5月濟南二手房掛牌價漲幅擴大，下半年房價或將迎來拐點

去年10月份的濟南樓市調控雖然顯著遏制住了自去年第3季度以來的房價瘋漲勢頭，但進入2017年，1—4月份的數據顯示，濟南樓市依然高燒未退，新建商品住宅成交套數在歷史相對高位運行，房價還在繼續上漲，這直接導致了更為嚴厲的4·19新政出台。隨著升級版限購限貸效力的發酵，5月濟南樓市成交量應聲腰斬。

5月濟南新建商品住宅成交腰斬，升級版調控效應顯現

筆者從濟南房天下二手房數據中心獲悉，5月濟南新建商品住宅成交4613套，環比4月的8409套下跌45.14%，幾近腰斬，同比2016年5月的12352套下跌62.65%，與2015年5月的8801套相比下跌47.59%，不僅創下年內新低，也創下自去年3月以來的新低。

如果把時間跨度拉長，從下述2016年1月以來的濟南新建商品住宅成交走勢圖可以看出，近17個月的成交低點為2016年2月的1777套，今年5月是17個月以來的第二低點。從更長的時間跨度來看，今年5月的成交量是濟南27個月來（2015年3月—2017年5月）的第二成交低點，如果剔除2015年3月、2016年2月臨近春節、成交延宕縮水的因素，2017年5月的新建商品住宅成交套數將是本文統計的2015年1月以來的成交最差月份。而這種成交的斷崖式下跌顯然與今年4月19日濟南升級樓市調控政策有關。

（數據來源：濟南住宅與房地產信息網、房天下數據中心/製圖：程幾許）

（數據來源：濟南住宅與房地產信息網、房天下數據中心/製圖：程幾許）

4月19日，濟南市政府發布新的調控政策，這是自去年10月濟南首次發布樓市收緊政策以來的第三波，也是迄今為止最為嚴厲的政策，其背景是濟南樓市依舊火熱，房價漲勢不息。

4·19新政的亮點在於一是提高了外地戶籍人士在濟購房的首付標準，首付比例由之前的30%提高到60%；二是「認房又認貸」，本地戶籍居民在濟限購區域內購房只要之前有購房貸款記錄，再次購房就算二套，且二套比例由原來的40%提高到60%；三是無論本地還是外地戶籍，商貸最長年限縮短至25年；四是限購區域內自本通知施行之日起購買的住房，須取得不動產權證滿2年後方可上市交易，即近來調控大殺器「限售」；五是限購範圍增加此前未限制購房的長清、章丘；六是合理增加供地，通過供求關係調節市場，引導市場預期。

新政對於炒房的抑制目的非常明確。「認房又認貸」，二套首付比例提高，外地戶籍人士限購一套且大幅提高首付比例，新購房屋2年限售，這些被其他熱點城市驗證為行之有效的調控政策，也被濟南市政府祭出。資金門檻的提高，使得短期需求受到明顯抑制，2年限售的規定，也有效打擊了快進快出的投機需求和資金的興妖作怪，市場觀望情緒越發濃郁，5月成交量應聲而落，在政策的預期作用內。

二手房掛牌價環比漲幅擴大，業主對於房價後市盲目自信

然而弔詭的是，與成交量斷崖式下跌相反的是，5月濟南二手房掛牌價漲幅不降反升。最大的房產網站房天下（濟南）查房價網數據顯示，5月濟南二手房掛牌均價15712元/㎡，環比上漲4.2%，環比漲幅較4月的2.22%擴大不少，也創下去年11月以來的新高。

濟南二手房掛牌均價1年走勢圖（2016年6月—2017年5月）

筆者認為，在嚴厲的調控下，市場轉冷是大勢所趨，隨著投機投資需求的逐漸退場，市場觀望氣氛的越發濃烈，加上供地量增加、供地節奏加快，未來濟南樓市供需失衡的狀況將得到明顯改善，市場預期也將趨於理性，房價有望平穩運行，而二手房掛牌價漲幅在4·19新政后不降反升，顯示業主對於政策的理解會意有誤，對於房價後市走勢盲目樂觀。

