二季度市場交投料適度降溫

日前，全國多個城市出台「調控加碼」，兩個一線城市北京、廣州分別於3月16至17日出台調控措施，政策緊縮信號再次「亮燈」。廣州「3·17新政」無論限購、限貸政策均大幅「加碼」，調控力度達至史上最強。合富房地產研究院認為，一段時間以來的政府調控對市場「供」（新增供應）「求」（樓市成交）均有抑制。政府實施嚴格價格指導使市場供應價格（主要體現為新增預售備案價格）漲幅趨緩，而「3·17新政」對市場需求的抑制作用明顯。兩者共同作用下，廣州樓市將適度「降溫」。預計二季度廣州樓市「供」「求」均小，廣州樓價將出現「穩中有升」、更為健康的市場走勢。

  1~2月新增供應與推貨量雙降

  據合富房地產研究院監測，2017年1至2月廣州全市商品住宅新增供應面積為47萬平方米，同比下降49%；成交面積為154萬平方米，同比上升14%。同時，房企惜售心態明顯，新增供應與推貨量雙降。1~2月廣州商品住宅新貨推盤量較去年同期下降15%，其中，1~2月中心城區新貨推盤量不足400套，同比下降達到50%。

  自2016年以來，由於一手住宅供應不足，令大量購買需求進入二手市場，2017年1月至2月全市二手住宅「春節淡季不淡」、每月成交維持在9000宗以上水平，2月底后二手成交量價連續創出新高。全市重點板塊二手住宅成交近一年漲幅明顯，部分核心區域如珠江新城、天河北、東風東等板塊的優質二手物業價格持續攀升。

  政策及時調整有助市場降溫

  從近期出台的政策看，是繼續延用2016年底以來調控基調，強調「分城施政」、「抑投資」、「去槓桿」。廣州市政府在「供給側」繼續實施價格抑制同時，還出台政策加大 「需求側」調控，「3·17新政」調控力度達至史上最強。社保年限「3年變5年」，單身限「1套」，將使廣州「合資格」買家基數顯著縮減；全面「認房認貸」后，二套最低首付由30%提高至50%，二套購房者「槓桿」已被大幅度削減，而改善型買家首付門檻被大幅提高。由於廣州樓市政策大幅加碼，當前四個一線城市間的政策差距已不明顯。

  合富房地產研究院相關人士認為，各地政策加碼只是序幕而非終章，本輪調控效果不達，中央對各地樓市政策的監察指導仍將持續。2017年廣州在實施「3·17新政」后，政策是否再加碼則視乎實際樓價、地價發展，料「3·17新政」出台將使廣州樓市適度「降溫」，由於政策抑制明顯加強，2017年廣州樓市成交下降已是「既成事實」。

  外圍區域走勢將現分化

  展望二季度市場，一方面是政策抑制需求，使潛在置業買家基數減少；另一方面是市場供應仍然「相對緊缺」。二季度市場無論「供」、「求」均小，成交量縮減難以避免，然而「3·17新政」大幅加碼的限購、限貸措施將有助於平緩此前上漲的走勢。不過，土地價格依然成為中心城區未來房價的關鍵支撐。當前宏觀大環境中包括整體流動性「相對寬鬆」、人民幣「貶值預期」等因素在二季度難有顯著改變，預計中心城區樓市仍然「供小求多」。

  至於外圍區域，則走勢將有所分化。作為「不限購」的增城、從化區域，大量來自廣州城區的購買需求（尤其是受社保年限「3年變5年」影響的客戶）將湧入該兩個區域購置物業。增城3月29日待出讓土地政府起拍價格已全面上升，達1萬元/m2以上，但預計該批土地仍將獲得溢價成交。

  從化當前樓價仍處相對低位，為全廣州「價格窪地」，包括太平鎮、從化主城街口、江浦、城郊，以及溫泉鎮主力樓盤價格在1萬~1.6萬元/m2水平，而包括捷運14號線、北部快線、從化溫泉金融小鎮等規劃利好已在陸續兌現，預計從化成交仍有進一步上漲空間。

  黃埔區多個板塊「外市戶籍買家」佔比在40%以上，預計新政實施將對區域成交帶來一定影響，然而黃埔區自身貨量不足的情況亦尤其突出（2017年3月初庫存消化周期只有5個月），這對二手市場也有傳導作用，預計二季度整體樓價難有下跌機會。

  番禺區的情況與黃埔區有所類似，經過2016年的庫存消化后，當前區域內主力樓盤（尤其「剛需」戶型產品）在售余貨不多，二手業主也同樣惜貨，預計二季度樓價「走穩」。

  南沙區市場成交中雖然存在一定比例的度假、投資需求（該類型客戶預計受新政影響明顯），然而，「兩會」期間包括「粵港澳大灣區」、「粵港深度合作區」、「慶盛交通樞紐」等重大規劃利好陸續出台，預計將進一步提振區域買家的信心，二季度市場價格有可能維持穩定。

  在花都區尤其汽車城、花東等多個與中心城區接壤的板塊，自2017年後市場價格有所上升，新政出台對市場成交帶來一定影響。