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保利有三寶:央爹,基金和養老||房企年報解讀系列十三

自打我們解讀了萬招金的年報,好些讀者留言要求順便把保利也解讀了,那就恭敬不如從命,今天我們來剖析一下保利地產2016年的年報!

作為老牌央企,2016年,保利地產穩步前行,銷售金額同比增長36%,達到2101億元,首次突破兩千億大關;同時保利通過招拍掛、合作和收併購等在土地市場上花式搶地,全年拓展項目112個,新增土地儲備2404萬平方米;另外,保利多元化發展也搞地有聲有色,房地產基金管理規模持續增長,2016年年末規模已近600億元,養老方面也在加速推進,在保利社區內正式啟動健康生活館。

下面讓我們一起解剖一下保利的年報,看看保利過去的一年都經歷了什麼?

增收不增利煩惱

漬漬漬,這幾年呀,房地產行業增收不增利已成普遍狀況,央企保利能逃過這個魔咒嗎?

圖1:2012-2016年保利營業收入與凈利潤及其同比變化情況

數據來源:wind資訊

這幾年,保利的營業收入穩步增長,但凈利潤變化幅度較小,2016年更是幾乎與2015年持平。2016年,保利地產營業收入為1548億元,同比增長25.4%;凈利潤則171億元,同比僅增長1.46%。

2016年保利凈利率與毛利率都處於下滑狀態,情況不容樂觀呀!2016年保利毛利率和凈利率分別為29%和11%,較2015年分別下降了4.2個百分點和2.6個百分點。

從這幾個指標看出,保利也陷入了增收不增利的窘境,2016年尤其明顯。對於2016年增收不增利的情況,保利是這麼解釋的: 2016年我們華南片區、華北片區、西部地區等部分地區毛利率同比降低,因結轉項目的結構差異,銷售均價較低,才導致公司整體毛利潤率下降。

雖然2016年業績增收不增利,但2017年保利還是有機會「扭轉乾坤」的,這是為什麼呢?

數據來源:同策諮詢研究部

2012-2016年保利項目銷售均價整體仍在提高,2016年保利項目銷售均價達到13142元/平方米,達到歷史最高水平,2017年,預計保利銷售毛利率水平有望提高。

數據來源:wind資訊

費用方面,2016年保利地產總費用率為5.2%,較去年下降了0.4個百分點。其中,銷售費用35.45億元,同比增長29.79%,主要緣於銷售規模增加;管理費用22.67億元,同比增長21.11%,主要為公司業務規模擴大及當期股權激勵費用攤銷;財務費用22.34億元,同比下降4.03%,主要為匯兌損失減少。整體來看,保利在費用方面整體低於行業平均水平。

從銷售均價不斷提升及費用率不斷走低來看,保利2017年毛利率可能有望進一步提升。

央爹時常給點「零花錢」

2016年,政府放開公司債,下調貸款利率。保利也及時把握好本次融資窗口期,2016年全年累計發行130億元債券,其中,「3+2」年期公司債券票面利率低至2.95%,公司全年新增有息負債綜合成本僅為4.4%。與此同時,公司成功完成了90億元定向增發,使得公司的負債結構得到改善,資產結構得到優化。

看到沒有,保利債券票面利率低至2.95%,這可不尋常呀,這是國內市場首隻突破3%的房企債券!這就是爸爸給點零花錢的節奏呀,利率居然這麼低,其他債券票面利率6%-8%的還好意思吹是低息債券嗎?

數據來源:wind資訊

打鐵還需自身硬,只靠爸爸也不行!融資成本較低之外,保利在周轉方面也算爭氣。2016年相比前幾年的停滯不前,有所進步。總資產周轉率為0.37,比2015年上浮0.05個百分點,存貨周轉率為0.36,比2015年上浮0.06個百分點。從行業來看,也處於較高水準,與萬科不相上下。

數據來源:wind資訊

數據來源:wind資訊、同策諮詢研究部

再來看看負債方面,2016年保利資產負債率較2015年下降1.19個百分點至74.76%,不僅如此,凈負債率也下降至55%,較2015年下降29.8個百分點,為2010年以來新低。

現金流動負債比方面,2016年保利經營現金凈流量同流動負債的比率為35.7%,從這個角度看,保利經營活動產生的現金流覆蓋短期債務的能力有所下降。

另一方面,2016年年末公司有息負債凈減少79億,有息負債餘額為1122億元,其中短期債務僅132億元。值得注意的是,保利2016年的貨幣資金達469.8億元,完全可以覆蓋短期債務,貨幣資金與短期有息負債比例高達3.55,無短期償債壓力。

這是什麼意思?就是保利雖然欠債不少,但是沒有什麼短期償債壓力,可以說財務狀況穩健。

抱緊一二線城市

你以為保利地產擁有強大的央企背景,只是在融資上占點便宜嗎?