作為國家統計局重點關注的15個熱點城市之一，濟南的房價自去年第三季度以來上漲明顯，走出了一波極為耀眼的行情，5月掛牌均價同比高達37.16%，相較2015年5月的掛牌均價10426元/㎡，漲幅高達50.70%。

從濟南二手房掛牌價走勢圖可以看出，10月份的調控和12月份的調控都對房價漲幅起到了明顯的平抑作用，但節后全國不少熱點城市出現房價反彈，樓市重新火熱起來，加上金三銀四屬於傳統樓市旺季，購房者集中入市，房源供給卻相對不足，去化過快，房價上行明顯，反過來又強化了濟南房價進一步上漲的預期，業主紛紛調高掛牌價。

而歷史上歷次樓市調控放鬆後房價都出現反彈也讓賣房的業主形成了刻板印象，那就是調控終會歸於無效，房價還會繼續漲，調控越嚴厲約顯示房價還會漲。4·19新政的本意是打擊投資投機需求，讓市場恢復理性，而在業主看來，這卻是市場需求旺盛，房價還有上行空間的表現，因此表現得對於後市盲目自信。

放量供地能否改變房價過快上漲趨勢？

顯然，政府已經意識到除了投機投資資金炒作外，樓市的供求失衡，房子供不應求才是房價漲幅難以有效遏制的主要原因，除了實施限購限貸限售限價外，增加有效供地，提高房源供給才是根本之道。

日前，濟南公布2017供地計劃，住宅用地供應10207畝，比去年多了1407畝，創下了住宅用地供應的歷史新高，並在5月底一次性掛牌出讓22塊土地，這顯示了政府從供給側影響房價走勢，引導市場預期的迫切心理。

筆者認為，儘管影響房價的因素非常多，但從根本上來說，供求關係才是決定性因素，長期供不應求，房價將持續保持上漲勢頭，而平抑房價的最好手段就是增加市場有效房源量，扭轉供需失衡的關係。

數據顯示，截至3月底，濟南的商品房庫存周期僅為5.1個月，與12—18月的合理周期相比，供給偏緊非常明顯，所以，本次放量供地，預期將為市場投放11.6萬套住宅，這對緩解樓市饑渴，改善供求失衡，將起到明顯的作用。

從供需關係來看，加碼的調控政策有效抑制了短期投資、投機需求，過高的信貸門檻，雖然誤傷了部分剛需和改善群體，但有助於讓市場回歸理性，因為包括濟南樓市在內的全國熱點城市房價大躍進，有著明顯的炒房+恐慌性購房特徵，讓購房者回歸理性，不再擁擠「上車」，才能讓房價回歸理性。

下半年濟南房價將迎來拐點，未來2年以調整為主

對於濟南房價接下來，尤其是下半年的走勢，筆者大膽揣測，鑒於近兩年來濟南房價已經積累了較大的漲幅，泡沫較為嚴重，而人口增量、產業結構優化、居民收入、經濟持續高增長這些基本面並沒有太大改善，濟南房價的上行缺乏有效支撐，加上這一波行情中剛需、改善集中上車，需求透支嚴重，未來有效需求有限。

在史上最嚴厲且行之有效的強調控，尤其是供給關係將得到顯著改善的情況下，濟南房價已經到了繁榮頂部，並沒有太大的上漲空間。隨著下半年新盤集中入市，供應大增，而短期需求、投機投資需求受到明顯遏制，供求失衡的關係將得到緩解，而成交量低位運行將成為常態。隨著成交的持續低迷，房價將形成下行趨勢，預期下半年濟南房價將見頂趨穩。

而從全國來看，由於政策決心非常堅定，今年房價止漲下跌將是大概率事件，且從北京、環京近2個月的市場表現來看，這些熱點區域房價已經進入了下跌通道，其他熱點城市也不會太遠了。濟南的房價在下半年見頂，經短期盤整后，未來2年進入調整通道。