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2021/12/25
地盤說
作為快速崛起的明星城市，鄭州對於政策執行的力度似乎總會比其他一二線城市慢上半拍。對於房地產市場調控，也僅僅只是在3.17把原來的政策漏洞補上。
河南省作為中部省份在很多方面一直信奉中庸之道，什麼事情不敢率先執行。還需要省建設廳出台文件督促，看來鄭州出台配套文件尚需時日。
■ 撰文 | 《地盤》編輯部
在經歷嚴厲調控下的鄭州房地產市場，依然表現的比較亢奮。多輪的調控舉措似乎無法阻礙鄭州房價的上漲。
鄭州後來發文對房價作出表態，新開盤房價不能高於去年10月份同區域價格，緊跟著鄭州又被九部委列入住房租賃試點城市。但已經過去一周時間，鄭州遲遲沒見落地執行的相關動靜。昨日有媒體報道，河南省住建廳已經就此事發文督促。
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省住建廳發文
督促鄭州儘快落實九部委要求
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繼住房城鄉建設部辦公廳復函同意鄭州市開展住房租賃試點工作后，7月30日，省住房城鄉建設廳發布消息，該廳已經印發《關於進一步推進鄭州市住房租賃試點工作的意見》（以下簡稱《意見》），要求鄭州市完善試點方案並由市人民政府印發后實施，鄭州有望成為我省首個租購同權的城市。
「當前大中城市新市民多，住房租賃需求旺盛。與此同時，特別是在一些人口凈流入的大中城市，存在著租賃房源總量不足、市場秩序不規範、政策支持體系不完善等問題，租賃住房解決城鎮居民特別是新市民住房問題的作用沒有得到充分發揮。」省住房城鄉建設廳相關負責人在接受河南日報記者獨家採訪時表示，《意見》出台旨在解決鄭州存在的這一問題。
統計數據顯示，到2016年，鄭州中心城區常住人口達到600萬人以上，而2013年，這個數字是300餘萬。據資料顯示，截至2013年9月，鄭州市區流動人口曾以每年25%的速度遞增，城市人口密度僅次於廣州，居全國第二位。
《意見》要求鄭州市發揮國有企業引領作用。新組建或在現有國有投融資平台的基礎上組建國有或混合所有制住房租賃平台，充分發揮國有企業在穩定租金和租期、積極盤活存量房屋用於租賃、增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用，切實推進建立購租並舉的住房制度。
《意見》提出，加快建設政府住房租賃業務管理和服務平台。要高起點規劃，大平台運作，搭建統一的政府房屋租賃業務管理和服務平台，通過租賃雙方直接網簽、房源與身份核驗、信用體系構建、大數據應用、智能政務決策支持等手段，提供便捷的租賃信息發布等服務，徹底解決租賃市場信息不對稱、供需不均衡、資源不共享等問題，通過移動互聯與人工智慧技術，建立實時響應、動態優化、人性化服務的智慧租賃模式。
省政府《關於完善住房供應體系加快發展住房租賃市場的若干意見》規定「非本地戶籍承租人辦理住房租賃登記備案后可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務」。《意見》建議在試點方案中明確租購同權，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益。
建設人才公寓是將人才強省、人才強市戰略落到實處及實現城市轉型的重要體現。《意見》提出，推進住房租賃試點過程中，要將租賃型人才公寓作為主要供給形式統籌考慮。
在供給方式上可以由國有企業或混合所有制企業通過在符合規劃要求的地塊上建設租賃型人才公寓、也可以政府購買服務的方式集中承租住房租賃企業提供的租賃住房供符合條件的人員租住，並視承租人情況對承租人或運營平台給予一定比例的補貼。
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多輪調控之下
購房者似乎並不買賬
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或許市場已經有了一定的抗敏性，本輪不斷加碼的調控政策並不像以往那樣，在政策實施三月內降價就會出現，從而市場快速進入冰凍期，成交量下滑嚴重房價逐漸下跌。
