恆大2016年多項核心指標領先 龐大土儲支撐發展「後勁」

恆大再一次用數據證明了其高成長性。3月28日，恆大（HK.3333）發布2016年業績報告，總資產、營業額、核心業務利潤、現金餘額等多項核心指標均實現大幅提升。

數據顯示，截至2016年末，恆大總資產達13508.7億，同比增幅達78.4%；營業額2114.4億，核心業務利潤208.1億，分別同比58.8%及89.2%；現金餘額3043.3億，同比增85.5%，達上市以來最高水平。

此外，2016年恆大銷售額突破3733.7億，同比大增85.4%，亦因此一舉成為行業銷冠。然而，快馬狂奔之後，行業也再度迎來新一輪深度調整，恆大如何繼續維持高增長，成為外界最為關注的問題。

發展「後勁」有支撐

翻閱恆大曆年年報，其自2009年上市以來八年間，平均年複合增長率達43.2%，近三年更提高至54.9%。然而，按照恆大此前公布業績預期，其2017-2019三年銷售額預計將達到4500億、5000億和5500億，增速分別約為18%、15%、10%。這「保守」的目標多少讓人對恆大的「後勁」產生疑問。

分析人士對此認為，在樓市盤整期下，企業定一個略為保守的目標不難理解，但這當中，恆大可能更多考慮到為提升盈利而有意「控速」。今年年初，許家印提出，恆大地產2017要從「規模」向「規模+效益」轉變。

「儘管目標保守，但仍是目前房企中最高的一家。相信恆大完成上述目標應是大概率事件，更有望超額達成。」上述人士稱。而這一判斷，主要基於恆大龐大的土地儲備作支撐。

恆大年報顯示，截至2016年末，公司擁有原值達3600.7億的土地儲備，而據世邦魏理仕評估，土地值已達7005億，其中，一二線城市佔比達74.7%，優質土地貨量可謂相當客觀。

值得一提的是，以上土地儲備，大部分具備年內開盤銷售的條件。數據顯示，恆大2016年新開工面積5137.5萬平米，竣工面積2963萬平米，在建工程面積8036.5萬平米。截至2016年末，現有582個項目中，已取得施工證項目489個。

海通證券在研報中指出，恆大當前的開發建設規模和可售面積，為未來的合約銷售和實現交樓結轉收入奠定了基礎。此外，恆大在深圳、東莞等地的舊改布局，也有望為業績提供增長新動力。資料顯示，恆大在深圳、太原、石家莊等地共擁有35箇舊改項目，按市場售價預計銷售總額約4900億。

「還有一點需重點提及的是，在調控加碼、市場形勢不確定的情況下，產品是否契合主流市場需求很重要，只有找准市場定位才能迅速打開市場空間，實現業績的快速提升。」分析人士稱。

在當天的業績發布會上，許家印在回應記者提問時亦指出，產品定位剛需、高品質、高性價比是恆大過往實現逆勢高增長的三大因素，而這也將是未來業績持續增長的信心所在。

據了解，目前恆大的產品結構中，中端及中高端產品佔比85%，全部精裝交樓，加上無理由退房的實施、嚴控成本，令其在市場中競爭力佔優。

年內銷售5000億可期

不可忽視的一點是，房企要實現快速發展，足夠的土地量是關鍵，但這也導致大量資金的沉澱。恆大選擇「現金為王」策略，通過充足的現金流，以化解發展中伴隨而來的各類風險，做到快穩平衡。

資料顯示，近三年，恆大現金餘額實現超5倍增長，從595億增至3043億，遠高於同規模房企。截至2016年末，恆大有未使用銀行授信額度1383億，可動用資金合計4426.3億。

分析認為，充裕的資金，足以讓恆大抵禦短期償債風險和保障項目正常開竣工節奏，確保公司的正常運營。

與此同時，今年1月，恆大已成功引入300億戰略投資。據了解，目前恆大正在引進第二批預計150億元的戰略投資者，預計5月完成，一旦資金到位，恆大的運營資金將進一步增加。

「充足的現金除了保證公司能維持正常發展不受市場變動影響，更重要的是，能令其在新發展機會來臨時有足夠的準備。」

房地產的變化是市場集中度的變化，這已成為行業的共識。「2009年至今，房地產行業多次經歷宏觀調整，但龍頭企業如恆大、萬科、碧桂園等業績仍實現穩定增長，正是源於市場集中度的變化。」市場人士指出。

該人士表示，目前全國房地產銷售規模已達11.7萬億，但大型房企市場佔有率仍處於較低水平，以恆大為例，即使如今已是全國銷量第一的規模，但市佔比僅約為3%，還有較大的提升空間。「隨著市場集中度的提升，兼并重組的機會也會逐漸增多，這時只要『手有餘糧』，就可拓展新的市場空間，在這前提下，恆大每年制定的增長率完全可以實現。」

花旗銀行亦在報告中指出，預計恆大2017年銷售額將突破5000億，並考慮到公司正著手降負債、降低資金成本、提高利潤等舉措，維持「買入」評級，並繼續給予8.68港元目標價。