一線城市房價首次下跌，房地產市場是假摔還是真跌？

從去年930新政以來，已經過去了快一年的時間，在這個時間內，的房地產市場幾乎經歷了一場從盛夏到寒冬的劇變，房地產市場的變化和調整幾乎開創了自上個世紀90年代房改之後的新紀元，而回顧這一年的房地產調整，一份成績單最終出爐了，9月18日，國家統計局發布數據顯示，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續11個月回落，8月份比7月份分別回落3.8和3.7個百分點。這是29個月以來即2015年3月份以來首次出現的房價環比下跌。

值得關注的是這次房地產價格的統計是一線城市29個月來第一次房地產價格的下跌，這個對於房地產市場的標誌性意義，可能遠大於實際的數值，那麼問題來了，這次一線城市房價的首次下跌可以認為房地產市場的拐點來了嗎？

一、房價指數首次下跌的背後

一直以來，房地產價格都是大家關心的焦點，在長期的房地產市場上，房價似乎又一個魔咒，這就是一線熱點城市的房地產價格一定不會跌。眾所周知，在經濟學的原理中，一件商品的價格是由供給和需求共同決定的，商品的價格是圍繞其價值上下波動的，所以商品的價格會有上漲，一定也會有下跌，但是房地產似乎就是一個違背經濟規律的BUG一樣的存在，似乎所有的經濟規律在房地產領域永遠都不適用的，記得瀚哥之前一個朋友和我說，他有一些好朋友是國家專門研究房地產機構的專業研究人員，幾乎每一年他們都在提示房地產的風險，但是每一年房價都在無可救藥的上漲，很多人憋了好幾年不敢買房，看到這樣的態勢，沒辦法迫不得已進入了房奴的隊伍，加入了買房的大軍。

房地產市場真的存在北上廣永遠漲嗎？瀚哥一直都覺得北上廣永遠漲這個命題就是一個偽命題，任何商品都不存在價格永遠上漲的情況，我們能夠說之前的北上廣一直上漲的情況中暗含著很多的深層內涵，其中重要的根源就是在過去的十年時間中一直處於城鎮化的一個興起階段，大量的人口開始向城市轉移，所以不少大城市尤其是北上廣這些一線城市像吸鐵石一樣，將周圍的人口、資源、資本向其中集聚，這種吸引形成了支撐城市房價的主要動力。

再加上，世界經濟危機之後出現了較大的資產荒危機，富裕起來的人經歷了幾輪股市和資本市場的暴跌之後，越來越不相信證券市場能夠帶來的資本回報，而銀行、貨幣基金的收益水平又實在太低，缺乏一個風險沒有那麼大，收益又相對較高的理財產品，所以很多人就將自己的目光集中到了房地產市場之上，所以形成了一輪又一輪排浪式的投資熱潮。

在剛性需求和房地產投資的雙重推動下，房地產形成了一波又一波的上漲潮，房地產的投機炒作的氛圍愈演愈烈，面對著這種極有可能到來的灰犀牛事件，國家出動了四限戰略，限購、限貸、限售、限價，通過多輪調控的組合拳，終於將房地產市場這頭幾乎要瘋狂的瘋牛給平息了下來，房地產回歸居住屬性的呼聲日漸佔據上風，此次一線城市房價指數的首次下跌就是代表著一線城市擠泡沫、去槓桿的成績。

二、房地產市場將何去何從？

如今，讓所有人揪心的房價終於開始出現下降了，這個標誌性的意義讓市場上出現了兩個截然不同的聲音，一個聲音說此次的下降是房地產市場的一個轉折點，具有非常重要的標誌性意義，另一個聲音說，這是一場樓市的假摔，不過是一次上漲過程中的回調而已。在我看來，房地產市場有著太多與傳統商品不一樣的地方，根據馬克思的《資本論》第三卷，房地產市場之所以能夠強勁的實現長期的上漲，還有一個更加深層的原因是土地的稀缺性，土地的區位價值讓市中心的土地具備著其他地方遠不可替代的因素，所以只要土地是長期稀缺的，那麼房地產背後的土地價值就只有長期上漲的份，從而帶動房地產市場的長期上漲。

所以，判斷房地產市場的走勢的一個重要因素就是判斷其土地價值是否變化，我們就從這個角度來看看土地到底怎麼回事？從狹義的角度來說，土地作為一種嚴重稀缺的商品其價值想要下跌可能是較為困難的，但是問題卻在於土地的利用方式是否存在，舉例來說，曾經英國倫敦的市中心土地相當有價值，大多數的人口都在向倫敦集中，然而導致了倫敦土地價格的快速上漲，市中心不僅擁擠而且房價高昂，生活極為不便，所以引發了人口的去中心化，人口開始向郊區城鎮化發展，反而到了城市中心的空心化，雖然還沒有到這樣的地步，但是如果房價進一步上漲的話，這個城市空心化的概率將會快速提高。所以，我們可以根據這個基礎判斷一些未來樓市發展的趨勢：

一是房屋租賃市場將會有著長足的發展。由於中心城區房地產的高價格，買不起房可能會成為大多數新進城市年輕人的常態，再加上「租售同權」、「租售並舉」政策的實施，房子和其背後的福利將會逐步剝離，這個時候租賃市場將會迎來發展的機遇期，所以未來年輕人買房的數量將會下降，租房乃至於長期租房將有可能成為一種全新的選擇。

二是房地產市場價格的平穩調整。在房地產價格領域來說，隨著廉租房、長期租賃土地的普及，房地產市場的需求將會得到一定程度的分流，但是由於中心城區土地的稀缺性，中心城區房地產的價格將有可能逐漸恢復理性，但是想要出現暴跌的現象基本上難以做到，因為土地價值的保證。但是，之前由於學區等非土地因素產生的暴漲將會隨著福利和房子的剝離，逐漸失去其支撐力，最終產生此類住房的價格的下降。此外，非城市中心地區如果之前有著非理性的上漲，隨著房價泡沫的逐漸壓縮將會出現房價下跌的現象，這點也是需要防範的。

三是炒房需求將會被進一步遏制。最近一段時間，商業銀行對於房地產市場的信貸進一步縮緊，各大銀行緊縮信貸的趨勢將會繼續，從資金面的角度來說，資金供應的不足，將會與政策調整一道進一步遏制炒房的需求，為房地產市場向居住屬性回歸作出貢獻。

四是今年三四線城市上漲的態勢將會呈現頹勢。今年以來，由於一線城市房地產市場的從緊，有部分需求被從一線城市房地產市場擠出，從而導致了部分三四線城市房地產價格的上漲，但是隨著各地政策的進一步從緊，原先擠出資本的後繼乏力，三四線城市異常上漲的情況將會得到緩解，各個城市回歸理性將會成為大趨勢。

未來房地產市場既不會暴跌，也不會暴漲將會是大概率事件，房地產市場的進一步理性化將會成為趨勢，一線城市房價指數第一次下跌，你怎麼看呢？歡迎在評論區回復。

作者：江瀚，蘇寧金融研究院特約研究員，財經專欄作家，財經評論員。

作者微信公眾號：江瀚視野觀察（jianghanview)

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