房價大起底：看懂了，你就能看清房地產的未來！

今年的房價出現兩極分化，一二線調空主旋律，三四線爆發期，隨之而來又是牽動人民群眾的情緒反應，這個行業稍微流露出的微風，都能引發一系列的連鎖反應。

房價，在當下的語境中可以說是一個國民幸福指標線，從這個角度去看基本能觀測到整個國民的生態，許年輕人為之努力的目標僅僅是希望跟房價站在同一跑線上而不被絕塵。

從另一個角度來說，又激發了絕大多數年輕人的奮鬥目標，對於他們來說是繼聯考過後又一極具挑戰性的「大考」，然而，不同以往的是這次監考的是丈母娘。

對於房地產，本文將會以史為鑒，希望通過對房地產行業的前半生進行梳理，分析整個行業的發展脈絡來推演房地產未來的走向。

首先，任何產品都有其生命周期，你可以理解為人類生老病死整個生命過程，包括國家也有它自己的生命周期，一個完整的生命周期基本可以概括為四個階段，探索期、成長期、成熟期、衰退期。

順著這個流程走一遍房地產的發展過程，重點闡述地產的前三個階段的關鍵節點，希望通過推演整個生命周期過程獲得一些思考和啟發。

探索期—蠻荒時代（1980-1997）

1980年4月的某天一個idea從時任中共中央副主席鄧小平同志的腦海中浮出，「出售公房，調整租金，提倡個人建設買房」，至此，正式揭開了住房制度改革的序幕。

隨後在初期的迷茫階段，首先要解決的是如何建立起地產模式，在當時改革開放的大背景下，借鑒國外市場成熟的模式是上上之選，房地產也無例外的學習隔岸香港的地產模式。

然而，國情不同，同樣的模式未必在就完全契合當下整個市場，所以，借鑒過來堅持走特色風，是一貫的做法。

學習了香港的土地拍賣制度過後在1987年的深圳迎來它在史上的第一槌，成交面積8588㎡，成交價525萬元。

當時，改革的春風從沿海登陸，下海經商是當時的弄潮兒，和今天的萬眾創業一個模樣，當時的海南、北海是這批下海人心中的黃金海岸，紛紛湧入搶奪一杯羹。

著名的萬通六君子（潘石屹、馮侖、王功權、劉軍、王啟富、易小迪）桃園結義於當時海南，年輕氣盛情投意合的他們在當時的海南開啟了他們人生的新篇章，在賺錢了第一桶金后，聰敏的他們提前嗅到了危險的信號，於1992年結束了海南之旅。

在當時的海南整個大開發過程中，虛假的繁榮襯托起了極大的房地產泡沫，憑藉一紙土地協議即可「賣樓花」，土地款未付清賣樓款就能回收，回報率高達500%，當時的房價推向7500/㎡，猶如黃金海岸的鬱金香，直到1993年國家重拳打擊這種亂象，泡沫破碎。

之後的幾年整個房地產市場處於沉寂期。

這一階段最大的特點是整個房地產市場處於無序狀態，無明確規範，野蠻生長時期。

成長期—初露鋒芒（1998-2007）

1998年，從國務院的辦公桌上的一紙紅頭文件飛向全國，這一舉動讓沉寂幾年的房地產一躍成為風口上飛的豬。

這紙飛出去的文件《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》親自了結房屋實物分配集體化時代，開啟了房地產走向市場化、貨幣化的康庄大道，為地產騰飛插上了翅膀。

大概是經過了97年的金融危機后，余痛猶在，雖有政策加持，但市場仍然趨於平靜，直到2000年市場等來了第一批吃螃蟹的人，打破了平靜。

至今，提起房地產仍然讓人心有餘悸的「溫州炒房團」，這個只有百萬人口的城市，對當時的房地產狠狠添了一把柴油，所到之處房價飆升，市場火熱，北京、上海、杭州、廈門等都有過他們的足跡，這個第三方的力量在房地產史上劃上了具有標誌性的一筆。

