深圳炒房很好賺？資深投資客告訴你，房價年漲不到12%你要虧本！

自「兩會」以來，全國樓市調控政策密集出台，目前共計超過24個城市出台限購政策，超過20個城市升級限購政策，成都、廈門、惠州、廣州、東莞等14個城市限賣，要求新購住房必須證滿2年或3年才可交易。

而除了限賣之外，這輪調控還出現了限離婚、限外、限學歷等政策，目前的調控政策可謂是有了7大「限招」。

目前，深圳尚未加入這輪調控，而樓市在多元化需求的結構下，呈現僵持局面。深圳規土委數據顯示，3月深圳新房成交僅803套，創下2009年以來的新低。

在這種情況下，深圳購房者應該制定怎樣的買房或賣房計劃？在深圳投資房產又會面臨著怎樣的風險？深圳資深地產投資人屋哥一起作客深圳交通廣播FM106.2《快樂家居》節目，為購房者答疑解惑。

「絕對不是起主導作用」

在樓市升溫期，關於「投資客」的描述屢見報端，相比自住客的剛需性質，投資客被認為是房價暴漲的推手。不過，投資客跟自住客其實並沒有很清晰的界限。

舉一個例子：第一位商品房業主出自深圳，1980年其購買深圳首個商品房小區東湖麗苑的房產用於自住，當時總價為14萬港幣，而目前該小區市場價大概是290萬左右，該名業主被動地成為了「投資客」。

樓市中沒有純粹的自住客，當房子附加了商品的屬性后，任何一個業主都會成為投資客，區別在於這是被動投資還是主動投資。

至於投資者在樓市中的角色，房價上漲的主要原因是房地產改革制度以及土地招拍掛制度，此外，城市的綜合實力增強，也會吸引資金流入樓市。儘管投資客在其中起作用，但絕對不是主導作用。

「房產年漲12%才能不虧本」

自2014年底延續至去年的那一波樓市暴漲潮，讓不少深圳購房者嘗到了甜頭。即便目前深圳樓市在降溫，仍有不少人在尋找投資的機會。對此，深圳是一個優秀的城市，去年的GDP就達到了1.93萬億，在城市綜合實力等各方面因素的加持下，樓市長期看漲。如果是剛需購房，任何時候買都是對的。

值得注意的是，如果是作為投資，目前的市場情況並不比前兩年。算一筆賬，在投入的成本上，月供利息成本5%、首付做一般理財收益有5%，其他費用還要佔2%，也就是說，要抵消這些成本，房產必須年漲12%才能不虧本。

「好事」

這輪調控潮的範圍之廣、力度之大引發外界關注，而措施也劍指投資投機需求。作為地產投資人，調控是好事，雖然是用行政手段干預市場，但調控的本意在於「讓居者有其屋」，這樣利於樓市的健康發展，不至於過度透支。具體至深圳，調控有利於平穩市場，深圳樓市還是長期看漲。

「拿著夏利的錢，就別想買寶馬」

從最新的房價數據來看，3月深圳新房均價為54730元/平，自2016年10月以來已是六連跌。然而，對於剛需購房者而言，這個價格還是只能「望房興嘆」，甚至連華為人也苦嘆在深圳難買房。

打個比方：拿著夏利的錢，就別想著買寶馬。既想要好地段、又想價格便宜，這兩者難兼得；因此，買不起中心區，可以先考慮郊區；住不起商品房，可以先住小產權房。

此外，對於「筍盤」，普通購房者能淘到的概率很低，一般筍盤在推出市場時就會被中介、投資機構以及資深投資客等拿下，基本上輪不到普通購房者。

「三高」產品，下手要謹慎

由於深圳的樓市限購政策，近兩年來不像偶不限貸的商務公寓頗受購房者的青睞，迎來井噴期。不過，並不建議購買商務公寓，商務公寓可以總結為 「三高」——層高、月供高、土地增值稅高。他指出，交易的稅費甚至可能高達20%-60%，這樣一來，就算購買的商務公寓未來漲了100萬，光是稅費都要交60萬。

而作為自住的首套房，他也不建議購買商務公寓；在他看來，如果有能力，首套還是購房住宅為好。

「最好的機會還是在深圳」

說到底，的股市和樓市都是政策市。前海蛇口自貿區、粵港澳大灣區等利好襲來，將來珠江口兩岸可能會有很多的投資價值或升值空間。不過具體至城市，還是推崇深圳。

1．短期過渡慎選郊區房

無論是三、四線城市還是遠郊區域，都有一個共同的特點，那就是供應量大。

除了現有的庫存量，還有未來可預見的新增供應量，一旦城市發展速度或者區域市政配套發展速度跟不上，那麼需求量也將受到限制，因此也很難在短期內激活二手市場。

同時，供應量大還將影響價格的波動。

階段性供應量超過需求量，價格有可能下調，如果不幸在高位入手，那麼階段性虧本的可能性也就更大。

2、市區小舊二手房還要細挑

買二手房不僅要考慮地段還要考慮樓齡，因為隨著樓齡的增長，社區設備設施老化或者物業管理跟不上，都會對樓價造成影響。

普遍看來，15年以內的樓齡，設備設施都還比較好。15年以上，特別是20年以上的小區，就會有較為明顯的差異，建議購買10年以內樓齡的二手房。

總結髮現，雖然地段重要，但是由於太成熟的地段缺乏新增長點，加上樓齡較長，也很難有比較理想的溢價。只能隨著大市上漲而小幅上漲。

1、投資房產最好兼顧居住性價比

從大趨勢看一線城市的房價將繼續上漲，但是否意味著投資此類城市房產就保證只漲不跌，那也沒有一個必然的或者絕對的聯繫。

部分市區的房價總體在高位，上漲是比較困難的。

尤其是部分地段雖然好，但建築過於陳舊的物業，其實投資價值不大。

真正投資價值大的，往往在市區郊區交界的地帶，從居住舒適度等角度看也有一個較好的性價比。

更重要的是，投資也會有機會成本。一線城市其他領域的投資機會也很多，並非必須通過房地產投資來獲利。

對於房產投資而言，需要考慮此類投資風險和資金佔有成本。尤其是政策多變的情況下，部分物業也會被套。

類似旅遊消費產業、新興技術企業的股權投資等，其實都可能要超過傳統的物業投資收益。

2、住宅的投資屬性將越來越弱

未來住宅的投資屬性將越來越弱。閉著眼睛買房也能掙錢的時代已經過去了，大家對房產也將越來越理性，因此，住宅未來的主要功能將回到居住這一層面上。

未來的房產是否具備投資價值，主要從地段的不可複製性以及優質兩大方面去考量。如果地段價值高，同時產品比較優質，那麼未來的升值保值空間就比較大。