樓麵價不到6000元,上海全租賃宅地傳遞了什麼

加快推進租賃住房建設、培育和發展住房租賃市場，是貫徹落實「房子是用來住的、不是用來炒的」這一定位的重要舉措，是促進房地產市場健康發展的重要內容，解決新市民住房問題的重要方式。

今天（7月24日）14時，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地在上海市土地交易市場成交。兩幅土地分別位於浦東張江和嘉定新城，採取「只租不售」模式，項目建成后，將至少提供1897套租賃住房房源。這標誌著上海新增租賃住房用地供應已全面啟動。

這兩幅地塊位置非常優越，可謂風水寶地。

1.浦東張江南區配套生活基地A3-06地塊

張江地塊位置出讓面積：65007.6平方米建築面積約13萬平方米規劃用途：租賃住房容積率：2.0出讓年限：70年出讓金額：72392萬起拍樓板價：約5569元/平2.嘉定區嘉定新城E17-1地塊

根據周邊二手房信息顯示，張江地塊附近的高檔樓盤東郊紫園均價9.6萬元/平方米，普通的紫晶苑均價也在4.6萬元/平方米，地塊周邊有百度研發中心、上海飛機設計研究院等，需求應該不成問題。而嘉定地塊周邊二手房的均價也在3萬元/平方米到4萬元/平方米之間。

相比之下，如今這0.6萬元/平方米不到的起拍樓板價，就是要搶的節奏了...

當然，這生意也沒那麼容易做。除了只租不售外，還有其他要求哦。

1.出讓合同中明確該項目應優先為園區內各類創新創業人才提供居住配套服務。

2.運營管理方面，由受讓人建立統一的管理及服務平台，對租賃住房進行租賃管理，禁止改變用途使用、轉租、群租及其他違反相關規定的行為。浦東新區張江地塊租約原則不超過6年，嘉定地塊租約原則不超過3年。

在近期發布的「十三五」住房發展規劃中，上海已明確加大租賃住房用地的供應和加快租賃住房的建設，預計新增供應各類住房約170萬套，其中租賃住房約70萬套。

據上海市規劃和國土資源局副局長岑福康介紹，「根據近日國家九部委《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》要求和上海的具體情況，當前在大幅增加租賃住房供應、規範租賃市場培育和發展的階段，要充分發揮國有企業的引領和帶動作用，特別是在穩定租賃關係、增加供給等方面的作用，將鼓勵部分國有企業轉型為機構化、規模化、集約化、專業化的住房租賃企業。」

從首批成交的兩幅租賃住房用地情況看，《國有建設用地使用權出讓合同（租賃住房用地）》中明確了租賃住房用地相關建設和運營等全生命周期管理要求，具體包括：明確了出讓土地用途為租賃住房用地，出讓年限為70年，租賃住房物業「只租不售」，受讓人應在出讓年限內整體持有並持續出租運營租賃住房物業，受讓人應參照政府相關規定，建立包括租賃對象、租期、租金、租賃使用管理等統一管理及服務等；同時也明確了租賃住房套數、套型、全裝修等建設要求，以及租賃住房用地中公共服務設施和公共空間建設要求。

後續，上海將在城市中心或副中心服務業聚集區、科技研發聚集區、產業板塊先進位造業聚集區、郊區各新城中心等就業集聚區域；軌道交通上蓋、軌道交通站點周邊等交通便利區域；以及商業、辦公、住房的規模結構亟待優化區域，持續增加租賃住房用地供應。

同時，針對租賃住房的特點，進一步打造「以人為本、宜居舒適」的租賃住房建築，按照建築布局合理緊湊、建築外觀簡潔美觀、建築比例尺度恰當，建築節能環保等原則，鼓勵建築設計創新；增加物業管理、便利商業、活動交流、圖書閱覽、洗衣房、健身房等生活配套設施；設置戶外連廊、底層架空等戶外活動場地與公共空間，提高租賃住房的適應性，提升社區空間品質，營造良好的鄰里交往氛圍。

繼首批租賃住房用地供應后，上海將儘快陸續公告出讓若干批次的租賃住房用地，並將出台存量商辦用房轉型為租賃住房的規劃土地有關意見，多渠道增加租賃住房供應。

上海首推租賃住房用地，傳遞哪些信號？

堅持「房子是用來住、不是用來炒」，服務「住有所居」

上海房地產市場一直被認為是全國市場的風向標。完善租購併舉的住房體系，是在目前的時代背景下，上海的一項制度性考慮。

根據有關部門的調查，「十三五」時期，全市居住房屋的總量基本能滿足需求，但是供應結構需要進一步優化。隨著經濟社會發展和新型城鎮化推進，自住和改善型需求依然較強，中低收入戶籍家庭和非戶籍常住人口中青年人才的居住矛盾比較突出。住房發展要積極適應人口結構和居住生活方式的變化趨勢，滿足居民合理的居住需求，既要穩定供應商品住房，又要進一步確保保障性住房供應，加大租賃住房供應。

