婚後買房，還能奏效嗎？假離婚有兩種情形，一種是夫妻共同購買，夫妻一方是主貸人，夫妻雙方都是共同還款人，離婚以後，夫妻另一方並不會在徵信系統體現貸款記錄，所以離婚後，夫妻另一方仍可在銀行認定為無貸款記錄的首套房。

另一種情形就是婚後夫妻一方貸款買房，離婚後買房當然不受影響，也會被認定為無貸款記錄的首套房。但是，如果之前有過購房貸款記錄，離婚再買房毫無疑問會被認定為二套房。

購房資格和銀行對二套房的貸款記錄的認定，雖然可以通過假離婚規避實現，但是離婚後，夫妻另一方買房的收入證明只能提供一個人的材料，而且現在最長房貸期限縮短到了25年，如果銀行嚴格要求流水覆蓋兩倍還款額，300萬房貸至少需要稅後3.5萬元才能批貸，壓力陡增。

以100萬貸款為例，房貸最長期限現在縮短到25年以後，月供每個月要增加466塊錢。

不過，現在更嚴肅的問題是解決60%或者80%的首付款，通常解決了首付，去找開發商協調一下，他們也都還可以幫忙提供貸款擔保，家人、親戚、朋友也都可以提供貸款擔保，倒不是個大問題，難在首付款。

現在投機買房也行不通了，北京調控新政也明確了，公司名義購買的商品住房再上市交易，須滿三年以上。

苦了那些買房在半路的購房者。鏈家有一組數據，北京二手房市場差不多7成以上都是換房群體，「認房又認貸」嚴格了首套房認定標準以後，換房群體「先賣后買」也被界定為二套房，首付比例60%/80%，很多已經簽了合同但未網簽的購房者會突然發現付不起首付款，估計只能違約，鏈家保守估計這類在途交易有上萬單。

那接下來怎麼辦呢？主要是北京這些新房開發商面臨很大的挑戰，縱使去年「9·30新政」后購房政策已經極為嚴厲，但無奈市場新房供應少，年後北京這些樓盤照樣賣得風生水起。

所以接下來，銀行外的資金和開發商都得想方設法幫著北京這些購房者解決首付資金。