《房地產藍皮書：中國房地產發展報告》發布

《房地產藍皮書：房地產發展報告（2017）》發布 經濟導報訊 2017年5月9日，由社會科學院城市發展與環境研究所與社會科學文獻出版社聯合主辦的《房地產藍皮書：房地產發展報告（2017）》發布會在北京召開。

2016年，房地產市場在「去庫存」的背景下經歷了新一輪快速上漲。面對熱點城市房地產市場明顯過熱現象，中央經濟工作會議堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位。在國慶節前後，各地政府進一步加強對房地產市場的調控力度，以確保房地產市場平穩健康發展。從市場發展看，目前仍存在以下突出問題：市場分化加深加強，三、四線城市「去庫存」依然艱巨；長效機制尚未形成，政府主體責任有待加強；租賃市場任重道遠，住房租賃制度亟須完善；棚改建設仍存不足，住房保障效率有待提升。展望2017年，世界經濟增長形勢依然不容樂觀，全球貨幣寬鬆不斷蔓延，資產荒、資產泡沫與負利率在全球市場普遍存在。國際資本市場的輪動，也將進一步增加國內資本市場風險。控風險無疑是2017年國內房地產市場的主題。房地產市場分化將進一步深化和強化，分類調控和因城施策仍是房地產調控主調。

《房地產藍皮書：房地產發展報告（2017）》指出——

2016年房地產開發相關的主要指標增速好於2015年，房地產市場經歷了近年來的又一次繁榮

2017年5月9日

藍皮書指出，房地產開發投資增速回暖。2016年，房地產市場在去庫存的背景下經歷了新一輪快速上漲。全國房地產開發投資總額首次超過10萬億元，同比增長6.9%，增速比2015年提高了5.9個百分點。其中，住宅投資占房地產開發投資的比重為67.0%，同比增長6.4%，增速比2015年提高6.0個百分點；辦公樓投資為6533億元，同比增長5.2%，增速比2015年減少4.9個百分點；商業營業用房投資為15838億元，同比增長8.4%，增速比2015年提高6.6個百分點。

土地購置面積增速降幅減小。2016年，全國房地產開發企業土地購置面積為2.2億平方米，是2001年以來新低，同比增速為-3.4%，但比2015年提高28.3個百分點，2014年開始同比增速為負增長態勢，2016年幅度減小。 房屋新開工面積增速和竣工面積增速由負轉正。2016年全國房地產房屋新開工面積為16.7億平方米，同比增速由2015年的-14.0%上升到8.1%，扭轉了連續兩年負增長的態勢。其中住宅新開工面積為11.6億平方米，同比增長8.7%，增速比2015年提高23.3個百分點。2016年全國房地產開發房屋竣工面積為10.6億平方米，為1997年以來第二高點，同比增長6.1%，比2015年提高13.0個百分點。其中住宅竣工面積為7.7億平方米，同比增長4.6%，增速比2015年提高13.4個百分點。 商品房銷售面積又創新高。2016年全國商品房銷售面積繼2013年的13.0億平方米后再創新高，為15.7億平方米，同比增長22.5%，增速比2015年提高16個百分點。其中，住宅銷售面積為13.8億平方米，同比增長22.4%，增速比2015年提高15.5個百分點；辦公樓、商業營業用房銷售面積分別為0.38億平方米、1.1億平方米，同比分別增長31.4%和16.8%。

商品房均價增速又回到了2位數增長。2016年商品房均價高達7476元/平方米，增速也出現了2010年以來的2位數增長，同比增長10.1%，增速比2015年提高2.7個百分點。住宅均價7203元/平方米，同比增長11.3%，增速比2015年提高2.2個百分點。辦公樓、商業營業用房均價分別為14334元/平方米、9786元/平方米，同比分別增長11.0%和2.3%，增速均比2015年有所提高。

房地產開發企業到位資金增速上漲很快。2016年房地產開發企業到位資金高達14.4萬億元，同比增長15.2%，增速比2015年提高12.6個百分點。其中，國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金分別為21512億元、140億元、49133億元和73428億元，同比分別增長6.4%、-52.6%、0.2%、31.9%，4項指標佔比分別為14.9%、0.1%、34.1%、50.9%，前3項指標佔比均在下降，只有其他資金比重比2015年提高6.4個百分點。在其他資金中，定金及預付款和個人按揭貸款分別為41952億元、24403億元，同比分別增長29.0%和46.5%，增幅分別比2015年提高21.5個百分點和24.6個百分點。

