恆大、萬科、碧桂園庫存同比增速66%，快於行業平均的3倍（2016年房企庫存調查）

小Q導讀：54家樣本企業，6項數據指標，2016房企存貨全調查。

文／克而瑞研究中心 沈曉玲，朱偉、王麗

2016年，全國商品房銷售面積、金額雙創歷史新高，銷售面積破15億平方米 、金額12萬億元。與此同時，在火熱銷售的推動下，土地市場尤其是熱點城市的土地市場 「高熱難擋「，部分城市逢土拍必出」三高「地王。行業競爭加劇，行業集中度不斷上升，各房企在土地獲取上態度積極。而在政策方面，從16年四季度開始，多城密集出台調控政策、加強市場監管。今年春節以來，新一輪樓市調控措施又在全國多地先後出台。那麼在此背景下，房地產企業的發展如何，企業是要繼續投資擴大市場佔有率，還是多留現金以防風險？

於是，我們對2016年房企存貨進行了梳理，以作為衡量房企發展能力的重要指標之一，存貨規模的多少、去化速度都密切關係著企業的銷售業績和利潤水平。一方面，每家房企的發展戰略、產品定位、銷售能力等情況各異，以至於每家房企存貨情況也會有所差異；而另一方面，面臨市場行情的變化，房企在庫存增加和去化的把控也會不一樣。那麼，哪些房企在存貨規模和去化把握上相對較為合理，哪些房企又有待提高呢？

至此，我們挑選了54家已出2016年財務報告的典型房企為研究樣本，以6項指標數據——「存貨總額、已竣工存貨、營業成本、應收賬款、銷售金額、銷售面積」為研究樣本，進而計算出「存貨規模總量、已竣工存貨總量、已竣工存貨佔比、存貨周轉次數」等分析指標，分析房企在存貨規模、周轉效率、去化能力等方面存在的差異以及原因，並分別指出存貨規模較為合理、周轉效率較好、去化能力較強的典型企業，同時也給指標相對不如人意的企業一些提醒。

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房企積極補倉，存貨總額同比上漲22%

房企存貨規模持續提升，恆大以超6000億位居榜首。截至2016年底，54家典型企業的存貨總額達50665.75億元，較上年同期存貨總額增長22%。從各企業的存貨規模來看，12家房企存貨超1000億元，恆大、綠地、萬科三家企業以超4000億的規模位列前三甲，其中恆大以超6000億的庫存規模遙遙領先。

20強存貨佔比75%，規模房企資源優勢進一步凸顯。從規模來看，房企之間的差距也很明顯。位居榜首的恆大是第4名保利的2倍之多，是排名20位金地集團的9倍。如果考慮佔比，20強房企庫存總額佔54家整體的75%，較上年增加2個百分點；更值得一提的是，前三甲房企庫存總額佔54家整體的31%，較上年增加了6個百分點。隨著房地產企業銷售集中度越來越高，得益於合作、收併購等方式，房企2016年存貨規模總體呈增長趨勢，存貨資源更加集中。

1、恆大、綠地、萬科名列前三甲，恆大6586.27億規模效應凸顯

存貨總量超2000億的房企，均為千億銷售房企，資源優勢凸顯。從企業表現來看，截至16年底，恆大、綠地、萬科3家企業存貨規模總額依然位居前三甲。與上年相比，值得一提的是，16年銷售超3000億的超大型房企庫存總量平均同比上漲66%，恆大的庫存規模從第2位，迅速攀升榜首，碧桂園此次突破2000億庫存大關，升至第5名。儘管存貨規模總額位居行業前列，但從已竣工存貨佔比來看，基本都在平均值左右，去庫存壓力相對較小。

恆大存貨猛增72%，以超6000億規模排名第一。恆大16年存貨大幅增長，得益於16年企業積極備貨。同時恆大憑藉其充足的土地儲備支撐高周轉模式，實現高增長。16年，恆大新增213個項目，新增總土地規模10238萬平方米，即使16年全年竣工消耗土地儲備2963萬平方米，恆大目前總的土地儲備亦可達2.29億平方米，較上年增加7328萬平方米，增幅達46.9%。更值得一提的是，即使庫存規模上漲明顯，但是竣工存貨佔比僅為12%，優於行業平均水平。恆大憑藉如此大量的庫存儲備，已經佔領了發展先機，為未來的可持續銷售提供了充足貨源。