同時，要更加註重空間布局的合理性，更加註重資源集約節約利用，更加註重發展中小套型普通商品住房和節能環保住房，切實服務「住有所居」。

因此，上海在《上海市住房發展「十三五」規劃》中明確提出，「十三五」期間上海城鎮住房供應總量以及住房用地供應總量將顯著增加，其中新增住房供應總套數170萬套，比「十二五」增加60%左右。同時，將積極推進購租並舉的住房體系建設，進一步健全房地產市場健康發展長效機制。

從土地供給側結構性改革出發，推進租售並舉

提到加大住房供應，人們便會首先想到供應的「龍頭」——土地。

2015年末以來，全國新建商品房和二手房成交價格呈現快速上漲，各大熱點城市土地市場迅速升溫。增加土地供應也被視為穩定房價的重要舉措。然而，在投資性需求沒有得到有效抑制的前提下，為扼制房價上漲而單純增加土地供應，並非房地產調控的良策，且極易造成對未來城市發展空間的「透支」。

「在當前資源緊約束條件下，一方面，需要穩定並有序保障住宅土地供應，穩定市場預期，嚴肅市場監管，堅決抑制打擊房地產投機行為；另一方面，在城市發展方式轉型的大框架下，需要積極探索房地產土地供應結構優化和供地方式改革，精準施策，促進房地產市場的持續健康穩定發展。」相關部門負責人表示。

「十三五」期間，按照「商品房用地穩中有升、保障房用地確保供應、租賃房用地著力加大」的原則，上海將在原計劃600公頃（其中商品住房350公頃、保障性住房250公頃）的基礎上，提升至年均供應住房用地1100公頃，並進一步優化調整結構，其中商品住房用地約400公頃、保障性住房用地約360公頃、租賃住房用地約340公頃，主要在就業密集、產城融合重點區域以及軌道交通站點周邊區域，研究集中推出一批新增租賃住房用地，同時探索存量商辦項目改為租賃住房，加大中小套型供應比例、研究適當提高租賃住房用地容積率。

經初步測算，「十三五」期間計劃供應土地5500公頃，可提供住房約170萬套，其中市場化住房約115萬套，包括商品住房約45萬套、租賃住房約70萬套，租賃住房供應套數佔新增市場化住房總套數超過60%；保障性住房約55萬套。

據了解，上海將劃定租賃住房「十三五」重點實施區域。原則上優先增加三類地區的租賃住房供應：

1.就業集聚地區，為實現職住平衡，適度增加租賃住房。如陸家嘴、徐家匯等服務業集聚區，張江、紫竹等科技研發集聚區，臨港等產業板塊製造業集聚區。

2.交通便利地區，鼓勵租賃住房布局在軌交換乘樞紐、站點周邊。針對有軌道交通站點的軌道交通停車場項目結合上蓋綜合利用，允許在一定服務半徑內，適度增加租賃住房。

3.商業、商務辦公過剩地區，經評估，對於商業、商務辦公總量確實過剩的區域，可視情況將部分未出讓的和存量商業、商務辦公調整為租賃住房。

此次率先推出的浦東新區和嘉定區的兩幅地塊，就分別位於張江南區配套生活基地和嘉定新城。除了規定今後「只租不售」，出讓合同中還明確該項目應優先為園區內各類創新創業人才提供居住配套服務。運營管理方面，由受讓人建立統一的管理及服務平台，對租賃住房進行租賃管理，禁止改變用途使用、轉租、群租及其他違反相關規定的行為。

國際大都市經驗對上海的啟示

上海在上報國務院審批的《上海市城市總體規劃（2016—2040）》中提出了建設成為卓越的全球城市的新目標。而放眼全球，國際上一些著名的全球城市，普遍有著較為完善的，購租並舉的住房體系。

「在一些發達國家，如美國、加拿大、德國、法國、英國、瑞典、荷蘭、丹麥、奧地利、澳大利亞、紐西蘭、日本等，居民中住房承租住戶的佔比均在30%以上，其中，美國、英國等國家的承租戶在住戶總量中的佔比近十年來持續上升。」華東師範大學東方房地產學院副教授崔裴表示。

相比之下，上海以及國內一些大城市的住房自有率偏高，租賃住房市場發育還不夠健全。另據上海社科院的調查，2013年上海家庭住房自有率約為70%，租住比例遠低於倫敦、紐約、東京等55-70%的租房率。

除了租賃住房比例高、自有住房比率相對較低以外，國際大都市住房租賃來源多元化，社會和私人出租都占重要比例。如，倫敦2008年的私人出租部分和社會出租部分分別佔住房總量的19%和24%。不同性質的租賃來源在住房租賃市場中發揮不同的作用，私人租賃可以滿足多樣化的市場需求，特別在滿足高端客戶需求上有其不可或缺的作用。

此外，國際大都市一般都會以法律及行政的方式，對住房租賃市場加以規範和引導。業內認為，對於年輕群體和中低收入群體，住房租賃將成為常態。對上海來說，尤其應重視住房租賃制度的建設，認真學習國外先進經驗。

以浦東張江、嘉定新城兩幅租賃住房用地出讓為標誌，上海已經啟動加快租賃住房用地的進程。今後上海還將探索由開發商地塊內自持配建租賃住房，向政府整區域配建租賃住房轉變，優先供應租賃住房用地。