老購物中心煥新改造方案！澳洲、香港案例分析

▶「萬商會」→獲取2016年萬達商業年會品牌拓展人聯繫方式

▶「萬達」→獲取萬達商業相關參考資料

▶「運營」→獲取購物中心運營管理內容資料

▶「租金」→獲取商業項目租金定價指導參考

一個是悉尼城市地標，50年老項目，一個是香港站街女扎堆的老街，如何搖身一變成為知名購物中心？兩個案例分析悉尼及香港朗豪坊從老項目改造到知名購物中心的蛻變歷程和成功經驗。

澳洲悉尼南郊、可租賃+公共區域面積超過10萬平米的超大型區域型購物中心Westfield Miranda剛剛完成大規模升級改造。其設計不是高大上，但非常的人性化、舒服。其體量可能和的廣州正佳廣場 、上海月星環球港 、上海仲盛世界商城 差不多，但1964年其首次開業時，僅僅是一個約400平米的Meyer百貨（今天的其中一個主力店），1960年代後期被Westfield收購。

今天澳洲Westfield已經躍居世界第一購物中心開發、運營集團，並在美國舊金山、紐約、英國倫敦、義大利米蘭等地大力開發購物中心。唯一的失敗案例可能是2008年環球金融危機期間從馬來西亞撤退。

而多年來Westfield一直在尋找項目機會，但一直對政府規劃、管控缺位而造成近年來購物中心泛濫、數量失控、商業地產「春秋戰國」的國情非常懼怕，所以一直不敢進——現在還在尋尋，復尋尋.......

隨著附近社區人口在過去五六十年來的不斷增加，漸入佳境的Westfield不斷在Westfield Miranda周邊買地做了N次擴建，才達到今天的規模。和國內一次性建成的廣州正佳廣場、上海、常州月星等地環球港、成都新世紀環球中心 、瀋陽興隆大都匯官方微博 、瀋陽中街豫龍城、甚至體量達60～70萬平米的湖南步步高長沙梅溪新天地做法相反！相反！相反！！！記住沒？？？

足見開發商一次性開發超大型、甚至巨型購物中心綜合體做法的不科學——誰做誰知道！報應已經出現，開發商會越來越亞歷山大！

地塊規劃難度大，商圈融合性高，曾是站街女扎堆的老街，如何搖身一變成為知名購物中心？改造后的項目高達15層，垂直型購物中心如何有效拉動人流？本文深入分析香港朗豪坊從老街到知名購物中心的蛻變歷程和成功經驗。

朗豪坊（英語：Langham Place）位於香港旺角砵蘭街，於2004年落成，是該區的著名地標建築。朗豪坊屬於三合一大型發展項目，分別由購物商場——朗豪坊購物商場、酒店——朗豪酒店以及辦公室大樓——朗豪坊辦公大樓組成。朗豪坊計劃的三個項目有互惠互補的特點，大型商場設有大量商店、食肆及娛樂設施，而高級寫字樓和五星級酒店則分別為商場帶來高消費力的上班族及旅客，形成一個穩定的消費鏈。

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地塊規劃難度大，如何破？

難點1：街區情況複雜，硬體軟體環境均有欠缺

旺角的建築密度極大，人口密度更是達到了每平方公里13萬人；

旺角屬早期開發區域，規劃及配套早已無法滿足現代社會的需求；

旺角區的部分街區黃賭毒橫行，眾多香港黑道電影也以此地為背景或題材。

破解方法：地區活化

難點2：香港寸土寸金的地塊給予項目諸多限制

破解方法：用重建的改造模式

難點3：各商業中心之間最短距離基本不足200米，商圈融合性過高

周邊分佈幾個商業中心：新世紀廣場、旺角電腦中心、信和中心、好景商場、星際城市、先達廣場、旺角中心、Chic之堡、潮流特區、旺角新之城、兆萬中心、皆旺商場、瓊華中心、家樂商場。

破解方法：物業形態選擇歷經5個方案，時間跨度近10年

難點4：跨兩個街區，東西向短，南北向長，物業布局難度大

破解方法

東側組團商業主打——購物中心、寫字樓

西側組團商業主打——朗豪酒店、旺角綜合大樓