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萬科大都會落地CBD,CBD周邊房價又要漲嗎?濟南樓市一項指標超越紐約、溫哥華等;奧體拍地將新建多幢高層商務樓

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昨天,又有一重磅消息悄無聲息的公布。濟南市規劃局網站公布了CBD片區萬科大都會項目的建設用地規劃許可批前公示牌。該項目位置在經十東路以北,奧體西路以西。該項目分為三塊,其中萬科大都會萬公館為商業用地,剩餘兩塊是B-1地塊和B-2地塊,這兩塊是居住、商業商務、公園綠地。

下圖為萬科大都會萬公館用地位置:

下圖為萬科大都會B-1地塊用地範圍

下圖為萬科大都會B-1地塊用地範圍

昨天在第一線微信群里,有朋友提起萬科大都會,認為萬科此項目進駐CBD片區將會提高CBD片區的逼格和拉升片區的房價。首先第一線認為萬科善於做精品住宅,目前來看精裝修房源拉升CBD片區的房價是大概率,而建築作品整體能否提升CBD片區的逼格是要打上問號的?要看萬科後期如何進行規劃設計了。按照16年沉醉提出的濟南樓市價值窪地理論和價值窪地溫水煮青蛙理論,CBD片區以及北部十里河等片區還是長期看好的。萬科大都會項目很可能將會帶著CBD片區邁入3的門檻。

目前濟南CBD片區規劃有有五指山(山、泉、河、湖、城)超高層建築,而最高建築「」的高度在428米,在全國二線城市在建高層建築來看,山的高度不算高。既然濟南在超高層高度上不能取得新的突破,那麼我們可以做好其他工作。比如做美綠葉,讓綠葉去襯托好紅花,讓周邊高層項目襯托出五指山超高層項目的氣場。

這時就需要對CBD片區的一些高層住宅以及商務辦公樓做好建築設計規劃。目前來看,萬科大都會系列產品在杭州的開發還是比較成功的,該住宅整體建築外觀具有新古典主義,該項目由美國羅伯特·斯特恩先生設計。沉醉大學部專業為土木工程,在土木建築界,羅伯特·斯特恩的名氣非常大羅伯特·斯特恩為世界新古典主義建築宗師、美國耶魯大學建築學院院長,曾設計了紐約中央公園西15號、德克薩斯小布希總統中心圖書館等頂級作品所以,未來如果濟南萬科大都會也能夠達到杭州萬科項目的建築設計高度,相信這將對於CBD片區整體氣場將有較大的提升。而如果設計成類似普通住宅外觀的產品,估計會讓很多濟南人對抱有一絲失望。沉醉就住在CBD片區,日常可以看到CBD各項建設進度,CBD不僅僅是需要紅花,也需要眾多綠葉。

下面兩圖為杭州萬科大都會79號產品建築設計外觀:

下圖為紐約中央公園俯視圖:

下圖為羅伯特·斯特恩操刀設計的紐約中央公園西15號項目:

杭州這個項目,除了聘請羅伯特·斯特恩之外,萬科地產同時重金禮聘美國BLD室內設計事務所、美國Lifescapes景觀設計公司、日本ALG燈光設計等多個世界頂級團隊,共同操刀打造新古典主義建築之作。杭州萬科•大都會79號為杭州樹立了新古典主義建築的崇高標杆。最大亮點可以說是戶型了,據說從下到上各樓層都不一樣估計有100種以上的精裝修戶型,不過基本都是大戶型為主。

所以,未來如果濟南萬科大都會也能夠達到杭州項目的建築設計高度水準,相信這將對於CBD片區整體高樓氣場有較大的提升,眾多濟南人也將會對萬科這個品牌有了進一步更深的認識。近幾年濟南住宅市場銷售比較熱,很多大牌房地產企業比如華潤、綠地、萬科、龍湖、魯能、綠城等大型房地產開發商不斷在濟南拿地開發,這些大牌開發商開發的住宅產品目前來看還沒有給濟南人帶來特別耳目一新、過目不忘的印象。

