微資訊|外接10餘項目 昆明物業市場迎外來物管巨頭搶奪

近日，金地物業開始在雲南全面對外承接物業管理業務，全省新建樓盤、二手樓盤、產業園區、政府、企事業單位、醫院、學校等項目都在其承接範圍內。而在金地之前，彩生活、綠城物業、萬科物業、碧桂園物業、保利物業等一大批外來物管巨頭，均已手持刀叉分食昆明的物業管理「蛋糕」。初略統計，它們在昆明及郊縣至少外接了10多個項目。隨著外來物管公司的大舉外拓，昆明現有物業市場份額和格局或將重新劃分。

海埂悅府簽約彩生活（攝於2015年）

外來物管巨頭在昆外接10餘項目

大約2014年，外來物管就已經開始在昆明對外承接物業管理業務，只不過當時有此舉動的物管公司並不多，也未形成規模。而如今，這一現象愈演愈烈，昆明的物業管理市場正在不斷吸引著外來物管公司的加入。他們當中絕大多數隨集團的房地產項目而來，但也不乏孤軍深入者。

2014年5月，在綠城地產入昆前，綠城物業就先行進入並與中原實業達成戰略合作，合作的項目包括中天城天闊、中天城央墅和中天融域二期，只不過中原實業的項目後來都不同程度地出了問題，現今雙方也取消了合作。不過，綠城物業還有兩個外接項目，分別是國福現代城和新時代廣場。在此基礎上，綠城物業還在昆明積極外拓物業管理業務。

2015年，彩生活也只身前來，簽約海埂悅府。它是花樣年集團分拆上市的物管公司，其簽約昆明海埂悅府時，花樣年昆明項目還未最終敲定。

之前只是少數外來物管做少量外接業務的嘗試，如今，越來越多外來物管巨頭都加入了這一陣營。一向只將物管資源集中在自己開發樓盤上的萬科物業，也在昆明迅速敲定了世博首岸、雲大知城、德潤朗悅灣等項目的物業服務。保利物業今年突破了集團專屬領域，與安寧金湖盛景牽手。金地物業近日積極拓展外接業務，並打算全面接受雲南其它開發商的物業服務邀約，現已確定為龍斗壹號海岸城提供物業服務。碧桂園物業也在在昆明的物業市場上分了一杯羹，近日簽約了雲潤天陽，而在雲潤天陽之前，碧桂園物業在昆明已經外接了3項目的物業管理業務。

從外來物管在昆明邁開外擴步伐的時間上來看，昆明物業管理方面的政策可能也為它們提供了更加成熟的機會。2015年，昆明非保障房物業服務取消了政府最指導價。在實行政府指導價期間，昆明商品房物業服務費每平米每個月最高收費為1.38元。價格方面的約束取消，物業生意也便有了更大的可操作空間。

外來物管或很難快速取得突破

很早以前，物業管理只是房地產開發商附帶的一個業務，因為掙錢不多甚至還要倒貼錢，管理的又都是小區瑣碎的事情，因此它一度被視作是房地產產業鏈中的末端行業，也被認為是「雞肋」型行業。但是隨著一些開發商的開發規模不斷擴大，物業管理也形成了規模並發展為可以作為品牌使用，在一定程度上刺激開發業務和銷售業務。

如今的房地產行業高速增長已經到了尾聲，行業也即將迎來深刻的變革，過去以開發為主的房地產行業將慢慢轉變為以存量交易和房屋服務為主。隨著存量時代的到來，物業服務未來很有可能會成為房地產行業增長最快的一個領域。如今，以萬科為代表的一大批企業都意識到了物業服務是一個潛力非常巨大的市場，部分開發商的物業已經或準備分拆上市走向資本市場。或許正因為如此，從前很多隻將物管資源集中在自己樓盤上的物管都開始積極主動地在各地外拓項目，昆明的物業服務市場也迎來了萬科物業等全國性品牌物管的搶奪。這是繼開發領域之後，外來企業與本土企業在房地產領域的又一輪爭奪戰。

儘管外來房企在昆明攻城略地，與本土房企相比，它們在市場份額上已經呈現出壓倒性的優勢，可是這些房企自己的物業管理服務主要還是集中於自己開發的項目，對外接受其它開發商項目的物業服務邀約也才是剛剛起步。從這些外來物管當前的表現來看，其擴展的速度並不快，也尚未形成規模，而且它們想要在昆明物業管理的市場上取得突破，難度要大於開發領域。

在氣勢和規模上已經完全落於下風的本土房企，其物業管理仍佔據絕對的優勢。目前，本土管理面積最大的物業公司還是銀海物業，其在管樓盤超過50個，管理面積上千平方米，服務區域輻射昆明、大理、箇舊、保山等地。而銀海地產自己開發的樓盤也就20個左右，也就是說銀海物業外接項目的比例已經達到了一半以上。俊發物業去年起也就開始在房地產產業鏈的末端行業——物業管理中尋找生意，並接連對外承接了萬宏國際和貴研自然界、首領公館、龍山別墅等項目的物業服務，邁開了物業對外擴張的步伐，加上它自己開發的項目，俊發物業管理的面積也非常龐大。另外，昆明的一些老牌房企，比如官房、成交股份、江東等都有自己的物管公司。

物業管理與開發不同，一旦進駐一個小區沒有特殊情況是不大可能退出的，因此外來的這些物管巨頭想要搶奪昆明的物業市場上，只能競爭新開發的小區，而昆明每年交房的項目有限，因此外來物管很難在市場份額上快速突破。

不過可以肯定的是，外來物管的市場份額會不斷增加。一來，它們在已經在開發領域上佔據優勢，自己可以管理自己開發的項目。同時，一些本土開發商出於要刺激銷售的目的，很有可能更傾向於選擇全國性的品牌物管。再看本土的情況，銀海地產已經很少自己做開發，要保持物業管理面積的增長唯一的途徑只能靠外接項目，這就避免不了要與全國性的品牌物管進行正面碰撞。因此本土物管不大容易能夠在現有的管理面積基礎上獲得較大的增量。