房地產調控既要「緊」又要「松」

「房地產調控要做到因城施策，不能以為越嚴越好。無論是緊還是松，都要針對特定對象，該緊的就要緊，該松的就應該松。」

央行日前公布的數據顯示，到今年6月底，廣義貨幣（M2）餘額為163.13萬億元，同比仍有9.4%的增長速度，但增速已比5月末低了0.2個百分點。近幾個月來，M2增速出現了逐月下跌的紀錄，並且在6月底創下新低，這與近期金融領域推行的降槓桿的方向是一致的，在未來一段時期，在央行堅持穩健中性貨幣政策不變的原則框架之下，隨著降槓桿的持續推進，銀行放貸受到一定抑制，M2增速繼續放緩的概率是比較大的。

但是，在M2增速出現持續放緩的大背景下，個人住房的貸款餘額卻保持著高速增長。數據表明，6月底個人住房貸款餘額達到20.1萬億元，比上年末出現了5.9個百分點的增長，而同比增長高達30.8%。這個數據一方面表明個人房貸的增減趨勢與宏觀面上的銀行信貸增減在總體上是表現一致的，另外一方面則表明個人房貸的需求仍然很強烈。雖然6月底的房貸增速相比半年前出現將近6個百分點的回落，但這主要是由於各地加強限購所致，去年第四季度，正是各地強化房地產調控，頻繁出台或者強化房地產調控政策的時期，隨著這些政策的推行，它對個人房貸的總體規模自然會產生影響。

不斷收緊的房地產調控政策，不僅在房貸規模上產生了影響，更重要的是，越來越多城市的房價已經改變了以往那種高歌猛進不回頭的走勢，或者出現滯漲，或者出現下行。但是，如果房價下行成為一種不可逆的趨勢，又會對宏觀經濟產生不可低估的負面影響。在很多地方政府尋找不到保持經濟穩定增長的引擎的情況下，這種調控政策到底能堅持多久，似乎仍然充滿不確定性。而一旦調控政策有所鬆動，房價出現大幅度反彈，幾乎是不會有任何猶豫的。因此，可以預期的是，目前的調控政策還不會輕易退出。

但從央行公布的有關數據可以看出，儘管調控政策越來越嚴厲，但市場上的購房力量仍很強盛。在通過限購將投機投資勢力基本清除出市場后，這部分購房力量應該主要由居住和改善型的住房需求所組成，而這部分需求符合「房子是用來住的」這樣一個原則，特別是其中首套購房者，仍然需要房貸等政策支持。因此，市場調控在堅持從緊的同時，還應該考慮對這部分購房需求施以必要的寬鬆政策，比如對在限購政策允許之下的首套房實施合理的房貸利率優惠。

需要注意的是，像北京、上海這樣的特大城市，在多年的限購政策之下，購房需求正在向城市周邊的中小城市擴散，而這些地區住房的投資投機價值也在增加。這些地區有的也已實施限購，但有的並沒有，導致購房需求大量集中，房價猛漲，這其實在客觀上已造成當地居住型需求的困難。因此，這些特大城市周邊地區應儘快實行限購政策，不能讓從特大城市擠出的投機投資需求在周邊的中小城市產生「馬太效應」。這些中小城市目前城鎮化發展的勢頭很猛，農村居民進城購房的需求越來越強烈，這正是推動當地經濟增長的一股重要力量。如果無視這部分正當需求，而繼續對投資投機資本拱手相迎，推高房價，其客觀效果只能是造成本地剛性需求的萎縮，也不利於城鎮化的推進，最終不利於當地經濟的平穩增長。

因此，房地產調控一定要做到因城施策，不能以為越嚴越好。無論是緊還是松，都要針對特定對象，該緊的就要緊，該松的就應該松。尤其是在目前銀行信貸降槓桿、嚴監管的背景下，一方面應該注意信貸不能再像以往那樣，通過各種或明或暗的渠道給房地產投資投機助力，另一方面還需要對剛性的需求一如既往地給予金融支持，不能因為房貸從緊而加劇這部分合理需求的購房困難。