房價降了你卻感受不到？買的沒有賣的精

。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。房價到底降沒降？！

這個問題，還真的不好回答。

今年，在房價的監管上，政府確實已經動了真格，不僅限購限貸還限價。從數據上來看，房價確實降了。

據國家統計局數據顯示，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續8個月回落，5月份比4月份分別回落2.2個百分點和1.7個百分點；

但，你能感受到么？

二手房竟比新房貴

在政府的調控政策下，樓市出現了一個奇怪的現象：

二手房比新房更貴。

先來看兩張圖：

第一張圖是從去年12月到今年6月，北京朝陽區的住宅新房成交價格趨勢。從圖中我們可以看出，成交價基本沒超過80000元/m2的線；從今年5月到6月，成交價一路走低；而今年4月，成交價甚至最低的42511元/m2。

房子好像突然沒那麼貴了。別急，再來看看第二張圖。

第二張圖是近一年北京朝陽區二手房的房價走勢。看這走勢，基本上一路上漲，到今年4月，已經超過了80000元/m2。

二手房竟然比新房更貴！

為什麼會出現這種現象？

根源在於：政府的限價。

看得見的手

經濟學家把市場比作「看不見的手」，把政府的調控比作「看得見的手」。

二手房的價格主要靠市場這雙「看不見的手」調控，而在新房價格上，政府伸出了「看得見的手」限價調控。

限價其實也就兩個方式：

事前限價和事中限價。

事前限價指：

在土地出讓時就在招標文件里規定，在該幅土地建設的商品房，銷售時不得超過多少錢，即所謂限價商品房。

事中限價則是指：

房企在申請商品房預售許可證時，主管部門要求該項目售價不得超過多少錢。

這兩種限價方式都是對於新房來說的，而到了二手房轉讓的環節，定價多少就要完全依照市場供需情況，政府說話就不算了。

所以，相比新房價格，二手房的價格更能代表市場的實際價格。也就是說，在政府調控下的新房價格實際上比市場價格要低。按照這個價格，開發商就活不下去。

看到這句話，二蒙就不高興了。她說：「你管開發商呢！他們那麼有錢，怎麼也餓不死。現在的問題是，我們買不起房了，管它房價比市場價格高還是低，房價低就是好事啊！」

看著二蒙這麼激動，我只能說她還太年輕，開發商也不傻，他們不會讓自己吃虧，所以肯定要有所行動。

開發商的反撲

開發商們暗地一盤算，祭出了殺手鐧：

雙合同。

雙合同是指：

將總的購房款項分成兩部分，一個是「購房合同」，另一個是「裝修合同」。

舉個例子，有套200萬的房子，開發商會分成120萬的購房合同，和80萬的裝修合同。即使以首付三成買房，但這三成只是對120萬的購房合同說的，80萬的裝修合同要付全款。

所以，在雙合同下，買一套200萬的房子，總共需要首付116萬。這基本上相當於首付六成了。

買的不如賣的精，開發商們果然都太奸詐了！

但是反過來想想：是不是「看得見的手」管得太多了？咱們從經濟學的角度分析分析這個事。

如上圖所示，DD』曲線表示房子的需求曲線，而SS』表示房子的供給曲線。本來的市場出清點在A，出清的房價為P1（因為二手房價格不受政府干預，所以這個市場出清價格約等於二手房的市場價）。此時，想買房的剛好都能買，房子也不會砸在開發商的手裡。

但現在政府強制性地降低房價，把房價限定在P2的位置（因為新房的價格比二手房價格低，所以P2比P1低）。但當價格為P2時，需求>供給。

房子這麼便宜，想買房的太多，開發商手裡的房不夠賣的。線段BC就代表滿足不了的需求。

開發商看著這麼多來買房的，著急提高房價啊，但是國家政策又在那擺著。

不能直接提價，只能變向提了。無論是採用雙合同，還是收取其他費用，反正總之他們得把價格提上去。

拿雙合同來說，這種做法其實變向提高了首付，首付這麼高，買房的人就少了一大批。買房的少了，房子的供給和需求才能重新達成平衡。

所以，除了罵罵開發商的奸詐，我們是不是也該考慮一下政府的這種強制性調控到底恰不恰當？表面上看，好像咱們老百姓得了實惠，但恐怕「房價降了」也只是政府報告里的一個好看的數字。

房價到底降沒降，到底買不買得起？冷暖自知。