期待樓市長效機制

國家發改委副主任寧吉喆日前表示，目前國家正在抓緊時間，緊鑼密鼓研究制定保證房地產長期持續健康發展的長效機制，成熟的時候可以付諸實施。儘管從去年下半年開始，全國多地進行了一輪又一輪樓市調控，使得房價熱點城市的樓市呈現降溫之勢。但未來樓市如何走向仍是個未知數，原因之一便是缺少長效機制即缺少「穩壓器」。

近年來，國內樓市漲多跌少，主要依靠宏觀調控來「穩壓」。在樓市分化之後，又採取分城施策的措施來「穩壓」。雖然每輪調控所出台的政策都有一定效果，但有效期一般都比較短暫。除市場原因之外，這些臨時性政策，如限購限貸限售限價等，都未能真正改變房價上漲的市場預期。

因此，穩定樓市的長效機制被列入議事日程。其中，2013年有媒體披露，有關房地產調控的長效機制已經形成初步草案，正在小範圍內徵求意見。此次國家發改委負責人透露正在緊鑼密鼓研究制定長效機制，再次受到輿論和市場的關注。

這是一種什麼樣的機制，具體包括哪些內容，什麼時候出台和實施？目前仍然沒有確切答案。

不過，用「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位來推測，這一長效機制的核心應該是遏制投機炒房，還原房子的居住屬性。而具體內容應該包括土地、金融、稅收、投資、保障、立法等方面，這大概應是治理手段比較完備的「穩壓器」。

土地財政改革會不會納入樓市長效機制？這也是很多人關心的問題之一。因為長期以來，很多地方高度依賴於土地財政，一方面對房價上漲起到推動作用；另一方面，落實調控政策、抑制房價上漲的決心不大。但坦率地說，土地財政不可持續。只有改革土地財政，平衡地方的財權與事權，才能給樓市長期「穩壓」。

此外，房地產稅會不會成為樓市長效機制中的「主攻武器」？筆者認為有這個可能，因為未來樓市治理的方向是法治手段，而房地產稅要符合稅收法定原則。再看現實，住房持有環節稅收缺位，在交易環節稅收又不給力，這些明顯的短板必然要補。所以，期待財稅改革和房地產稅納入到樓市長效機制中，並作為「重點武器」。

筆者認為，有必要把出台實施樓市長效機製作為新一輪房改契機。1998年住房改革后，對於不斷暴露的問題，輿論多次呼籲第二次房改，此次應該借著推行長效機制的契機推行新房改，讓樓市「脫胎換骨」。

國家發改委負責人用「緊鑼密鼓」來形容研究制定樓市長效機制的節奏與效率，值得期待。既然如此，筆者建議，應該公開時間表和主要措施，讓市場早日對樓市長效機制形成可靠預期，並給予公眾參與討論的機會。同時，公開時間表和進度等信息，能讓公眾看到這一機制是踩著「鼓點節奏」推進的。

事實上，每一天都是樓市長效機制正式實施的合適時機，因為我們亟須長效機制來穩定市場預期，以避免房價的大起大落。在長效機制正式實施之前，要靠臨時機制來「穩壓」，而一旦長效機制實施，臨時機制或可以退出歷史舞台了。