得益於多元化土地獲取模式，萬科16年存貨增長70%。雖然萬科一直保持審慎的拿地態度，但是為了保持持續增長，保持穩定的市場佔有率，企業選擇在拿地方式上進行變革，例如通過合作、股權收購、代建等方式。16年，萬科新增項目173個，新增總建築面積3157萬方，新增權益建築面積1892萬方；其中近6成的的新增項目均為通過合作方式獲取。截止16年底，萬科擁有600個主要開發項目，總建築面積可達10739.3萬方，權益建築面積達7278.1萬方（其中，在建項目權益建築面積約3622.2萬平方米，總建築面積約5442.4萬平方米；規劃中項目權益建築面積約3655.9萬平方米，總建築面積約5296.9萬平方米）。

2、收併購添力，融創、陽光城增長強勁（略）

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房企營運能力進一步加強，存貨周轉次數提升明顯。2016年54家典型房企的存貨周轉次數達到0.41，較2015年提升了0.05次。而其中TOP20房企中，存貨周轉次數出現下降的僅有5家，其餘的均呈現大幅增長態勢，且增長幅度也普遍高於0.05的平均值，呈現出周轉能力強者愈強的局面。

千億房企周轉率提升不易，中小型房企提升明顯。從存貨周轉次數TOP20的房企特點來看，12家千億房企僅有萬科、綠地、碧桂園、金地、華夏幸福五家進入榜單。而其他入榜的房企，以新城控股為界，銷售規模均在650億元以下。由此看出，房企的存貨周轉次數也與其規模休戚相關，一般中小型房企規模適中，因此運營相對靈活，單個項目提前完成去化即可顯著提高存貨周轉次數，而大型房企複雜的多，因此能夠入榜TOP20也進一步體現了其優秀的運營能力。

市場環境推動房企周轉次數。16年熱點一二線城市市場火熱，同時在去庫存的政策引導下，三四線城市的市場也開始回暖，一度出現了全國「普漲」的局面。雖然在4季度市場遇到中央及各地政府的密集調控，但總體上，16年的房地產銷售情況要明顯優於15年。這為房企的消化庫存提供了巨大的推力，各城市房企也開始紛紛加快推盤速度，進一步提升了其存貨周轉次數。

1、九龍倉、當代置業存貨周轉次數位居前列

從各家房企的存貨周轉次數來看，54家企業中有7家房企的存貨周轉次數在0.60以上，其中當代、景瑞和九龍倉三家房企的周轉次數達到0.70或以上。

當代置業的存貨周轉次數表現也相當穩定，雖較15年存貨周轉次數下降了0.08次，但仍然領先於多數房企。16年當代置業銷售額達到165.72億元，同比增長46.78%，高於百強房企的平均增速，高周轉營運效果進一步顯現。當代的存貨周轉次數下降主要與其16年開發中存貨大幅增長有關，可看出企業正在積極擴張規模，而同時其已竣工存貨增速遠遠低於其存貨總量的增速，也反映出當代置業強力的周轉能力。去年企業已完善了三條標準化產品線，相信在今年當代的產品開發周期將進一步縮短，企業的存貨周轉次數也將繼續位居高位。

除了當代置業外，其他周轉次數上升明顯的企業，主要還是因為16年銷售積極，存貨去化快。我們可以看到，除了當代置業，其他6家房企的存貨同比增長速度均低於22%的平均水平，部分企業存貨總量同比增幅出現負增長。例如九龍倉的存貨周轉次數由15年的0.50提升到0.70，增長了0.2次，遠高於TOP20房企0.57的平均增長次數，而其16年存貨總量同比下降了37%。

2、合景泰富存貨周轉次數有待提高，建業地產去化壓力顯現

存貨周轉次數下滑的企業中，一類是處於規模在迅速擴張的企業。存貨周轉次數降低原因主要在於其存貨總量中，開發中存貨體量大幅提升。如陽光城、融創、當地置業，開發中存貨均有較高的增長，對於融創、陽光城來說，這是企業規模發展之必要，併購過程中不可避免的會增加存貨。而當代置業的存貨周轉能力一直優異，開發中物業的大幅增長只會對其規模發展產生利好。

還有一類是確實存在去化壓力的，如建業地產，已竣工存貨的增長率已高於存貨總量的增長率，而存貨周轉次數也從15年的0.59下降至16年的0.43，跌幅較大。考慮到建業地產在中原三四線城市貨量較多，截止16年已進入了河南省33個縣級城市，同時今年政策調控加碼，企業未來在項目去化方面壓力仍在。

最後一類則是本身即是低周轉模式的企業，如合景泰富，15年的存貨周轉次數為0.19，遠低於平均值，到2016年企業的存貨周轉次數繼續下降，達到0.16。從其項目布局來看，多位於熱點一二線城市，企業16年項目銷售收入51%即來自廣州，北京和上海，其他49%的銷售收入則來自成都、杭州等熱點二線城市，且企業去年主推剛需首置改善類產品，在去年的市場環境下，本應去化理想，實際周轉次數仍然較低，這或與企業追求產品高溢價有關，但並不利於企業去快速擴充規模。

