萬科為房價下跌作準備：點名12城 870億等候抄底

萬科業績發布會上，公司高層表示，已為房價下跌損失準備13.8億元。另外，萬科持有現金已達870.3億元，等待抄底。

在周一的業績發布會上，萬科高層表示：

將對三四線城市保持謹慎，並為存貨跌價準備了13.8億元。

萬科持有現金870.3億元。2017年隨著行業回歸理性，前期部分高價獲取的項目存在潛在的併購機會。

萬科列出的下跌城市名單分別為：煙台、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、營口、鎮江、寧波、撫順、大連、南充、南通。

周一，萬科A收盤跌1.35%，報21.20元，萬科H收盤跌4.63%，報21.65港元。

另據網易消息，王石在董事會第二天（3月26日）就已經啟程出國。

在周一的業績發布會上，對於目前國內房地產市場的發展，萬科董秘朱旭表示，儘管市場十分繁榮，但背後卻存在著隱憂。快速的發展其實並不適合房地產的健康發展。

值得注意的是，萬科2016年年報中，已明確對房價下跌最好準備。

報告期內，項目存貨跌價準備為13.8億元，較2015年底增長82.3%。

原因在於部分城市房價、地價持續調整、公司基於審慎的財務策略，對仍存在風險的項目計提存貨跌價準備。

具體情況如下：

報告指出，考慮到遞延所得稅因素后，上述計提影響報告期稅後淨利潤6.7億元，影響歸屬於母公司股東的凈利潤5.4億元。

從表格信息來看，萬科列出的下跌城市名單分別為：煙台、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、營口、鎮江、寧波、撫順、大連、南充、南通。

朱旭解釋，上述計提主要是基於審慎的態度，未來仍將謹慎，尤其對三四線城市保持謹慎。另外，計提的項目主要集中在三四線城市。與此相應，公司新增開發項目集中在一二線城市，規劃建築面積最多的是上海市場，居首位。

對於樓市形勢的判斷，萬科指出：

短期來看，市場環境依然複雜。熱點城市和三四線城市持續分化，土地市場的調整滯後於住宅市場，以及行業自 2016 年底以來的去槓桿趨勢，都加大了企業經營的不確定性。

長遠來看，房屋回歸居住屬性是大勢所趨。

萬科在2017年的策略是：

2017年本集團將繼續堅持「為普通人蓋好房子、蓋有人用的房子」的宗旨、「以客戶為中心，以現金流為基礎的持續真實價值創造」的業務指導思想，全面落實「城市配套服務商」的戰略定位，推動2017年各項重點工作的展開。

在投資上，本集團將堅持「不囤地、不捂盤、不拿地王」的原則；保持穩定、持續、謹慎的投資節奏，確保資源儲備支持長期可持續增長；2017年隨著行業回歸理性，前期部分高價獲取的項目存在潛在的併購機會。本集團將積極關注土地存量市場的合作機會，充分發揮資金優勢，加強和各類機構的合作，採取更加靈活的合作方式，發掘盤活優質的項目資源。

周一的業績說明會，除了披露做好房價下跌準備外，還有四大要點內容，具體如下：

根據萬科2016年年報顯示，其2016年銷售金額3647.7億元，同比增長39.5%，銷售回款位居行業首位；營業收入2404.8億元，同比增長23.0%。具體數據可看下圖：

同時，萬科2016年實現歸屬上市公司股東的凈利潤210.2億元，同比增長16.0%；年底凈負債率25.9%。

此前，萬科提出了「萬億大萬科」的遠景目標。當日的業績發布會上，萬科總裁郁亮表示：「萬億大萬科」指的不是市值，萬科要把生態系統打造起來，相關企業的體量對行業和社會的貢獻達到萬億的水準。

周一發布會上，萬科董事會換屆成為提問熱點話題。萬科董秘朱旭表示，換屆方案正在積極醞釀之中，一旦成熟，將立即啟動換屆。

朱旭表示，按照公司法第45條：董事任期屆滿未及時改選，或者董事在任期內辭職導致董事會成員低於法定人數的，在改選出的董事就任前，原董事仍應當依照法律、行政法規和公司章程規定，履行董事職務。