（參見《房地產藍皮書：房地產發展報告（2017）》p2-8，社會科學文獻出版社2017年5月）

《房地產藍皮書：房地產發展報告（2017）》指出——

2016年房地產市場進一步分化，一、二線城市房價經歷了一輪高潮，而三、四線城市房地產市場去庫存任務依然艱巨

2017年5月9日

藍皮書指出,2016年全國房地產政策經歷了一個從寬鬆到熱點城市不斷收緊的過程。先是在經濟下行壓力和庫存水平高企的背景下，「兩會」提出因城施策去庫存，房地產政策相對寬鬆，降准、降息、降稅、降首付頻繁出台。在去庫存系列政策的刺激下，部分熱點城市出現樓市過熱現象。面對熱點城市房地產市場明顯過熱現象，中央經濟工作會議堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位。在國慶節前後，各地政府進一步加強對房地產市場的調控力度，確保房地產市場平穩健康發展。2016年第四季度房地產市場漸趨平穩，政策分化進一步顯現。

2016年房地產市場存在的問題主要有以下幾方面：市場分化加深加強，三四線城市去庫存任務依然艱巨；長效機制尚未形成，政府主體責任有待加強；租賃市場任重道遠，住房租賃制度亟須完善；棚改建設仍存不足，住房保障效率有待提升。

「十三五」期間，在經濟運行進入新常態的背景下，房地產市場仍將維持分化態勢，並不斷深化和強化。2017年，房地產市場分類調控和因城施策仍是房地產調控主基調。進一步規範發展住房租賃市場，完善購租並舉的住房制度迫在眉睫。為了加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，還需要加快推動房地產金融創新和房地產稅收立法改革。

（參見《房地產藍皮書：房地產發展報告（2017）》p19-27，社會科學文獻出版社2017年5月）

《房地產藍皮書：房地產發展報告（2017）》指出——

預測2017年房地產市場進入量價調整階段，市場分化將進一步深化和強化，但部分城市仍存在市場機會

2017年5月9日

藍皮書指出，預測2017年房地產市場進入量價調整階段，房地產市場分化將進一步深化和強化，但部分城市仍存在市場機會。一線城市步入存量房時代，新房開發建設的市場空間不斷被壓縮，城市產業升級帶來的存量土地和存量物業盤活將是未來的主題，租賃市場有望成為房地產行業發展的新機遇。二線過熱城市房價空間被透支，量價回調是大概率事件，但具備產業和人口支撐的城市，將成為下一個市場發展的新風口，如天津、鄭州、武漢等城市受益於城市群發展，城市潛力將逐漸顯現，量價將進入平穩增長周期；西部節點型城市，如重慶、成都、西安等城市房價相對較低，市場發展有望進入新階段。此外，位於大城市周邊的小城市或自身產業優勢顯著的三四線城市，房地產市場發展仍具備潛力。

2017年房地產業的宏觀經濟地位繼續回升，但同比增速將明顯下降；2017年城鎮固定資產投資增速繼續下降，房地產投資增速小幅回升，住宅投資將基本持平，在2017年大政策環境下，住宅投資受到抑制的程度可能更大些；2017年房地產業土地購置面積可能繼續下降，土地成交價款增速減緩；2017年商品房市場銷售量增速回落，價格走勢相對平穩。

（參見《房地產藍皮書：房地產發展報告（2017）》p39-46，社會科學文獻出版社2017年5月）

《房地產藍皮書：房地產發展報告（2017）》指出——

預測2017年區域住房信貸政策仍將繼續收緊，全年個人住房貸款增量有所下滑

2017年5月9日

藍皮書指出，2016年，房地產信貸政策「先松后緊」，但居民購房需求集中快速釋放，市場成交量持續上升。2016年，全國商品住宅累計銷售面積13.75億平方米，同比增長22.4%，銷售金額9.91萬億元，同比增長36.1%，銷售量價均創歷史新高。

預測，2017年，國家對房地產行業的調控思路，由「去庫存」轉向「抑泡沫和去庫存並重」。預計熱點城市調控政策將繼續收緊，市場監管力度將加強，而三四線城市的政策仍將保持平穩。總體來看，房地產市場將進入調整期，個人住房貸款業務發展也將面臨需求下滑、增長放緩的壓力。同時，在監管窗口指導和市場需求變化的共同作用下，貸款利率將出現回升。

