樓市供需繼續下滑 二三線城市有望率先回暖

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整體而言，2月份傳統銷售淡季與政策收緊雙重疊加，市場供求雙方交易活躍度不高，部分熱點城市成交量甚至已跌至谷底，而預售證發放嚴格管控，進一步加劇市場供求矛盾，造成市場「量跌價不跌」的局面。與此同時，供應銳減使庫存並未顯著增長，但消化周期普遍上升，土地市場成交「量跌價升」，熱點城市土拍競爭依然激烈。短期來看，成交量繼續底部運行，市場回暖尚有待時日。

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供應：新增供應量環比再降54%僅成都、武漢和昆明微增

2月，一方面，春節假期影響仍未消退，另一方面，多數城市嚴控預售證發放，29個重點城市商品住宅新增供應量環比繼續銳減54%，僅3個城市環比上漲，同比則漲跌對半，若與2016年月平供應量相比，各城市供應量全部下降，且跌幅較大。

一線城市對項目預售證的發放管控更為嚴格，因而供應量下降明顯，北京環比跌幅達到90%，深圳商品住宅甚至零新增供應。同比來看，由於去年2月正值春節，上海、深圳供應量同比上漲。二、三線城市環比下跌54%,僅成都、佛山、昆明等3個城市供應上漲，其餘皆有較大程度下滑，長春、長沙、東莞跌幅超過8成，武漢、鄭州等熱點城市環比降幅均在60%以上。同比漲跌參半，武漢、東莞、長春等城市供應量降幅較大。

成交： 環比再跌21%

二三線市場表現好於一線城市

供應不濟以及觀望情緒濃郁導致成交量迅速下滑，2月重點城市成交量環比下降21%，僅有7個城市上漲，且全部集中在二、三線城市，同比來看，由於去年2月份受到春節淡季的影響，部分城市成交量同比上升仍在情理之中，整體來看，當前市場成交量依舊處於低位，且有不斷下探的趨勢。

一線城市整體成交同、環比分別下滑32%和26%，其中除上海以外，其餘三城環比跌幅均在30%左右；整體而言，一線城市市場受調控政策影響最大，月均成交與去年月均相比均有50%以上的降幅，上海甚至銳減過7成。

二、三線城市成交同比下跌20%，僅7個城市成交量環比上漲。具體來看，首先，調控城市成交量下滑明顯。成都、南京、東莞同、環比皆下滑，成都2月成交量環比降幅達到42%，東莞同、環比降幅均超過4成；其次，此前市場較為火熱的典型二線城市均有不同程度下滑，例如長沙同、環比分別下降13%和34%；最後，部分庫存較高城市逆勢而上，典型如瀋陽、徐州，2月成交同環比皆上漲，在整體市場遇冷之下，有這樣的表現實屬不易，也有望成為今年去庫存城市的領頭羊，其中徐州2月成交量同、環比分別增長113%和6%，且1、2月成交量均高於去年月平均成交值，此前的庫存壓力在近一年市場火熱之下，已經有較大緩解。

庫存：供應銳減使庫存並未顯著增長

但消化周期普遍上升

2月供應繼續大幅下滑，導致大部分城市供求比遠小於1，短期供不應求的勢態加劇，深圳、北京、長沙等地供求比已低至0.1左右， 27城中超過半數的城市供求比小於0.5，僅成都本月供大於求，供求比1.32。供小於求導致大部分城市的庫存同環比皆有所下跌，僅瀋陽、成都兩市庫存量大於2000萬平方米。

儘管庫存風險並未明顯增長，但成交持續低迷，使得部分城市消化周期迅速上升，部分城市已由嚴重供不應求轉為供求平衡，廈門、福州、深圳等消化周期已超過20個月，已有供過於求的去化壓力。

成交結構：大戶型產品佔比回落

深圳中高檔產品份額攀升

從價格段成交結構來看，本月中低檔產品維持低位，深圳高檔產品市場份額明顯攀升。具體來看，上海高檔產品成交佔比下滑了6個百分點，主要是受成交備案限制影響；北京中低檔產品成交佔比攀升8個百分點，北辰墅院1900、首創· 紫悅台等項目表現較佳；深圳中高檔、高檔產品成交佔比大幅攀升，中檔產品成交佔比則回落了19個百分點。

從面積段成交結構來看，大戶型產品成交佔比均現回落，中小戶型產品佔比相應上升。本月上海200平方米以上大戶型產品成交佔比為16%，較1月份下滑了12個百分點；北京方面，本月大戶型產品成交佔比回落了15個百分點，120平方米以下的中小戶型產品成交佔比攀升至59%；深圳小戶型產品成交佔比再度攀升4個百分點至62%，繼續遙遙領先於其它面積段。

土地：成交「量跌價升」

熱點城市競爭依然激烈

2月，全國土地成交規模連續兩月回落，各線城市成交規模全線走低，本月更是創近一年以來新低。CRIC監測的300城經營性土地成交250幅，環比下降28%；成交建面2404萬平方米，環比下降32%，同比基本持平；成交總價1348億元，環比減少20%，同比大增55%。

儘管如此，土地價格不跌反升，成交樓板價升至5607元/平方米，同、環比漲幅分別為54%和17%。土地平均溢價率連續兩月回升至33%，環比增加3.7個百分點，各線城市土地溢價率均有不同程度增長。

一線城市土地成交建面145萬平方米，環比下降26%，同比減少13%；二線城市土地成交建面1831萬平方米，環比下降30%，同比上升30%；三、四線城市土地成交建面428萬平方米，同、環比均明顯回落，跌幅分別為48%和38%。南京、蘇州、廈門等二線城市多宗限價地均觸及限價上限。長沙、寧波、佛山等熱點城市土地市場持續高熱，土拍溢價率都在100%以上，城市的區域單價、總價地王紀錄相繼刷新。

我們認為隨著各線城市2017年度供地計劃陸續公布，土地供應、成交將回歸至正常水平，土地成交規模有望扭轉近兩月逐級下行的低迷走勢，率先實現企穩回升。從已公布供地計劃的城市來看，2017年熱點一、二線城市新增土地供應持續偏緊，疊加標杆房企在熱點一、二線城市普遍存在著強烈的補庫存需求，企業拿地熱情持續高漲，預計2017年熱點一、二線城市土地市場「僧多粥少」的局面難以扭轉，中心城區優質地塊勢必會引發更為激烈的競爭。

綜觀：成交量繼續底部運行

短期市場回暖尚有待時日

3月份市場走勢，我們認為供應量環比回升為大概率事件，但同比將繼續下滑，今年想複製去年「陽春3月」行情仍將困難重重。需求端，市場觀望情緒濃郁，成交量維持低位毋庸置疑，或將持續到2季度初，調控政策相對嚴厲的一線和部分二線城市成交量仍有繼續下滑的空間，但降幅會有所收窄。另外，此前未出台調控政策的二線城市以及部分三四線城市，或將在去庫存政策刺激下，市場成交率先回暖。

本文摘自克而瑞研究中心出品的《2017年2月全國市場簡報8P》