通過克爾瑞發布的上半年鄭州房地產市場數據比較，發現本輪調控雖然相對猛烈，成交量環比出現一些下滑，但是同比來看依然是增幅驚人：
由表中看到，上半年無論是開盤數量、推出套數、成交套數、推出面積、成交面積、還是表單價、成交均價、成交金額以及去化率都在增長，尤其是成交套數和成交面積增幅表現驚人。
當然和去年下半年瘋狂的市場相比，這些數據中只有表單價、成交均價和成交總額出現了增長，其餘均出現了下跌的情況。
就在剛剛過去的周末開盤數據顯示，樓市已經進入深度分化階段。表中不難看到，位於高新區位置一般的恆大城一期因為剩餘最後一棟樓，似乎覺得去化壓力不大，這次開盤均價17200元/m²，比上次開盤高出不少，結果直接導致客戶大量房企，截止開盤結束只售出22套。
而同樣作為剛需項目的金地鉑悅，雖然有捷運5號線在附近通過，且存在長期蓄客情況，但由於周邊配套嚴重缺位，加上17000元/m²的均價超出客戶預期不少，去化也同樣不算理想。
這些從側面印證，在下半年樓市緩慢進入盤整后，已經出現了與上半年不一樣的走勢。如果開發商把思維停留在躺著賺錢階段，缺少對趨勢的必要研判，甚至壓根兒就不想去做改變，或許很快就會出現舉步維艱的情況。
當然購房者也要有自己的判斷，不要因為國家提出租購同權了，就寄希望於房價大跌。
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租購同權
期許高於現實的話題
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近期，關於租購同權的話題一直在刷屏，很多人都在對這個問題作出分析。總體來說估計大家看到的各種觀點不外乎兩種：
一種觀點是房價就此崩盤，學區房沒有意義了，支撐高房價最堅挺的「碉堡」被端掉，加之租房也能享受各種權利，房價會大幅下跌；另一種觀點就是既然租房也能上好學校，那麼學區房的租金自然會大幅上漲，租金回報率大幅提升，導致學區內的賣房者減少，間接推動房價上漲。
跟租售同權相關的大背景還有不少，比如九部門聯合發布的《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》等。
從各層級政府部分發布的一系列政策來看，之前我們一直在說的長效機制可能已經有了大綱——對於買不起房的人群，政府鼓勵他們去租房。
任大炮其實之前就提過類似的說法。任志強說，政府保障公民的居住權，而不是產權。安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。居者有其屋，但並不一定有所有權。
聽起來有些難受。對於最底端的人群來說，政府能保障他們的居住權，他們自然是歡迎的；對於高端的人群來說，房價漲跌對他們居住的權利並無太大影響，甚至還能大賺一筆，自然也無所謂。只是，對於中端人群來說，買房買不起，租房又沒有安全感，還要受到各種制約，難難難。
所謂租售同權，很明顯就是要把租賃和教育、醫療等公共資源掛鉤，租賃者和所有者擁有同等權利。不過，天上不會掉餡餅，別人花幾百萬買的房子，您這每個月花幾千元就能享受同等的權利，想想也不太可能。
別忘了，免費的東西，往往是最貴的。
從教育資源角度看，目前最大的問題是不均衡，租購同權在過去大部分城市也是實施的入學順位與准許制度啊。
鄭州不是一直就有關於流動人口子女就學和本地居民同樣對待的措施嗎？但從實際執行情況看，無產權的基本都不可能享受優質學區，這主要原因是教育資源不均衡導致的，通過租賃提權只能導致供需更緊張。
相比買賣交易，租賃交易不涉及產權登記，所以備案不徹底，這也使得政府難以深入了解房屋租賃市場和科學地分析市場，作出正確的決策，影響房屋租賃市場乃至房地產業的持續、健康發展。
所以，這個規模巨大的市場蛋糕並不是那麼容易嘗到甜頭，租賃行業需要解決的痛點仍舊很多，市場仍需要一段時期的培育。
本文為作者原創，未經授權不得轉載
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