因此本屆董事會在改選前繼續履職，是董事確保公司正常經營，對全體股東負責任的表現，董事會依法履職做出的決議有效。

針對董事會換屆問題，郁亮亦在會上表示「這是眾所周知的原因，不用再問了吧？」針對萬科董事局主席王石將在下屆董事會卸任的傳聞，他說「太多八卦之心，我們不是都要回復。問題問得太著急了。」

在市場看來，股權問題是此次萬科爭鬥的根源。而在當日會上，有媒體問及萬科管理層持股低問題有無解決、如何避免出現類似「寶萬之爭」的股權危機。郁亮回應稱：「你這麼問就說明問題還沒解決。一切有利於公司的結構我們都歡迎。」

據財新消息，萬科董事會改選延期背後有兩大因素：第一大股東「寶能系」尚未表態會否提名董事；與萬科管理層站在同一陣線的第二大股東深圳捷運，暫無提名非獨立董事的資格。

朱旭當日會上則表示，今年年初恆大已經將股票表決權授予深圳捷運。

值得注意的是，萬科早前已經披露2016年度分紅派息預案：萬科每10股擬派送人民幣7.9元（含稅）現金股息。

第一財經統計，以此計算，2016年度萬科現金股利約為87.2億元，占公司2016年合併凈利潤的比例為41.48%，股利之高業內罕見。而截至目前，萬科的前三大股東分別為持股25.4%的寶能，持股15.31%的深圳捷運，以及持股14.07%的恆大。

（圖片來自騰訊財經）

因此，若分紅派息預案最終在年度股東大會上得以通過，且上述三名大股東在股權登記日的股權持有比例不變，那麼，寶能、深圳捷運、恆大最終將分別獲得22.14億元、13.35億元、12.26億元的分紅。

要點3

歡迎深鐵成為基石股東

郁亮在周一業績會上表示，萬科將深圳捷運定位為基石股東，對此非常樂觀。並表示華潤即是先例，過去十幾年對萬科的支持表現得淋漓盡致，在融資、股權分置改革、B轉H等事項提供實質性支持，使得萬科能在房地產業黃金時代取得迅猛發展。

此外，針對事業合伙人跟投制度的質疑，郁亮表示，該制度已經經歷3次，目前設置了劣后機制；外界的質疑，就是不懷好意啦。

而根據萬科2016年年報顯示，2016年底，為進一步強化跟投人員的共創、共擔、共享意識，萬科對跟投方案進行了優化，通過取消跟投安排、設置門檻收益率和超額收益率，保障萬科優先於跟投人獲得門檻收益率對應的收益，鼓勵跟投人員為公司和股東創造更大價值。

年報數據還顯示，截至2017年2月底，萬科累計已有308個項目實施跟投。

手握870億抄底優質項目

雖然萬科高層在當日發布會上表示市場存在隱憂，但仍表示機遇存在。

萬科年報稱，當2016年10月，國家對部分熱點城市出台針對性的調控政策時，我們有充分的理由感到欣慰，這一次調控是及時的，也是完全必要的。讓過熱的市場適度降溫，對穩健經營、有志於長期發展的企業來說，無疑是一個利好。

根據萬科年報顯示，報告期內，萬科持有現金870.3億元。此外，萬科還將進一步優化融資結構、拓寬融資渠道；投融結合，保障各類業務穩健發展。

值得注意的是，2017年萬科現有項目預計新開工面積2923.6萬平方米，較2016年實際開工面積降低6.8%。但預計項目竣工面積2448.3萬平方米，比2016年實際完成規模增長9.4%。

不僅如此，2016年底，萬科在國內擁有600個主要開發項目，在建項目權益建築面積約3622.2萬平方米，總建築面積5442.4萬平方米。規劃項目權益建築面積3655.9萬平方米，總建築面積5296.9萬平方米，現有土地資源基本滿足了未來兩年的開發需求。

朱旭則在周一的發布會上表示，在，房地產及其上下游產業鏈對GDP貢獻的比例遠遠低於發達國家，如果政策引導得當的話，房地產+服務的多個細分行業具備投資、收入超過萬億元的潛力，相當於新打造一個房地產業，軌道+物業、商業、物流地產等方面都大有可為。