因為看不懂房地產，你吃的虧還不夠么？

文 | 馮侖

馮侖，萬通控股董事長。喜馬拉雅精品課程《馮侖：房事夜話》主講人。

「全款的往裡走，按揭的不要堵門口，公積金貸款的請把共享腳踏車挪走。」這不是段子，而是發生在 2017 年房地產調控背景下，樓市誕生的一條新的買房鄙視鏈。

世界變化的速度正超越世人想象。在大家欣喜於房價終於下跌的時候，有多少深諳樓市漲跌周期的買房專業戶，堵上一切身家也要在今年買房。他們看到了現在的降價，但他們看得更遠，他們已經看到不久后又一波上漲周期，正穿著下行的偽裝衣悄然向市場走來。

很少有人懂得調控限價往往正是入市的最好時期：有多少地王今年受限批不了價格，但看不懂房地產的人卻對明年房價繼續下降深信不疑。

▲迷霧重重讓人猶豫不前

你往往需要穿過迷霧，才能觸碰真相。穿過迷霧的工具，是知識、智識和見識。

這是巨變的年代。一份數據顯示，2017 年以來，房企一共發起了 162 起併購事件，涉及金額超過 2240 億元，併購規模居於各行業之首。機構報告顯示，二季度和7月湧現多筆重大併購交易，今年整體房地產併購交易總額可能將創造紀錄。

房地產調控令所有開發商頭大，但就在今年，銷售額前五名房企可能全部突破 3000 億銷售額，而三、四年前，萬科靠 1000 億銷售額還榮膺過全世界房企銷售額第一名。

開發商看衰新房銷售，紛紛布局其它產業，所以才試水盈利模式並不清晰的自持租賃產業，提前占坑；另一方面，瘋狂買地、併購，增加土地儲備的動作也屢見不鮮，為的是在明年、後年做出更大的新房銷售額蛋糕。

▲信息爆炸時代，看不清的投資邏輯

兩種選擇可能在同一家企業身上發生，二者並不矛盾，反而和諧統一，你覺得奇怪，是因為看不懂。

相似的迷惑也發生在購房、售房領域，買得起房的人真的少嗎，其實不少，隨著更多選擇擺在眼前，大家困惑的只是在一線城市買老破小，還是老家全款大三居，抑或三亞搞套海景小公寓，還是投資海外移民？

信息爆炸年代，人們不清楚投資邏輯，不懂把資金投向一個城市的決策依據，更容易的做法是觀望、猶豫、再在年底抱怨一句「今年不買房，一年又白忙」；

房地產人在轉型路口前猶豫不決，當碧桂園今年春節有 6 個人拿到上億年終獎，他們蠢蠢欲動，卻不知道要如何夯實自己，在白銀年代晉陞、掘金、為個人成就更大價值；

▲時機都被耽擱了，路都被別人走了

時代充滿熱錢、投機、資本、轉型荷爾蒙，系統化思維、房地產商業模式的橫向對比、縱深探索卻太少，房企老闆們看到更好的未來即將到來，但看不到到達的路徑在哪裡。

懂房地產知識，對普通人來說，會是資產投資、身價翻番的最直接推動器；對房地產人來說，意義更大。

▲轉型就像彎道超車

看清路況、穩打方向盤、加踩油門

房地產人被提出了更高的要求，在轉型的風口上，要能看見別人看不見的地方，懂別人搞不懂的產業。從業者形形色色，不是人人都坐在老闆位子上，但你能超前望向多遠，可能影響你未來離那個位子、至少是高級職業經理人的位置有多近，這也影響了錢包厚度。

馮叔三個月前開始做的《房事夜話》音頻欄目，當時希望可以打造一本入門級工具讀物，訂閱之後，非行業人士感興趣、學知識，行業人士則以此作為入行的基礎、進階的基石。隨著后開發時代到來，開發商很難輕鬆賺到過去 20 年經濟增長帶來的紅利，等不來房價和地價每年都在漲，等不來城鎮化人口聚集有剛性需求，《房事夜話》也希望做出改變。

▲視野決定格局

轉型越來越要求房地產人不能只會一門功課。前期也需要懂一點營銷，營銷也需要懂一點產品，產品又要懂一點市場，無論是一個企業家還是一個總監，他都得穿透現象看本質，擁有抽絲剝繭的分析力、精準超前的判斷力、泛房地產視角，有時還要有一些全球視野。

《房事夜話》致力於和2017年後的樓市演變望向同一個方向，所有課程、話題設置均具備發散、指導的現實意義和價值。比如在「房地產熱點話題點評、創新領域探索」模塊，設置的課程包括：

小編提示：世界上最長的不是套路

而是《房事夜話》的全年課程表

這些話題緊扣當下熱點，卻不會高談闊論，而是用馮叔每年超過 100 次國內外飛行、考察、交流時獲得的見識、方法論和企業家資源，總結為段子、故事、簡短卻高度囊括的方法論，每周三個晚上 ，每次8-10 分鐘的音頻交流模式，傳遞給大家。

希望快速進軍房地產領域的行業新人；希望增長見識，準備時刻吸納新知識的人；不滿足於事件表象，希望探尋行業本質和規律的人；渴望在職場中突破困局，找到職業和行業轉型制勝點的人；希望變得有趣，需要商業談資的人最好不要錯過《房事夜話》。

▲找准方法論，避免走彎路

過去十年，懂房地產的人，有人做到了名下數套房，資產千萬，也有人到房地產公司，依靠出眾的專業特長，實現了財務自由。馮叔的人生自由，某種意義也是通過在房地產行業從業實現的。懂房地產的人，運氣都不會太差。

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