（參見《房地產藍皮書：房地產發展報告（2017）》p84、p91-93，社會科學文獻出版社2017年5月）

《房地產藍皮書：房地產發展報告（2017）》指出——

預測2017年房地產行業整合加速，房地產投資溫和下滑，融資方面政策將穩重偏緊

2017年5月9日

藍皮書指出，2017年，房地產行業分化繼續，整合加速。隨著融資環境趨緊，銀行開發貸、公司債券等低成本融資手段將受限，房企將被迫尋求融資成本更高的其他手段，如房地產信託、房地產基金等，融資成本的提高，加之土地獲取難度加大和獲取成本提升、市場需求升級對產品提出更高要求等變化， 2017年的房地產市場競爭會更加激烈，「大魚吃小魚、快魚吃慢魚」的現象更加頻繁，房企整合將進一步加劇。

2017年，房地產投資進入下行通道，溫和下滑。重點二線城市在2016年的高速上漲期使房價和地價快速飆升，部分城市市場和金融風險隱現；大部分三四線城市仍以「去庫存」為主基調。展望城市分化將進一步加大，因城施策將更加顯著，一二線重點城市仍以調控為主，其中二線城市降槓桿已成為主要任務，三四線城市「去庫存」的優惠政策仍將繼續，整體成交量將逐漸回落；同時，根據2016年底中央經濟工作會議「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，以及「既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落」的定調，房地產市場將回歸居住屬性，投機性需求將受到壓制。預計2017年房地產投資將進入下行通道，整體呈現溫和下滑態勢。

2017年，房地產融資穩中偏緊，防範風險。2016年，部分地區出現房地產過熱現象，亟須加強房地產調控。年末，中央經濟工作會議指出貨幣政策要堅持穩健中性，防控金融風險被放在更加重要的位置，「抑制資產泡沫、防範金融風險」成為房地產調控和貨幣政策的總基調，融資環境整體趨向收緊。2017年，國內外政治經濟環境充滿不確定性，國內宏觀經濟尚不能企穩，流動性大環境不會出現大的逆轉，2017年的房地產行業資金面將總體呈現「穩中偏緊」的基本特徵，房地產企業融資增速將繼續放緩。

（參見《房地產藍皮書：房地產發展報告（2017）》p106-107，社會科學文獻出版社2017年5月）

《房地產藍皮書：房地產發展報告（2017）》指出——

預測2017年住宅銷售面積減少，住宅開發投資增速放緩，住宅價格漲幅回落

2017年5月9日

藍皮書指出，2017年，住宅銷售面積減少。2016年，全年商品住宅銷售面積接近14億平方米，創歷史新高。與宏觀基本面因素決定的中長期住房需求增長放緩趨勢相比較，我們認為當前的銷售規模難以持續。綜合商品住宅銷售面積預測模型和對中長期住房需求的估計，預計2017年商品住宅銷售面積將出現5%~10%的負增長。

2017年住宅開發投資增速放緩。2016年全年，商品住宅投資增速增長6.4%，比上年增加6個百分點。住宅投資增速的回升主要得益於住宅銷售面積大幅增加的拉動。隨著商品住宅銷售面積增幅減小甚至出現負增長，住宅開發投資增速也將放緩。

2017年住宅價格漲幅回落。2016年初以來，70個大中城市新建住宅價格環比漲幅總體呈波動上升趨勢，9月房價漲幅創歷史新高。伴隨著熱點城市房地產調控政策的實施，10月以來房價漲幅已出現收窄。在貨幣政策保持「穩健中性」的環境下，預計2017年70個大中城市新建住宅價格漲幅回落，熱點城市受政策收緊影響回落幅度將較大。

（參見《房地產藍皮書：房地產發展報告（2017）》p157-158，社會科學文獻出版社2017年5月）

《房地產藍皮書：房地產發展報告（2017）》指出——

預測辦公樓市場熱點向二線城市擴展，中資企業對辦公樓的需求明顯比外資強勁

2017年5月9日

藍皮書指出， 2017年，全國17個主要城市優質辦公樓新增供應初值預計將接近1000萬平方米。從租戶行業角度來看，金融混業、信息科技和消費服務業將是2017年國內辦公樓的新需求所在。在「大眾創業」和辦公樓供應充沛的背景下，共享辦公預計將繼續成為2017年租賃市場上的一股活躍力量，快速發展帶來的競爭升級將凸顯運營能力和增值服務的重要性。