過後的一年地產商們開始登上了時代的舞台，2001年福布斯公布的富豪榜上，開發商佔82人，這意味著地產的黃金時尚已經降臨。

2003年開發商們開始群雄逐鹿，紛紛嶄露頭角爭取市場份額，這一年的關鍵詞是地王現象，市場開始提速，這一波風口直接導致從2003年全國商品房銷售面積從33717.63萬平方米增速到2005年的55486.22萬平方米。

也就是這幾年市場在快速成長期中，建立市場秩序，明確市場規範的調空政策不斷出台，至此，房地產行業真正意義上有了邊界。

但，仍然抵擋不住房地產的火熱，市場一路高歌猛進的同時帶動了大批的造富神話.

2007年碧桂園在港上市，25歲的楊慧妍一躍登上了女首富的寶座，各大開發商紛紛籌備上市之際，瘋狂拿地加註籌碼，同年地王現象頻出，直到2008年資本關上了時間窗口。

成熟期—穩打穩紮（2008-2017）

08年的金融危機席捲，房地產再次遇襲，經濟環境被嚴重打擊，國家為了抵擋這股金融海嘯使出了4萬億計劃刺激經濟。

大量無處安放的熱錢在2009年湧入房地產行業，市場再次復興，拔高槍頭再次衝刺市場。

同年的樓市出現各種豆腐渣工程，以及火遍的「蝸居」電視劇再次挑撥國民的住房神經。

房地產此時掉丟了遮羞布，失去了居住屬性的房地產，以投機等身份粉墨登場。

各地投機炒房行為不在是以團隊出現，以人為單位的投機炒房行為帶動全民熱潮，這一現象在2010得到遏制，政府在這一年重拳冰封地產亂象，頃刻間，各種哀怨聲不斷發出。

2013年三四線城市等部分城市在這股熱潮退卻后，底褲都不剩，鄂爾多斯、營口、常州、惠州等留下的是一座鬼城，過剩的存量市場奠定了之後幾年房地產去庫存的大論調。

過度開發的市場在之後的幾年內出現兩級分化，一二線穩紮穩打逐步上升，各種調空政策不斷施壓，三四線城市在去庫存的大背景下激進。

2016年的一二線城市各種限購的政策下，拋售舊房購新房引起的投機行為，推動了一波熱潮。

經過多年的開發，一線城市的城鎮化率早已達到90%以上，並肩發達國家指標，二線城市也趨於此狀態。

完成目標后，2017年，政府喊出房子要回歸居住屬性的口號，使一二線城市回歸理性，並頒發租售同權等政策支持，試圖在存量市場中加速房子的流動性，改變現有的居住方式。

未完成的城鎮化率下沉到四五六線城市，繼續完成使命，相比美國的城鎮化率90%，2020城鎮化率將達到60%，每年約2個百分點的增速。

但是，不同於美國等移民國家，大多外來者集中在城市中，作為典型的農耕文明大國，主要以原住民為主，城鎮化率的指標不能同日而語。

從這角度來看，的城鎮化率更低，可能只有75%左右，以浙江為例，現狀是約60%的人住在城市，大約40%的人住在農村，住在農村的人40%中只有約35%是農民。

看到這裡，你大概知道為什麼今年的三四線城市火爆的關聯因素，行業的發展也即將到達成熟期的瓶頸，春江水暖鴨先知，各大開發商不斷拋售重資產，改變現有的業務模式，尋找新的增長點，也是敲起了行業的警鐘。

總結

每個行業都有興衰史，貫徹整個發展周期過程中，房地產走到時至今日總共花了37年，快速發展中機會稍縱即逝，能把握住整個行業的脈絡不一定能成為風口上的豬，但是起碼不會成為死在沙灘上的炮灰，順勢而為是永恆真理，現在是，未來也是。