沉醉認為,咱們濟南人也是有著較高的審美素養和審美標準的,濟南作為一座人傑地靈的歷史文化名城,歷代名士輩出。從古代李清照的「常記溪亭日暮, 沉醉不知歸路。興盡晚回舟, 誤入藕花深處」到明朝名士所作「四面荷花三面柳,一城山色半城湖」再到民國時期老舍所作的濟南的冬天。濟南人善於追求美的綻放,而濟南也不斷賦予美的新時代含義。所以,我們也希望眾多的房地產開發商們能夠對在濟南住宅產品進行精品開發,不僅僅是想著如何賣好自己的住宅產品,更重要的是去想如何讓項目更好的融入城市的提升發展之中。

就像前段時間第一線聽說,濟南本土口碑一直不錯的實力開發商銀豐地產集團準備近期增加經費提高唐冶圍子山片區銀豐唐郡玫瑰園和銀豐悅瓏府項目的園林綠化設計水準,儘管銀豐唐郡玫瑰園項目早已經清盤售罄。據銀豐負責人講,去年因為房價低綠化裝修標準也低,而今年房價高了,銀豐地產也要提高園林綠化標準並且還要配合圍子山後期的山體公園景觀改造,要讓銀豐在唐冶的項目品質經得住時間的考驗,經得住未來世紀大道北部萬科等低容積率住宅項目的橫向對比。目前,在濟南能夠用心專註於提升住宅品質的開發商實屬不多,樓市第一線也希望未來能有更多的開發商能夠用心提升住宅品質,能夠讓其開發的項目成為人人口中相傳的精品典範。

胡潤研究院8月31日發布《2017上半年胡潤全球房價指數》顯示,房價漲幅整體依舊處於全球最快。漲幅最大的前10個城市中,有6個來自,前50中有21個城市。在這份全球房價漲幅榜上,城市漲幅都超過10%。排名漲幅最低的上海,漲幅剛好10%,位列42位。此次名單統計時間為2016年6月-2017年6月。樓市第一線看到,濟南的排名名次很高大上啊,霸王硬上弓力壓紐約市,雙節棍打首爾市,佛山無影腳踢溫哥華市。

那麼如何看待這個排名呢,濟南的房價到底高不高呢?首先濟南作為經濟大省的省會,過去濟南是一個鈍感之城,房價低也是情有可原的,過去濟南的主城區的房價均價在8000多元每平,有些區域在7000多元每平,比周邊縣級市高不了多少。而隨著去年中央去庫存政策以及眾多大型房地產開發商拍地,濟南正處於大發展、大開發的歷史機遇期,捷運、高架橋、大型商業項目源源不斷的落地紮根濟南,濟南區域價值得到了應有的體現。而濟南區域分化明顯,CBD、旅遊路是高端收入群體的置業區域,唐冶、西客站、工業北是普通剛需族的置業首選,所以從全國經濟大省的省會對比來看,濟南目前的房價是處於合理水平的,畢竟很多開發商已經用土地拍賣拿地說明了區域價值,而如果全國其他大城市房價都在漲,濟南的房價不漲,那也說明濟南這座城市對外沒有很強的吸引力,也說明濟南人的財富在變相貶值,那麼濟南人相對於鄭州人、合肥人、南京人的固定資產財富是在變相貶值的。就像第一微信群里大家日常討論的一樣,可以看得出高收入人群對於房地產精裝投資的研究都是很下功夫的,他們對於房地產的市場把握還是很有前瞻性的。而目前看濟南今年大片區限價,很多均價一萬多的房子還是很適合濟南剛需的,首套房剛需看好了就可以早上車,無需等待。

9月6日,濟南一次性掛牌出讓9宗地,總面積約18.17萬平方米。包含歷下區奧體片區8宗商業用地和天橋區一宗居住用地。這些奧體片區的商業用地,建築高度都不低,其中最高的一座商務樓可達到220米的高度,相信這又將增加CBD-奧體片區的天際線和氣場。未來的CBD-奧體片區將會給人帶來耳目一新乃至驚艷的視覺效果。

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