預計2017年底17個城市辦公樓平均空置率將上升至20%以上，17個主要城市中大部分城市的平均空置率都將上升，市場呈現供過於求的特徵，辦公樓供需平衡將逐漸傾斜到需求端。從一線城市來看，上海空置率相對較高。二線城市中，則只有南京、杭州、寧波、大連四城在20%以下。成都、重慶、無錫、長沙的空置率將至少連續第三年處於30%以上。天津受到濱海新區的新增供應入市的影響，辦公樓整體空置率也將首次踏過30%的門檻。二線城市總體空置率仍將上行。成、渝兩地雖然空置率仍高企，但租金調整幅度將有所收斂。在空置水平目前仍處於20%以下的市場，如杭州、南京、青島、大連，預期租金變化仍不會非常敏感，將處於緩步下行態勢。

新的金融、信息科技、消費服務業、電子商務及互聯網金融等的快速發展也成為辦公樓市場增長的主要動力。

（參見《房地產藍皮書：房地產發展報告（2017）》p179-181，社會科學文獻出版社2017年5月）

《房地產藍皮書：房地產發展報告（2017）》指出——

2016年上海土地供應大增，創全國「地王」；房價大漲，重點城市現恐慌購房，深圳漲幅最高

2017年5月9日藍皮書指出，2015~2016年8月上海共成交177宗住宅用地，總規劃建築面積1758.8萬平方米，在一線城市中處於高位；其次是北京和廣州，分別成交57宗、49宗，總規劃建築面積分別為980.2萬平方米、989.3萬平方米；而深圳始終處於土地稀缺狀態，近兩年僅成交7宗住宅用地，總規劃建築面積僅116.9萬平方米。2016年以來上海土地市場也是全國「地王」（廣義「地王」，即地價創版塊或區域歷史新高）誕生最多的一個城市。2016年8月下旬上海樓市信貸收緊的傳聞愈演愈烈，8月17日，上海靜安區的一宗商住用地「中興社區N070202單元地塊」以110.1億元的價格競出，得主為福建房企融信地產。據估算，這塊地的溢價率達到139%，名義樓麵價為10萬元/平方米，扣除商業配套及保障房，可售部分的樓麵價達到14萬元/平方米，創歷史「地王」紀錄。在一線城市中，2015~2016年8月上海商品住宅成交20.5萬套，成交面積2561.77萬平方米，在一線城市中成交量最高；其次是北京和廣州，分別成交18.9萬套、17.4萬套，成交面積分別為1926.94萬平方米、1981.97萬平方米，而深圳受到供應量較少的影響，在近兩年共成交9.5萬套，成交面積963.02萬平方米。

從成交均價來看，深圳近兩年商品住宅成交均價為39196元/平方米，在一線城市中價格水平最高，而2016年成交均價已達52130元/平方米。上海近兩年商品住宅成交均價為34064元/平方米，僅次於深圳，而2016年8月已成功突破4萬元大關，成交均價高達42459元/平方米，較上年1月上漲13800元/平方米。北京商品住宅成交均價整體平穩上揚，其中2016年5月以及7月成交價格相對突出，7月成交均價為33239元/平方米，達到年內第二價格高位。廣州近兩年商品住宅成交均價為15605元/平方米，在一線城市中處於相對較低水平。

（參見《房地產藍皮書：房地產發展報告（2017）》p208，社會科學文獻出版社2017年5月）

《房地產藍皮書：房地產發展報告（2017）》指出——

預測北京新房進入豪宅化時代，二手房仍是交易主戰場

2017年5月9日

藍皮書指出，2016年北京二手房成交量超27萬套，創歷史新高。北京地價上漲促使房價上漲，未來北京南五環外新盤房價將達6萬元/平方米的水平，北京新房進入豪宅化時代。2016年隨著新房豪宅化的推進，以及改善性需求增加，中高價位普宅成交套數明顯上漲。根據新房成交結構劃分：2016年北京市場400萬元/套成為中低端市場新的分水嶺，中低端住宅市場成交套數佔比較上年同期下降15個百分點；2016年北京普宅市場400萬~1000萬元/套為中高價位，中高價位成交套數佔比較上年同期增長了12個百分點，增至31%；高價位分界線為1000萬元/套，2016年高價位普宅成交套數佔比7%，較上年同期增長3個百分點。

新房的郊區化及豪宅化發展，將消費者購房視線重新拉回到四環內的二手房市場，尤其交通便利、配套齊全區域或學區房受到購房者熱捧。北京2016年新房和二手房成交比為0.46∶1，二手房是交易主力的趨勢不會改變，而且將越來越明顯。