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已竣工存貨佔比穩定，房企去化效果明顯

已竣工存貨總量同比上漲16%，低於存貨總量的增幅，企業去化能向好。51家房企2016年已竣工存貨總量達8234.03億元，同比增幅達16%，低於存貨總量的增幅（22%）。且從整體來看，竣工存貨佔比較去年下降1個百分點，企業的營運能力已經普遍提高，儘管在16年企業通過招拍掛、收併購等方式補庫存態度積極，但是憑藉企業存貨周轉次數的提高有效的消化了較多的已竣工存貨，減緩了其庫存壓力。

當然，我們也可以看到有22家房企的竣工存貨佔比超20%。而這22家房企，我們又可以分為兩類：一是雙高企業，其竣工存貨佔比較高，同時竣工存貨佔比較去年同期上漲超10個百分點，且竣工存貨總量增幅亦超20%，例如寶龍、金茂、遠洋和中糧地產；二是調整優化的企業，其竣工存貨佔比和總存貨均出現明顯下降，且竣工存貨佔比亦較去年出現下降或持平，例如金地、雅居樂、合生創展、景瑞等。

1、寶龍地產已竣工存貨佔比創新高，政府樓市調控制約金茂去化

已竣工存貨佔比過高會加大企業去化壓力，如果房企已竣工存貨高於平均值17%，其也能反映出企業在產品去化方面都存在一定問題。

去化庫存仍為寶龍首要任務。雖然從存貨周轉次數來看，寶龍地產2016年的存貨周轉次數達到0.45次，已經高於平均值，且相對去年增長了0.07，企業在去庫存方面確實做出不小成績，但仍然不夠。寶龍商業比重過高，而目前商業銷售在市場上依然是個難題，其放緩投資，存貨總量在16年是同比下降8%，但是企業目前的已竣工存貨還是較高，甚至相對去年仍然增長了24%。

政策影響高端項目去化，但從項目布局來看，金茂去化壓力不大。僅次於寶龍地產，金茂以41% 的已竣工存貨佔比，位列第二名。企業16年的竣工存貨也同比上漲了77%至111.53億元，這主要有兩個原因導致：一是，金茂項目定位普遍高端，在去化速度方面普遍低於定位剛需剛改型企業；二是，自16年四季度以來，政府樓市調控政不斷加碼，直接影響了對金茂高端產品的銷售。但值得一提的是，金茂的項目布局多數在需求旺盛的一二線城市，高端項目的需求依然存在，未來去化壓力並不大。

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總結

總體來看，在歷經16年房地產市場「去庫存」轉好、銷售實現較大程度增長、行業加速洗牌的情況下，大部分房企存貨壓力得到緩解。從存貨規模來看，強者恆強態勢凸顯，佔據市場先機。雖然地王頻出，但企業在招拍掛常規方式基礎上，重視非公開市場拿地方式，合理儲備土地資源；在現有獨立開發、引入投資者等方式的基礎上，通過合作、收併購等方式，探索低成本擴張途徑，拿地成本得到控制，加上16年市場向好，大部分房企加快推貨速度，存貨增長也控制在較合理的範圍。同時，企業的存貨周轉次數也得到提升，54家典型企業平均存貨周轉次數較2015年同期提升0.05，不少企業抓住本輪市場機遇，加快周轉效率，提升銷售業績。

「寒隨一夜去，春逐五更來。」又是新的一年。17年地產行業的競爭將更趨激烈，行業整合加強，市場將進一步分化。伴隨側結構性改革亦將持續深化，「去庫存」政策與各類調控政策相互交叉，房企機遇與挑戰並存，未來的存貨策略將如何變化，我們將持續關注。

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《2016年房企庫存調查》目錄

1、恆大、綠地、萬科名列前三甲，恆大6586.27億規模效應凸顯

2、收併購添力，融創、陽光城增長強勁

3、九龍倉、中糧地產存貨減少，中海仍需補貨

第二部分：大市推動，企業存貨周轉次數提升明顯

1、九龍倉、當代置業存貨周轉次數位居前列

2、合景泰富存貨周轉次數有待提高，建業地產去化壓力顯現

第三部分：已竣工存貨佔比穩定，房企去化效果明顯

1、寶龍地產已竣工存貨佔比創新高，政府樓市調控制約金茂去化

2、融信奇貨可居利潤值得期待，華髮股份去化存隱憂

總結

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