在拿地方面,保利也具有得天獨厚的優勢。2016年保利通過招拍掛、合作和併購等方式,在土地市場上花式搶地,全年完成項目拓展112個,新增土地儲備計容率面積為2404萬平方米,總成本為1214億元,同比分別增長84%和85%。充裕的土地儲備為保利後續規模發展奠定了基礎。

沒看出來啥優勢是吧?仔細翻年報,保利說了這麼一句話,2016年我們把握央企整合機遇,大型併購實現突破。啥突破?吃了中航。2016年保利完成對中航地產下屬8個房地產項目公司及1個在建工程的收購,增加待開發資源140萬平方米。

不僅如此,保利利用了中航原資源優勢,在天津、珠海、三亞獲取3個項目,新增待開發資源150萬平方米。後續保利還將繼續積極推進中航工業集團旗下其他地產業務板塊的整合工作。吞了中航之後,保利進一步佔領一二線城市地盤,2016年一二線城市新增土儲面積超過1600萬平方米,佔全部拓展面積的70%。

2016年,保利已覆蓋全國68個城市,形成了以廣州、北京、上海為核心,以周邊城市協同發展的城市群格局;擁有在建項目61個,待開發面積6344萬平方米,可滿足未來2-3年的開發需要。其中一、二線城市待開發面積佔比約為68%,項目儲備豐富且質地優良,可為保利持續發展提供有效的資源保障。

基金養老成「新寶」

2014年房地產市場出現拐點,銷售下滑,房地產投資也開始下滑,應對市場變化,保利提出了以房地產開發經營為主、以房地產金融和社區消費服務為翼的「一主兩翼」的業務板塊布局。

數據來源:保利年報、同策諮詢研究部

從保利營業收入構成中來看,房地產仍是唯一主業。但是從2015年開始,保利地產漸漸控股部分金融業務,為地產輸血。

2016年保利繼續在房地產金融領域發力,持續做大市場規模。房地產基金管理規模持續增長,2016年年末規模已近600億元,小額貸款業務規模達4.93億元,並且還參與了滴滴出行、粵高速A定增、粵港證券等戰略投資。

以投資滴滴為例,是一筆高回報的買賣。保利2016年6月21日公告顯示,保利資本發起設立珠海利暉股權投資合夥企業(有限合夥),是單一項目股權投資基金,擬股權投資於滴滴出行,目前已確認完成該項股權投資。按出資25億人民幣佔1.46%的股份推算,實際估值不少於248.7億美元,未來滴滴出行上市后減持股份,或協議轉讓方式,保利都可以作為原始股東高回報獲得投資收益。

值得注意的是,保利與滴滴出行的合作,可以將滴滴出行的思維植入到保利地產的相關項目中,比如養老項目、寫字樓等,為業主提供增值服務,提高客戶黏度。同時尋找存量資源,讓連接產生價值。關鍵在於其能夠獲得投資收益,為主營地產業務提供資金支持。

如果說做金融是為了給地產業務輸血,從而更好地地產的話,那麼拓展養老產業,就是為了極好地乾地產,同時二者也都是探尋新的利潤增長點。

先上一段年報,2016年已經逐步落實「三位一體」養老戰略,在繼續做好北京「和熹會」養老機構試點的同時,新增上海西塘和熹會試點項目,並同步推進在廣州、成都等地養老機構籌備工作,推進居家、社區養老服務,在保利社區內正式啟動健康生活館。公司養老產業以和熹會、健康生活館、老博會等為載體,落地「三位一體」的養老戰略。

看到了吧,保利的思路已經很清楚了,接下來就是做大規模。保利的養老項目主要立足一二線核心城市成熟地段,這與拿地策略不謀而合,可以深化區域布點、整合資源。

利用養老發展所積累的優勢,可以推動保利地產項目的發展,尤其是推動和熹健康生活館在社區的落地,從而進一步使保利擴大規模,擴大市場影響力,養老行業、地產行業相輔相成,兩手抓,兩手都要硬。

END

總結下來保利的三寶中,央爹是底牌,強大的央企背景,使得保利在土地獲取,資金渠道等方面具有得天獨厚的優勢,為保利地產成為房地產龍頭企業奠定基礎。基金和養老成為保利地產在未來繼續保持優勢的良藥,「一體兩翼」的業務板塊布局,幫助保利在未來逐步構建「多元」利潤增長模式。



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