房價即將橫盤，剛需做好準備

4月6日兩部委下發的《住房城鄉建設部 國土資源部關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》(建房[2017]80號)中有這麼一條「對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。」

這次上面下定了決心，是要從土地供給側進行調控。將土地供應不足的區域增加供給以「穩房價」，土地供應超標的城市暫停供地以「去庫存」！

相比之前一些列的限限限，這次從供給側增加拱供供。如果執行得力，將會給房地產一個直接降溫！橫盤很快就來了~

為什麼？因為房價的本質就是地價。稀缺的城市增加土地供應，從穩定地價和供給預期下手是行得通的。

房產價值本質是土地價值

決定房價的內在因素：房屋價值。在古典經濟學及馬克思主義經濟學中，價格是對商品的內在價值的外在體現。因此房屋的價格是房屋價值的貨幣表現形式。所以，真正決定房子價格的是房屋本身的價值水平。那麼，要知道真相，我們就必須看懂房屋的價值怎麼衡量。房屋價值的組成部分：土地、建築、物業（品牌、售後物業服務等）

1.建築

房屋主體都是鋼筋水泥堆出來的貨，各家差距無非在於有沒有偷工減料，很好比較；建築的價格差距主要還體現在產品設計和景觀等等。但不論怎樣比較，最終都是花實實在在的錢進去了，或者花更多心思進去了，對應的也就貴一些。但一錘定后，也就那樣了。隨著時間的推移，鋼筋水泥搭建的房屋是要老舊的，現代建築的所謂高科技房屋也會不斷被更新迭代的，所以建築本身不斷不會漲價還會折舊貶值。

2.物業

物業包括了品牌的溢價以及物業服務的溢價，這個有差別，但同等條件下上下不會差開太多。好的物業未來會有一定的持續溢價增值能力，但也確實有限。

3.土地

沒有土地，就沒有房屋存在的可能——皮之不存毛將焉附？所以房產的價值主要是在土地。於是房價的問題就變成了，土地價值如何體現的問題了。

①土地資源是有限的，因此價格一定會如同其他稀缺物品（如古董）一樣不斷上漲；所以長遠去看，依附其上的房產價格也會水戰船高。

②只要是城市建設用地，就會源源不斷在土地本身上進行投入。

如：在城市土地上投資新建醫院、學校、高鐵站、捷運、道路、綠化等等所有基礎設施的增加都是政府掏出真金白銀砸進去的，這些加起來在城市或者區域動輒百億千億甚至萬億級的投資，都無形中分攤到了你的住房或者商業用土地的土地價值中去。

③買房其實是買土地，因此房產容積率越低，價值越大，價格就會越高，而我們目前的高樓大廈和高容積率的電梯公寓因為單位面積居住的人太多，佔有的土地太少，未來升值的空間會不如那些平房、別墅、多層等低密度住宅。

④北上深的高房價怎麼來的？土地投入太大了，而且每年都還在持續性投入。地貴了，房能便宜么？

所以，從房屋本身價值屬性看，核心城市土地供應少乃是高房價的主因！但，這不是說土地的高價成交是房價的餘罪。而是說土地真實的價值是房價的本因。這是有區別的，因為高溢價的地王本身，可能已經產生了泡沫。（這裡提醒高溢價拿地的開發企業，一味搶做規模前評估好自己的後盾，跟進不及時容易栽跟頭）

北京第一時間做出表率，不愧為帶頭大哥！北京市政府4月7日批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》，計劃今後五年供應住宅用地6000公頃，其有建設用地5000公頃，集體建設用地1000公頃，以保障150萬套住房建設需求。這就是北京響應中央從「供給側」進行穩定房價號召。接下去，全國範圍內將紛紛跟進，在房價上漲的城市群都將增加土地供應來平衡供需關係。

預測炒房客集中的城市將在政策滲透期出現新盤及二手房滯銷情況。

這一輪，房價整體橫盤期馬上就到了！

剛需們別錯過集中拋售過程中帶來房價下探的接盤機會。